高铁枢纽、强省会、国家中心城市、国家物流枢纽、中原城市群、万亿GDP俱乐部……
郑州的未来只会更加精彩。
✍️ 撰文 | 程帆 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
北龙湖北岸的土地相继名花有主，一下子冲淡了这段时间郑州楼市弥漫的硝烟。
临近年底，特价房、员工房、首付分期、送学位、送车位、送物业费等，各种优惠信息让人眼花缭乱，搅乱了这一池春水。现在的楼市看似清澈见底，但没几个人能探明湖面下是否激流暗涌。不管有没有上车，2020的房价都牵动人心，特别是还在储备“弹药”的刚需购房者。 1
楼市照妖镜
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判断楼市的热度，土拍是非常直观数据。
根据中原地产研究中心的统计数据，2019年10月，全国62%的热点地块均以底价成交。截至11月21日，11月土地市场共有49宗超过10亿的土地，其中有17宗地溢价率超过10%，底价成交有15宗，占比约30%。而在今年上半年，尚有溢价率超过20%的土地。©历年住宅用地成交数据分析
融资、销售双重压力之下，减少拿地成为房企保证现金流的动作之一。郑州市11月份土拍中。9宗地挂牌，3宗终止出让，2宗暂停，1宗流拍，3宗溢价成交，市场冷热不均。3宗成交地块面积合计12.8万平方米，约合192亩，成交总额29.3亿元，平均溢价率20%。二手房房价与销售情况，是最能清晰反射楼市的“晴雨表”。放眼全国，北京出了极个别的新房热销，整个市场的新房、二手房都不景气；西安的新房连涨2年乏力后，二手房也终于开始下跌；宁波的市场也出现了“新房上涨、二手下降”的趋势等。©11月份全国二手房涨跌TOP10
近一年来，郑州二手房市场可以用“惨不忍睹”来形容，挂牌一年无人问津的房子比比皆是。尤其，7月份之后，二手房房价跌幅更是明显。贝壳数据显示，官网约10万套房源，降价幅度在15%左右。国家统计局2019年11月15日发布的10月份70城数据中，有35个城市二手房明显下跌。上一次出现类似情景是2015年3月。为刺激楼市，这一年的3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会联合发文，把二套房首付比例从60%降低至40%，公积金首套房贷款，最低首付由30%降低至20%，仅仅10分钟后，财政部和国税总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。©贷款政策一直是左右楼市走向的关键因素
后来被称为“330新政”的这一系列措施，让中国房地产又开启了一轮大牛市，也为2016年的房价疯涨做好了铺垫。历史总有相似，但不会复制，2019年注定不会再走2016年的路子。还是老生常谈的话，有需求就有市场。得益于近几年从严调控力度，房地产市场基本上已经“软着陆”，整个市场房价都在企稳，郑州二手房房价差不多已经见底。©郑州二手住宅企稳趋势明显
对比冷热不均的土拍市场和萧索的二手房市场，新房市场显得依旧如火如荼，但如人饮水冷暖自知。一条售楼部置业顾问在朋友刷屏的微商广告，可以窥见大家的日子都不怎么好过。 2
触底与抢滩
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7月份掀起的降价潮，犹如推到的多米诺骨牌，从郑州郊县到主城沦陷范围慢慢扩大。融创中原宸院，从原价14000元/m²，到特价10500元/m²，揭开了房企五花八门促销手段的遮羞布，郑州楼市提前入冬。
市面上打折力度比较大的楼盘，比如，正商家河家2017年首开高层精装均价15000元/m²，特价11500元/m²。建业五龙新城二期首开精装15000元/m²，特价12000元/m²，万科天伦紫台，开盘14500元/m²，特价12500元/m²。
©郑州各区域降价地图
另外，一些远郊盘，比如，南龙湖开始出现8字打头的楼盘，平原新区出现5字打头楼盘，荥阳东出现6字打头楼盘等。与其他同级城市相比，这个的水平房价对于郑州来说真心不算贵了。不仅郑州，很多城市的楼市都几乎触底。其实，算起来从1998年的房改开始，楼市已经历经了30年沉浮，2008年、2011年、2014年、2018年，基本3年一个周期，似乎已成定律。只是从2016年横盘至今，大家对楼市的预期越来越小。楼市稳定，少不了稳预期，如今的悲观情绪蔓延总归需要有一个发泄口。近段时间，各城市调控政策的放松，反映了高层对楼市托底思维有重启态势。©11月份部分城市限购政策出现松动
接下来的12月份还有一个极为重要的会议，明年的楼市走向和定位将在这月底逐渐清晰。不出意外，2020年还会有一个火热的小阳春。到时候是量价齐涨还是量涨价稳，皆是五五之数。如果首付足够，又有房票就尽量年底买进，千万不要再做观望，追逐最低预期。最后一个月是开发商冲刺业绩的关键期，为了漂亮的业绩，开发商能拿出的优惠一定会全部给你拿出来。©企稳是未来一段时间主旋律
另外，年底房企以价换量策略，对本来就静淡的二手房市场空间将进一步受到挤压。很多急于抛售的房东也许就要坐不住了，这绝对是不可多得上车机会，购入二手房与新房一样可以完全掌握主动权。 3
郑州的楼市走向
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房地产行业牵一发而动全身的地位，决定了现在楼市低迷的状态不会持续太久。从土拍、新房、二手房的概况来看楼市，可以反映一个时期市场的状况，但也只是一个阶段。
上个月，超预期的MLF降息和LRP房贷利率下调，给楼市带来良好的心理预期，新一轮货币宽松政策似乎正要开启。©中期借贷利率下调
近两个月， 定向人才取消限购、零门槛落户、提高公积金贷款额度等政策在各地上演，毫不夸张地说，当下是抢人就是抢房地产市场的时代，无人无楼市。不管城市之间的抢人大战打的是什么旗号，终究房地产会收益。就连抢人政策一向走保守路线的郑州，这两年 “智汇郑州”人才引进政策，奖励措施也在逐渐加大，人才在郑州购房时给予真金白银的补贴越来越多。©招才引智愈发精彩
另外，眼下各地取消限价的政策不绝于耳，年后范围预计会进一步扩大，所有城市的限价政策或许都会陆续取消。这些政策对整个房地产行业来说无疑都是大利好，虽然，房住不炒依然还是长效机制，但是，楼市最艰难时刻也快过去了。郑州的房地产行业在那么严格的限购限贷限售调控下，房价基本面依然坚挺，这说明楼市的确有购买力在支撑，这个支撑无疑是河南省一亿的人口基数。一旦楼市有放松的迹象，还有一大批被压抑的需求等待释放。©典型城市房价变动与人口关系
依照目前形势，2020年对于开发商来说应该是个暖春，但对于郑州购房者来不算什么好事，谁都清楚这意味着买房付出的代价要更高了。股神巴菲特曾说过，别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。虽然，下半年楼市都不算乐观，但这个年底或许是最好的以最低成本上车的机会。最重要的是，郑州的房子值得买。从长远来看，郑州城市的发展程度、综合实力，人口流入速度，这些保障房子价值的关键指标都在上升过程，城市的产业、教育、交通、医疗等配套也在不断完善。©郑州人口增势明显
楼市的发展轨迹必定和城市的成长轨迹相重叠，城市有多大的发展前景，楼市就有多大的发展空间。近几年郑州发展进入了提速期，尤其2016年被列入国家中心城市以后，更是在多个方面实现了弯道超车。
换句话说，郑州楼市未来的潜力值得看好，越早搭上这班城市红利列车越能早受益。
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