眼下，长租公寓正值春秋战国，攻城略地，各显其能。
未来孰存孰亡，谁执牛耳，还要让亿万租客们去用脚投票。
■ 撰文 | 熊瑞瑞 ☞ 《地盘》金牌撰稿人
江湖一旦出现，纷争便以迅雷不及眼耳之势席卷而来，住房市场的新宠-长租公寓领域，年长的不满十岁，年幼的只有数月。
但这个新兴领域无论是先来者还是后继者，心法各一，路数有别。没有圭臬，只有一眼望不到边的前路和无止境的探索，或许还有殊途同归的领悟。
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长租公寓
理想与现实有多远
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2018年5月23日晚上10点，广州，华南理工大学的吴乐倒在了自己睡了4年的木板床上，这一刻疲惫了3天的身体得以放松，他感到幸福，尽管这幸福即将结束。
临近毕业，吴乐这几天一直在为新工作找房子，奔波几天他好不容易看中了某品牌的长租公寓，但守在楼下与从里面出来的租户一谈，问题一大堆：房屋设计不合理，隔音效果差，厕所潮湿不通气；公共厨房卫生堪忧；住户构成复杂；安保人员素质差；管理员职位意识缺失，私下与租户勾结占用公共空间资源；退房押金久久不退回；水电费管理费公高等等。
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本来已打定主意要交钱的吴乐又纠结了起来，在木板床上翻了个身感叹道：再也找不到，室友相亲相爱，宿管阿姨亲切和善，一年1500元还含水电费的学生宿舍了，幸福就要到头了，先睡吧，明天再看看其他的长租公寓。
中国的租房市场构成很复杂，城中村、安置房、个人房源、廉租房等供应量并不少，但因为统一管理运营，装修风格年轻时尚，所以长租公寓即便比周边同等地段的房子价格更贵，也滋生了不少问题，但是却依然受到像吴乐一样的年轻人的追捧。
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事实上，随着行政意愿的强烈推进，长租公寓只是整个住房租赁行业的江湖一角。但也正是这江湖一角却在时代潮流的激荡下飞速裂变，并有组合、凝结成新江湖的趋势。
虽然，长租公寓在住房租赁行业只能算是新生儿，可是出生的这短短几年，风云际会，好不精彩。
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踏浪入局
万亿级风口已来
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2002年，北京，仅有1年工作经验的柳佳入职一家新公司，她是这家创业公司的第一名员工。在这里柳佳吃过很多苦，甚至跟同事们一起住在地下室，但即便后来柳佳去汉庭做了高管，她依然感谢这家公司带给她的成长。
©北京地铁站
2004年，刘洋和刘昕也还是刚刚毕业的大学生，正拖着行李四处找房子住，当时这对学生兄弟也许会遥想未来有房有车的生活，但是一定不会料到7年后会相约卖车卖房收购旧工厂。
2006年，柳佳的东家在美国纳斯达克上市，名字就是今天遍布大街小巷的如家。
3年后，拥有近十年的酒店管理经验，亲眼看着如家、汉庭一步步从无到有的柳佳在南京戴家巷开了一家公寓，取名魔方公寓。
这几乎可以称得上是最早的互联网创业系长租公寓了。
©魔方公寓示意图
魔方公寓在柳佳的带领下脚步快得惊人，第2年就创立连锁租赁模式，第3年启动门店数据化管理。酒店出身的柳佳，希望用运营服务来重新定义公寓。
在众多长租公寓摸着石头过河的今天，连柳佳自己都没预想当初给魔方的定义，恰恰击中如今的行业痛点。
时间很快来到2011年，凭借二手房中介先天的房源优势，链家旗下的资产管理业务板块创立了新网站——自如网，主要是信息发布渠道和撮合交易。
程序员出身后进入咨询行业的熊林服务过诸多知名企业，诸如上海电气、招商局集团、京东等，职业积累让他对对传统行业和互联网都有深刻了解。
给链家做咨询时被左晖看中，接下了自如CEO的职位，此时熊林的理想是“让生活在城市中25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望”，今天自如的发展显然早已超出他的设想。
这一年，刘洋和刘昕在收购的高露洁牙膏厂里开始了YOU+公寓的装修施工。奋斗7年衣食无忧后的他们想起年轻时候的艰难，做出了一个大胆的决定：建一个有温度的家，把在城市中漂泊的年轻人聚集起来互相取暖。
1年后，YOU+公寓在摸索中逐渐确定定位——年轻创业者的家。
©YOU+公寓示意图
也是在这一年，蛇口工业区的配套宿舍槟榔园小区在招商蛇口的改造下升级为壹间公寓，这是蛇口首个纯租赁精装公寓。
至此，今天长租公寓的主体除银行外，互联网创业公司、中介、开发商、酒店等初步露面。
2014年全国知名房地产世联行地产突然宣布转型，转型的4大切入口就包括长租公寓，于是世联红璞公寓诞生。
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同年，与自主品牌蘑菇公寓、寓见的悄然成立形成鲜明对比的是，曾住过地下室的雷军4分钟拍板投资1个亿给刘洋和刘昕的you+公寓，再加上“三不租”的规矩（45岁以上不租、带孩子的不租、不爱交朋友的不租），you+大火。
