一天认筹600余组，开发商铆足劲抢收“红五月”？

地盘说

曾经的楼市，价格就是王道，价差就是动力。

现金流为王的今天，大家要考虑的因素越来越多，买房思维也要学着转变。

✍️ 撰文 | 赵灵儿☞ 《地盘》特邀撰稿人

五一过后的郑东新区商务内环路上，中国人民银行门口排队打征信报告的人，足足霸占了半条街。

这些执着排队的人，或多或少都能从假期各大售楼部里寻到他们的可爱身影。

热情似火的五月，从开发商们默契甩出热销海报的那一刻，便已经悄然宣战了。

漂亮的翻身仗

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与刚复工时“开发商撑不过去了”、“某房企资金链要断了”不同，最近楼市不仅不再恐慌，甚至还有些亢奋。“金三银四”以来，楼市回暖的消息铺天盖地地蔓延起来。

©复工向好楼市不断回暖

而作为楼市“红五月”的开头，五一小长假真正跟上了气温的热度。作为开发商全年重要的营销节点之一，五一行情历来被视为楼市“风向标”。

刚刚进入五月，郑州楼市便开始锣鼓喧嚣，各大房企顺理成章地加盘、推新。

五一期间，郑州华侨城、恒大未来之光、中博城珑誉园3个项目开盘。此外，搭乘五一快车的楼盘亦不在少数。

©郑州市场近期开盘数据

小长假期间，旭瑞和昌优地营销中心及精装样板间开放；郑州恒大林溪郡、金沙湖高尔夫观邸、远洋沁园、越秀臻悦府等，亦争相开放城市展厅，借机为开盘蓄客，摩拳擦掌、跃跃欲试。

许多开发商们都趁着五一小长假打出了漂亮的“翻身仗”。美盛教育港湾成交85套，5天销售额1.5亿元左右；富田城5天销售额3个亿，成交185套……

郑州某老牌房企的一个项目，甚至取得了一天认筹600余组客户的劲爆成绩。

各个售楼处用给力的营销活动，尤其是五云山、忆江南度假区、永威上和府等这些郑州近郊度假盘，吸引了大批不能远行度假的郑州人，掀起了一场娱乐狂欢，亦带来了一场购房盛宴。

©郊野乐园生机盎然

在四环骨架不断拉大、郑州第二绕城高速等接踵而至的利好刺激下，郑州远郊盘尤其迎来了属于自己的好机会，五云山甚至趁机戏称自己成了主城。

当然，目前来看，这终归只是一句玩笑话。不过可以肯定的是，郑州楼市的确回暖了。

只不过，当前的“暖”，与春节期间、疫情期间的“冷”相比较而言，这一次的暖，暖得恰到好处。

既不那么疯狂，也不那么痛苦。

几个积极信号

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这段时间，郑州楼市新盘入市的速度之快，有些超乎想象。

保利、华润年初刚在经开老城摘得的地块，保利天汇居、华润凯旋门已经即将入市了。年初，恒大在常西湖新区摘得的地块恒大林溪郡，及康桥在中原老城摘得的地块康桥玖玺园，也将蜂拥入市。

©年初经开参与土拍地块即将揭开神秘面纱

按照惯例，土地从成交到入市一般需要8个月左右的时间。年初成交的土地，正常情况下，会在下半年或年底入市。而这些新盘入市的节点，通通赶在今年上半年，且大部分集中在这个5月。

开发商入市积极性高涨，这是一个十分重要的信号。

此外，近期不少楼盘获得预售资格。郑州近一周迎来5个住宅楼盘的预售公示，共计1152套房源入市。上上周，郑州主城区预售证信息公布的楼盘有9个，共获证4385套。

©上周取得预售许可楼盘信息

天伦城、建业盛悦府、绿都澜湾、碧桂园名门时代城、中博城、裕华晴园、美盛教育港湾、瀚宇天悦城等扎堆取证。管中窥豹，郑州预售条件正在放松，开发商可以尽快拿到房子对外卖，这又是一个积极的信号。

