小户型多集中于商务区，交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟。
同时以其功能齐全，总价便宜，获得了很多消费者的青睐，但是面对形形色色的小户型产品，很多购房者感觉无从“下手”。
■ 撰文 | 李寻欢 ☞ 资深地产人
在这个公寓满天飞的时代，给别人推荐买公寓往往备受争议，有时候还会遭白眼。
因为有些公寓是为了完成土地配建指标，也有的不太懂地产的小开发商认为小户型产品好卖，以为盖了就可以卖出去，一卖了之。
粗略的数了一下，郑州市面上有各种不同类型的公寓项目近百个，大部分分布在三环以外或周边，几乎清一色的40年产权。除了个别项目配套不错外，市场上几乎见不到什么70年产公的精装成品小户型。
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大行其道的小户型
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在还有户型指标控制的年代，为了满足70/90政策，多出大面积产品，部分项目在规划设计阶段无奈设计了一部分小面积的产品，被称为70年产权小户型。曾经成就了不少年轻人的居住梦想，那个时候的房价也不高。
后来，伴随着商圈的形成，小户型开始走俏。无论是农业路花园路的国贸中心商圈、二七商圈、CBD商圈还是后来的万达商圈，无一例外。甚至万达自己的项目都设计有小户型产品，给自己的商户提供配套。产品一推出来就卖了个精光。
人们渐渐发现，核心商圈的小户型配套有着极强的吸附力和很高的商业价值，尽管大都是是40年产权。
除了一部分是楼下的营业人员的居住地以外，各种工作室也在这样的小户型里遍地开花，为在这里居住和生活的人们提供各种配套服务。移动互联网发达的时代，甚至外埠的族群也成为他们服务的对象，给商业带来可观的人流量。
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商业中心的依托与依赖
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2005年，时任郑州国贸中心的总经理的丁盟在项目附近的一家咖啡厅接受我的采访。
采访结束后，他与我聊起国贸的产品来，并极力推荐我订购他们的小户型产品，还声情并茂的跟我分析起了这个特殊而又巨大的消费市场。
老丁说，项目所处在花园路与农业路交汇这样的核心地段与位置就不用多说了，单是这48万平方米超大规模的融合街区SHOPPINGMALL、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态构成的郑州史无前例的全业态复合地标，就有用之不尽的客户资源，这些公寓到时候还不一定够他们的员工使用。
说实话，当时我对他的话并不完全认同，因为我没有那样的认知。
到后来，这里果真如老丁讲的那样，成为了郑州年轻人的中心，熙熙攘攘、车水马龙的繁华代表了这个城市最具活动的场所，成为年轻人追求潮流的聚集地。
对于一个城市而言，每一个商业中心的建立或迁移，都伴随着大批量的年轻人的重新集结。无论是当年国贸360对年轻人的吸引，还是后来的万达MALL对于区域的影响，无一例外。
作为两种不同业态之间的互补与依托，公寓与商业之间也产生了一定的依赖关系，这是新派生出来的新价值。
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但凡新的商业中心建立
必将带动小户型走热
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资料显示，北京市2016年二环内住宅成交价格达到70000-100000元/㎡，在北京二环能够拥有一套资产不但是资金实力的体现，也是身份的象征。反过来目前郑州二环住宅成交价格仅在15000-20000万/㎡之间，与北京、上海差距巨大。
随着郑州已迈入新一线城市，作为中原城市群重要核心城市和国家中心城市之一，同时作为全国唯一的米字型高铁城市，巨多利好政策加剧了郑州的发展，进一步拉近与北京、上海城市间的距离，未来3-5年郑州主城区二环住宅成交价格将大幅上涨，环内的物业价值将多稀缺上升为绝版。
对于一个城市的发展和城市品位的提升，开发商功不可没。
无论是商业驱动型的万达模式，还是传统住宅带动而自然形成的商业中心，都将伴随着一个区域及至整个城市对他的关注。作为生活配套，新的商业中心的建设也将带动周边房地产项目的快速去化和房价的拉升。
前几天，有媒体释放太古里要来郑州的消息引起社会的关注。其实，大家期待的是在不同的区域要有不同的商业中心，无论是风靡全球的嘉里、太古里，或者是本土的二环里。
二环里其实是一个70年产权的小户型住宅项目，项目名字叫绿都广场，总建面约37万方，涵盖精美住宅、高档公寓、高端写字楼及是集商务、休闲、娱乐、购物为一体的城市综合体。其中约10万方大型自持商业，开发商是本土品牌房企绿都。