与此同时，旅游业井喷式发展带动传统酒店住宿业兴起，大批经济型酒店和星级酒店遍地开花，标准化住宿业产能过剩，寻找新的突破口，柳佳的东家华住集团（前身是汉庭酒店集团）成立华住城家，还有杭州的住友集团也成立了漫果/住友氧气等，酒店系公寓入局。
2015年，全国房价暴涨前夜，租房市场政策层面声音开始加强。
©中央层面住房租赁政策汇总
住建部鼓励发展租赁市场，推动房地产开发企业转型升级；财政部、人行跟进公积金支付房租政策；税总局对各类出租住房减免税率；2015年11月份国务院办公厅明确支持发展租赁市场细分业态，长租公寓赫然在列。
一声枪响，长租公寓正规的军备竞赛开始了。
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政策刺激
资本来势汹汹
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打江山带来的成就感有种令很多白手起家创业者深深痴迷的魅力，所以不少创业者成功之后总喜欢做投资帮别人创业，为的就是重新体验改天换地的豪情壮志。
糯米网创始人、领英全球副总裁兼领英中国总裁沈博阳就是这样一个人，他曾给老员工高靖投了一笔钱让他去创业。
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政策和市场层面的信心，让高靖很快认定长租公寓是会一个诞生独角兽级企业的市场。于是曾供职过百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家公司的高靖立志用更高效的互联网思维赋能传统的住房租赁，接着大家看到，2015年1月蛋壳公寓破壳而出。
无独有偶，4个月后，住哪网创始人刘达同样带着互联网思维在郑州创立魔飞公寓。互联网创业系长租公寓队伍壮大。
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8个月后链家的对手我爱我家也参与了这场独角兽市场的争夺——相寓成立并开始了扩张进程。3年后其副总裁胡景晖才在媒体发布会上表达了自己的担心“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害”，中介系这句话道出了长租公寓的隐忧，令从业者皆感到后背发凉。
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2016年国务院、发改委、中央经济工作会议、财经领导小组等再次在住房制度方面发声，并立下“2020年形成多元主体、规范的市场体系”的任务书，“租售并举”成为房地产年度热词。
这一年，长租公寓发生了很多大事：自如从链家独立，开始自立门户大展拳脚；柳佳的另一个老东家如家成立逗号公寓入局，酒店系公寓战队又添一员大将；也有嗅觉敏感的银行，看到风吹草动悄悄启动长租公寓业务板块。
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但这一年主要的风头都给了万科。
2016年9月30日晚，北京市出台文件鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，这就是此后屡被提及的“9·30新政”。
2016年11月16日海淀永丰18、19号地现场竞价，这是9·30新政后开发商首次用新规则获得土地，举牌地价不再是唯一标准，自持商品住房面积竞拍第一次出现在竞拍现场。
©146亿竟得海淀三宗地块 万科、中铁变身房东
多轮竞拍后，万科、中海、中铁建以100%自持70年胜出，这三家成为9·30新政后第一批吃螃蟹的人。当然，这也许是螃蟹，也许是难啃的骨头，即便是时至今日，当事者还是难下定论。
不过从此之后，刚刚成立泊寓仅7个月的万科就像一匹脱缰野马，在政策之风的吹动下，开始奔向全国范围内的自持土地。
对此，董事会主席、首席执行官郁亮的解释是“万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”
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风口上的“租”
是机会还是陷阱
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伴随着舆论的煽风点火，长租公寓的风一直吹到了2017年。
一些反应慢的城市房价2017年开始补涨，新房市场在调整中持续上涨。政策多管齐下，租房市场推进加速。
经过几年的摸索，政策层面也明显更加具体，5月住建部出台《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》对租金支付方式、合同、租房人权益对进行规范，房产中介也被列入名单。