历史最低LPR的“助攻”也不容忽视。

为了应对疫情冲击，3月份以来，全球掀起大规模的“放水”行动。短短半个月，美国两次降息，加上其它货币政策的刺激，累计释放6.2万亿美元。欧洲、亚洲多个国家也纷纷下调利率。

中国也不例外，今年，央行接连开展降息降准操作，4月20日，LPR再次下调10个基点，这是去年8月LPR改革以来降息幅度最大的一次。而随着本次5年期以上LPR下调，史上最低房贷利率再一次刷新纪录。

©LPR报价利率创下历史新低

以历史经验来看，房贷利率总体呈现下跌的趋势。包括未来利率下降是大势所趋。

信贷宽松必然促使楼市活跃，楼市的小阳春已经出现，经济刺激、房企优惠，多重刺激下，“红五月”想不热都难。

市场情绪又像病毒一样，是可以相互传染的。

楼市的火热一经放大，很容易激起市场恐慌，尤其是购房者们的需求因疫情被延迟，而他们在此时仓促入市的行为，又进一步加热市场，进而形成循环不断强化。最后形成“星星之火的燎原之势”，可能会像上个周期的市场表现那样。

©楼市已呈现燎原之势

若是如此，这就意味着楼市会像接下来的天气那样，越来越热。即便下半年，最高层会雷霆出手，房企们也已经在行情中吃饱喝足，年终降价冲业绩的动力已经不足了。

若非如此，市场后续反弹乏力。

基于全年业绩压力及补一季度缺口的需要，下半年房企大概率会继续掀价格战，届时上车，捡到的便宜也大抵跟目前等同。与其如此，不如趁早上车。

重点捕鱼

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从五月开始，郑州楼市的重头戏就来了，一波新盘入市潮将爆发，喷薄、炽热，令人眼花缭乱。

洋房、小高层以及大面积的改善类项目集中放量，如郑州华侨城、滨河国际新城的亚新海棠公馆，开盘房源面积均在120m²以上。

老经开三大纯新盘绿城诚园、保利天汇居、华润凯旋门，即将贴身肉搏。北龙湖北岸期待已久的绿城湖畔雲庐也将入市，绿城亲水，定位高端，偏终极置业。不过值得注意的是，绿城距离东侧的高铁线比较近。

金水老城东部也有两个纯新盘，嘉里中心和未来天奕。北区的旭瑞和昌优地、绿都青云叙，南区的绿城柳岸晓风也纷纷加入战场。

西区亦不甘示弱，中原老城将迎来两大改善盘，昆仑望岳西苑、万科山河道。常西湖新区也非常热闹，终于迎来恒大林溪郡、碧桂园凤凰城。

©常西湖区域开启新篇章

可以窥见，这些项目绝大部分都是偏改善的品质盘。这些品质盘，因为供应量增大，一定会引起市场热度的提升。

郑州楼市的火热有赖于需求量的充盈，市场接受度也普遍较高。而眼下郑州楼市的真正回暖，正等待被这一批高品质供应来全面激活。

曾经的楼市，价格就是王道，价差就是动力。

而如今，价格已经不再是买房路上唯一的决定性因素了。现金流为王的今天，大家要考虑的因素越来越多，买房思维也要学着转变。要在动荡的市场里，找到最确定的锚。

这次，没有“四万亿”的刺激，没有放松限购的迹象，楼市就像被禁锢，只能带着镣铐跳舞。

二手房底价不断下探；新楼盘不断推出特价房；首付分期、甚至“零首付”越来越多；房贷利率不断下降，开发商大多选择“跑量销售”的运营模式，密集推盘。

对于真正的购房者来说，这才是最好的时代。有房票、有资金的购房者，正在变得强势，可以货比三家，挑挑拣拣，甚至可以多要几个优惠点数。

©利空出尽是利好

最怕的是突然某个利好，特别是利率政策刺激，传导至市场导致的大幅回暖，这对买房人而言就是另一场灾难了，想买的房源都涨价，买得起的却又抢不到。

千万别等到这个时候再出手，一切都为时晚矣。

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