市场研究派+实战派合体，教你如何治愈改善焦虑

地盘说

主城区三环内，花更少的钱，买到能够满足居住需求、周边环境好、居住舒适度高的房子，完全可以做到好住、好租、好售，这才是郑州市场的硬通货。

■ 撰文 | 李冠乔 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

前几天，一场直播引发业界热议。

由在郑州买了40套房、挣了2400多万元的《房东俱乐部》创始人慕容晏、易居企业集团克而瑞郑州公司总经理王欢和自媒体《地盘》出品人郭春江组成的直播天团，惹眼而具有话题性。

最具话题讨论的，还是关于郑州改善一族的焦虑、困惑、治愈的讨论。

郑州人

改善困惑

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最近，郑州的地摊经济爆红爆火，在光鲜的城市肌理背后，地摊连接城市，增加了烟火气，激活了夜经济，更是让郑州有一番别样的风味。也从另一个角度说明了，如今的经济形势不乐观、不景气。

在钱难赚的时代，为何郑州人遭遇房难买？因为大部分人认为，现在房子供应过剩应该是好买房。这是普通人的常识。

©郑州商品住宅库存周期延长至21.74个月

王欢认为，供应过剩这个观点是值得商榷的，因为目前整体还是相对供求平衡的，所以在这样的逻辑下，其实不是买房难，而是买到合适的房子比较难。

每个城市价格涨幅是有所区别，单纯从绝对值的角度看，过去几年，郑州的价格还是有一定的增长，作为主力购房人群的刚需刚改类客户，在收入增长相对缓慢的情况，支付能力存在一定程度的影响。

一般而言，购房者都会希望房子价格合适，甚至是越便宜越好，这两年购房者们关注度最高的三个字就是性价比。

所以，就很难一次性找到满足自己心理价格预期的楼盘，都要反复对比反复挑选，这无疑就增加了买房的难度。

©选择性价比适中的房子成为眼下置业的焦虑

在城市更新和城市扩张的情况下，工作和生活的范围实际上是有所背离的，就是说一个城市的商务聚集地一般都是比较集中的，比如核心商务区中心等。

但是在这些区域中，住宅产品越来越少，所以导致的状况就是大部分的购房者在一个区域工作，但是要得到另外一个区域去居住、生活，由此就会产生一些距离和时间成本。

这毫无疑问也会影响购房决策，导致买不到合适的房子。

再加上现在政策的影响，不动产的流通效率较低，就很难在短期之内进行物业的置换，由此也就导致了买合适的房子难的状况。

©城市向左改善向右？

传统观念上，购房大家最关注的两个核心点，一定是价格和户型，或者叫价格和功能性。

前者直接取决于你的支付能力，后者直接决定了你后期的生活质量。所以一般的购房理论就是尽量买一些性价比比较高的，功能性比较强的物业。

实际上，这两点很难找到一个好的平衡点。

对于改善客户而言也一样，最大的困惑有以下几点：

（1）什么时候改善？

（2）到哪里去改善？

（3）改善成怎样？面积？社区？还是科技？

主城占位

改善力作

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对于改善而言，不仅仅是一套房子，更是一种生活体验和价值观以及理想的生活状态和审美趣味。

慕容晏认为，最理想的房子，是在主城区三环内，花更少的钱，买到能够满足居住需求，周边环境好、居住舒适度高的房子，完全可以做到好住、好租、好售，这才是郑州市场的硬通货。

在慕容晏看来，真正意义上主城区改善盘，至少要具备主城区核心地段、周边生态环境优越、低容积率低密、户型方正设计合理四个思想因素。

©华润置地凯旋门鸟瞰图

华润置地凯旋门可谓先天自带改善基因，自然出众。

凯旋门地处大玉米和中原福塔双地标之间，占据郑州最有利的城市资源。中州大道、陇海高架、机场快速路以及地铁4、5号线和高铁线的超级交通体系；丹尼斯航海天地、万科广场、朝凤路小学、经开区外国语小学、第七人民医院等商业、教育、医疗资源应有尽有。

在这块双河交汇的低密土地上，华润放弃高低配，规划了12栋25-27层的纯高层，让天际线更美、楼间距更大、景观视野和采光更足。

©外立面的天际线效果

这是央企华润的情怀，也是一分责任。

在郑州，华润悦府、华润紫云府等项目均成为片区标杆，华润也被称为最懂消费者的开发商。

华润把主力户型设计为89m²、102m²、123m²三房以及143m²四房，实际上也是让产品的稀贵匹配土地和地段的稀缺。

©建面约89m²户型

面积段相对较低，上车门槛自然也相对更低，这就给更多青睐主城区、愿意主导主城区的年轻人更多机会。虽然城市框架拉大和城市价值外溢，守在主城改善是一种不可多说的优越感。

根据克而瑞的数据统计，郑州市主城区主力成交面积段在80-100m²，占比达到60%以上，120m²以上功能性改善产品占比在20%左右，而经开区120m²以上功能性改善产品占比在40%左右，改善产品的占比远远高于郑州整体水平。

©建面约123m²户型

这一次，相信凯旋门现代简约的轻奢风格，爱上三层中空Low-E玻璃营造出独具美感的外立面，青睐凯旋门的颜值，选择华润在郑州新的代表作，这也许是郑州改善族的共识，也是对主城改善真正的治愈。