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2017年7月中央9部委联合发文，加快对人口净流入的大中城市租房租赁市场的发展，10月十九大报告提出、后来被各大媒体争相解读的“房住不炒”，长租公寓从业者信心大增。
万科则乘胜追击，2017年4月以70年自持比例50%和55%分别拿下了广州白云和黄埔的两块地，同年6月以70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地。
自如疯狂的跑马圈地时代到来，一年时间进了9座城，手上房源超过50万间。
在之前试水长租公寓的银行无疾而终的基础上，这一年建行、工行、农行也闻风而动，至此银行系正式入局，即便面世只有短短数月，但天生功力深厚。
©银企合作部分案例
其中有着巨额建设资金管理经验的建行，发布了个人住房租赁贷款产品——ccb建融家园，建行深圳分行还和11家房地产公司以及11家企事业单位签订了住房租赁战略合作协议。
随着银行系的长驱直入，政策层面也安心定志，2018年年初就确定了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
土著民自如公寓春风得意马蹄急，
扩充产品线（自如友家4.0、自如驿、自如民宿、自如优品等）后，首次融资便融到40亿元。
其实魔方为代表的互联网系长租公寓，you+，寓见，蛋壳等都已融资到B轮，或C轮。
©2017年长租公寓市场融资情况
融到钱的各方，很快开始了烧钱抢房大战，自如、蛋壳、相寓战火弥漫北京、深圳等一线城市，房租越抬越高，火势过旺超出预期，于是政府介入调查。
除招商蛇口、万科之外，房企系也纷纷入局，国内top100的开发商中有超过30家涉足长租公寓，龙湖的冠寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区、保利瑜璟阁和N+公寓、远洋的邦舍、阳光城的魔米公寓、佳兆业的寓享空间、石榴集团的熊猫公寓等都先后面世。
©房企涉足长租公寓情况一览
房企系公寓成立大多集中在2016-2017年间，其中华润的有巢公寓成立于2018年6月6日，还仅仅不到半年。
因为主管部门强行将拿地与自持比例、年限挂钩，所以不管是自愿还是被迫，房企走上长租公寓之路成为历史必然，否则就将面临断粮风险，吃不饱总比饿死强太多。
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如何念好赚钱经
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万科在海淀的100%自持用地，经过众筹、合作开发、前期收取代建费用和后期收取社区运用费用的方式来实现自身盈利等多种方式的探索后，随着北京住建委“最长租期不得超过10年、不得以租代售”的一纸文件，生生止于中道。
最后做成的翡翠书院，设计起租期为3年最长可租赁10年，90平方米一次性付租金180万~216万元和180平方以上一次性付租金360万~480万元，据说1月超过80%的综合出租率，一时间引起舆论众议。
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与万科同时拿地的战胜者，中粮地块做了E_ZIKOO智慧谷，产品开发为72~90平方米的高层，181平以上的叠拼，预计租金水平介于4.5~5.5元/平方米·天之间，按年支付。
只有中铁建项目尚未入市，显然还在观望。
其实，全部自持物业对看重资金周转的房企开发商们来说并不好啃，各家房企表现不一，比如中海认为真正的时机是在国家各方面政策出来后。
一些拿过自持用地的企业和一些寻求转型的企业们则不得不背水一战，他们做出了新的尝试，比如建业牵手魔飞公寓；万科佛山项目与建行合作推出“CCB建融家园·泊寓”app；阳光城与寓见合作，一方提供房源，另一方负责标准化运营和项目管理。
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长租公寓行业就像一个迷雾重重的江湖，只见入局者前赴后继，却不见前路和归途，整个行业包括政策方面都处于探索阶段。新兴领域各路机构蜂拥而入，不规范、不合理必然存在，从当下的战况来看，文章开头吴乐看中的某品牌长租公寓所暴露出来的问题，依然是多家长租公寓方面临的共同难题。
解决这些难题，需要有责任敢担当的企业做带头示范，同时也需要政府完善立法和规范：集体土地建租赁住房、租赁房屋公积金落地政策、租金抵扣个税、租购同权、租户权利保护等周边政策的落实也都迫在眉睫。
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目前长租公寓已多达1300多家，并且这个数字还在增长。
随着各个主体的渐次入局，长租公寓江湖雏形初现——互联网系、中介系如何抗争孔武有力的房地产系，房地产系如何不做被套牢的鸭子，酒店系如何克服资金和拿房困难，银行系如何跨界成功，重压之下各家如何寻求气味相投、资源互补的战友各家各户如何在战争中永葆初心……
接下来的看点或许会更精彩。
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