曾经于2004年开发的百年德化风情购物公园，绿都的自持比例达60%。这个项目，升级了德化街和郑州商业的档次，提升了城市品位，也带动了年轻人购物的狂潮。
集潮流前线、风情美食，定位为“年轻人的时尚购物地盘”，主力目标客群为18—40岁年轻人群，项目为追求时尚潮流的年轻一族提供吃喝玩乐购一站式服务。如今已成为代表着二七金商圈的名片。
现在，移师上海的绿都通过作品证明自己的实力与价值。在上海开发的绿都·绣云里项目征服了许多上海本地人，成为当地经典楼盘的代表，绿都在商业地产上的运作能力得到进一步提升与认证。
对于一个约10万方的自持商业，考验的是企业的战略眼光和团队的专业运营能力，对于后期物业的升值保值尤为关键。
在郑州，现在二环线上的几个最火爆的购物中心，如航海路的万达广场、农业路的国贸、桐柏路的锦艺城，大都是自持型的，商场周边的小户型公寓的火爆更是有目共睹。
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70年全屋精装
成品小公馆的诱惑
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之所以谈二环里，第一是李嘉诚曾说过说的著名的地段理论，这也是业界的"金科玉律"。
另外，作为一个70年产权的小户型，在眼下的市场上非常稀缺。与其他公寓产品相比，二环里的优势还在于面积区间小，对于年轻一族来讲，承受的压力相对较小一些。40㎡-123㎡的面积区间，主力户型为40㎡的一室一卫。
尤为关键的是，年轻人置业生活，考虑更多的还是生活的丰富性，出行的便捷性以及配套的保障性等方面。
位于金水区、郑东新区、管城区三区交汇地带的绿都广场，即将成为郑汴跟与未来路商圈的商业核心，辐射周边至少5公里的生活半径。
这样以来，二环里就占据了交通的极大优势，处于城市三横三纵三维立体交通网络的核心位置（三横分别为金水路、郑汴路、陇海路贯穿东西，三纵为中州大道、未来路、紫荆山路纵横南北）。
另据了解，郑汴路即将升级改造为城市形象主干道---中原大道，也是郑州道路改造重点项目（中原大道西至绕城高速，东至京港澳高速，将现有的中原路、东大街、西大街、郑汴路、商都路相连，道路总长约32公里，双向八车道），升级改造后的中原大道将成为继金水路之后又一条贯穿东西的财富大道，可以预见未来1-2年沿路物业的升值潜力巨大。
俗话说：“地铁一响，黄金万两，地铁一通，房价蹭蹭”。拥有地铁3号线和6号线的二环里，将于2020年开始享受地铁带来无尽的便捷与繁华。
自2013年12月28日郑州地铁一号线建成运营后，周边沿线物业普遍涨幅高达15-30%，秦岭路站西元国际沿线商铺租金更是大幅涨幅，人流更是增加很多，2016年地铁2号线开通后沿线物业成交价格上浮40%左右，正是迎合了地铁一响黄金万两的说法。
地铁除了方便人们出行，对城市最大的影响在于对居住板块乃至商业客流的改变和扩大，地铁沿线的房屋易出租，收益稳定，房屋基本不存在空置问题，因此地铁沿线物业保值增值性能普遍较强，即便是在瞬息万变的楼市风云中，地铁沿线物业也依然保持着强劲的增长态势。
更不用讲3公里范围内有8所学校，其中3所小学（东关小学、管城区外国语小学、未来路小学），3所初中（黄河中学、惠民中学、回民中学东校区），2所高中（郑州市39中学、43中学）以及举不胜数的幼儿园，完全满足全年龄段教育需求。
有一个非常特殊而有利的条件是，项目东邻东建材，约3000户建材商家约60000名从业人员 ，周边写字楼，15栋在营写字楼约45000名职员 ，周边3km内的待售小户型仅此606套。除了自用的以外，还有周边旺盛租赁客群需求，出租收益可想而知。
为什么要住推荐二环里，答案是显而易见。
进入五环时代的郑州，连四环都高楼林立一房难求了，更何况二环？同样的价钱可以在二环以外买一套大平层，或许在二环只能买到一套普通高层。但一定会有人放弃二环以外的大平层而选择后者，因为远离二环，就远离了城市生活本该有的一切。
对于任何一座城市来说，“二环”意味着人口、财富、各种医疗、教育资源等的汇集，是优质区域所在。
纵观国际房地产格局变化，如曼哈顿、英国伦敦、新加坡、每一个城市的居住运动都经历了由中心到郊区，再回归中心的过程。城心价值何其珍贵，稀缺资源不管是投资还是自住都是不二选择。
罗里吧嗦的说了半天，无非是告诉你，遇到主城区二环的黄金地带、交通便利、配套成熟、百万人潮拥抱着的拥有70年产权的精装小户型，就毫不犹豫的下手吧。不用我们多说，绿都广场项目一开业便会体现出其自身的潜力和超大的投资价值。
到那时候，怕是你又要后悔当初没有听我们的建议。
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