对于郑州来说，华润置地凯旋门或将把区域的整体形象，推升到一个新高度。

经开区与管城区和郑东新区三区交界的这个位置，起初业界并没有太看好，但在春节前依然拍出了高价。

地块的城市价值，在于这是位于郑州主城区三环内的绝版地段，占据城市核心位置，赋予地块自身的强大价值。

©经开区在郑州的区位

经开区是一个人口居住密度相对较小的区域，规划是片区价值的未来导向。站在全新高度对片区进行打造，而且更新的速度优于其他传统老城区，这其实就是整个片区的改善因子。

在地块本身的区位价值以外，还可以在两个层面发力去提升项目的价值。

在产品力已经成为房企角逐市场最大法宝的今天，客户对于项目的产品力要求与日俱增，从规划建筑到户型精装，从景观示范区和物业智能化，每个模块的产品力雕琢都可以打动客户的，更是提升企业品牌价值的风向标。

©产品力才是房企取胜的关键

同样的地块因素，不同的开发企业品牌，不同的产品标配，最终吸纳的客户都会呈现天壤之别。

在项目产品的整体打造过程当中，精装品牌配置、功能舒适户型设计、社区功能空间打造、社区完善物业管理体系等，均可成为影响项目价值的关键因素，也是促使客户选择项目的关键因素。

破题改善

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目前来看，购房者对于产品的要求，已经不仅仅限于刚性需求的功能性，改善产品所具备的舒适性、私密性、个性化等需求，独立入户动线、中西餐厨、分龄儿童活动空间、全屋智能化系统等改善产品内容成为提升项目价值的重要因子。

总的来说，综合的强大产品力，以及产品具备的改善属性，是提升项目附加值的左膀右臂。

©城市很大房子很多改善几何

到底什么时候改善才是最好的时间？以下几个判断标准可以供参考：

1、市场压力大的时候，反而是改善的好时机。能买到房子，同时价格相对会比较合适。

2、如果是完全为了改善生活的，那么越早改善越好，因为早买早改善，而且目前的市场趋势下，其实房子还是保值的。

3、对于一些核心区域的改善项目，那么最好的改善时机是在于初次开盘。因为价格是有一定优势的。

©改善价值体现宜居属性

到哪里改善？

一种是生活质量改善。比如是到一些环境特别好或者配套比较好的区域去置业，提高整体生活质量和生活环境。

第二种是生活方式改善。就是比如原来住在远郊，工作在市区，现在改善到市区。居住在市区，那毫无疑问整个生活方式会改变，通勤时间的减少，将会大大改变你的生活。

当然，不管是生活质量还是生活方式的改善，最核心的还是明确好自己未来希望去实现的生活场景。

©改善的根本是生活场景的改善

到底改善成怎样？大概几大类：

1、产品形态上。

就是原来住高层，现在住低密度，这种是产品形态上的升级，但是这样的改善，目前来看，未来越来越难，因为已经不批别墅类产品，即使有，大部分都是在远郊。

©远郊低密不再是改善唯一选择

2、内部横向空间以及硬件装修、配置上就是户型设计和户型功能布局上的提升。

随着市场的发展，户型设计的提升越来越明显。

3、社区整体功能和配套服务

所谓社区整体功能的概念，是说现在新项目的社区规划越来越先进，在社区中为规划更多的公共空间、活动空间等等，以及基于这样公共空间的相关配套类服务。尤其是在物业服务层面，比如说管家式服务、私家厨房、私人会客厅等等，都可以给大家在功能上带了生活的改善。

4、居住面积、居住空间上

从小面积换成大面积物业是许多人的真实需求。

但实际上，随着这几年改善理念的提升以及房价的增长，这样粗暴式的方式已经不是最主流的改善方式。一味的面积增大，并不意味着整个生活质量生活方式的改善，更主要的还是前面讲的内部空间、装修配置、社区功能、配套服务上的改善。

如何精准找到这样的楼盘？也有几大法则。

第一：找品牌

品牌企业有完善的开发体系，对于质量相对会有保障，每年都会花费很多的时间和费用进行产品的研发和升级，保证产品市场引领性，也会捆绑好的品牌物业，对于后期居住也能提供一个很好的保障，品牌的保值增值能力相对而言是最强的。

第二：找地段

从交房之后的保值性来看，除了品牌以外，地段的影响也是最大的。我们放眼全国看一下，价格高的，或者知名度比较高的，产品做的特别好的项目，一般都是出自于三类区域：

1、具有核心景观资源的

2、在城市核心城区的核心区域，比如上海的新天地

3、在城市规划发展主轴线上的新城核心区。比如南京的河西等

因为只有这样的区域才能保证资产的价值。

©主城核心地段决定房子价值

通常意义上，对于区域选择的时候的几类敏感因素，区域配套的成熟性、区域的发展潜力、区域的整体环境等等，客户对于区域的选择偏好肯定不止一个因素决定。

比如，郑州的福塔片区，就存在一定的稀缺性。

从近三年的供地情况以及在售项目个数来看，这个片区都不是郑州目前商品住宅主力竞争的红海片区，新住宅项目相对稀缺。

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