姑苏城有苏、李两个秀才，远赴京师参加国子监的考试，考试结束后，嫌京师房租太贵，贵大不宜，就想在城外找一个便宜风景又好的住处。正好有一个和尚叫方正，从浙江来，和他们是老乡，李秀才就让方正和尚帮他们找房子。和尚说：东城外三里，有一个白石精舍，环境素雅，价格也低，你们愿意的话，老纳帮你们联系一下。
李生苏生一听，正合他们的意愿，就收拾了行李，就和方正和尚一走赶向城东，到了白石精舍，发现这里松花满径，竹影半窗，真是一个清静的所在。就爱上了这里，选了东边的一处屋子住下。
方正和尚临走的时候，对他们说：这里人烟稀少，比较荒僻，你们出门一定要小心。说罢就匆匆离去。李生、苏生年少轻狂，听了和尚的话，也没放在心上。
第二天吃过早饭，李生往前院拜见那些和尚，问附近可有什么景致？一个小和尚说：距这里一公里，有一个留云观，风景不错。其他和尚看到小和尚搭话，都瞪着他，似乎怪他多嘴，李生见了，心里纳闷。但游兴正佳，就让小和尚午后作向导，陪他们一起过去。
李生刚走，小和尚就被住持骂了一顿：你将他们带到留云观，出了危险怎么办？
正好李生返回，听到了他们的谈话，问小和尚怎么回事，小和尚只是笑笑，也不说话。
午后，在小和尚的带领下，他们来到了留云观，发现这里的房子都倒塌了，荆棘丛生，只有几根柱子立在那里，观中有一个大殿，里面站着一尊神像，面色狰狞。由于布满了厚厚的灰尘，也看不出这是什么神。李生与苏生大致转了一圈，觉得大失所望。就说：这里的景致很是普通啊。
小和尚也不好意思，说：好玩的不在这里。但师父发话，我不敢带你们过去。但经不过两个书生的再三请求，就带着他们去了。
从殿后几步路，看到一扇侧门，推开后，里面别有洞天，芳草依依，树木茂盛，亭台楼阁交相掩映，不远处溪水潺潺，李生苏生想继续往里面走，被小和尚拦住了，说再往里面走，会出事的。但二人不听，依旧向前走。就听到亭中传来一个女子的声音：哪来的登徒子，敢闯到我家花园里东张西望！
声音刺耳，仿佛猫头鹰的叫声，两个书生吓得急忙往回走。路上问这里谁，小和尚说：这里以前是童姨的园子，已经废弃了。后来被妖怪占领，人就不能随意出入了。
他们两个一听，十分惊奇。回到寺庙后，住持问：你们可曾到过后园。他们害怕惹出什么事端，就说没去。
到了晚上，他们准备休息时，主持又跑来问：你们可曾听到什么，一定要告诉老纳，不要害人害己。他们仍坚持说什么也没有看到。主持离去，李生还嘲讽说：这里的和尚，怎么如此胆小。真有妖魔，也害怕我们的浩然正气。
半夜时，苏生梦中醒来，发现怀里异常温软，迎着月光睁开眼，大吃一惊，原来一个二十几岁的少妇正和自己睡在一起。苏生问：娘子是谁，怎么到了我的房里。
少妇说：奴家知先生长夜孤单，特来相陪。苏生和李生来京师参加科举考试，已经好几个月了。闻着身边少女身上散发的香气，早已不能自已，抱着少妇就上下其手，一次欢愉之后，就沉沉睡去，他醒来的时候，发现怀里的少妇已经不见踪影，只有李生站在他的床前。
李生说：昨天发生了怪事，有一个少妇突然出现在屋子里，向我求欢，我想着功名未就，拒绝了他。哪知道窗外出现一双大眼睛，像拳头一样大，直勾勾地望着屋子里。还发出了声音：小珍珠，不可纠缠正直老实之人，快点回来。这声音，和昨天我们在园子里听到的声音一模一样。我十分害怕，才大声叫你，就发现那女子不见了。
苏生一听，吓了一跳，说自己以为是是哪来的少妇，来迷惑自己，想着有便宜不占白不占，就。。。。说着他讲述了刚刚发生的事，李生听了，不置一词，随后，看天色尚早，都又入睡了。
天亮了，李生起床温书，唤苏生起床，但怎么喊也不应，走近一看，苏生双目紧闭，鼻息全无，身体已经冰凉，怕是死去多时。
李生急忙去找住持，庙里的和尚赶到，看到了苏生的死状，叹息道：造孽啊，老纳说你们听到啥一定要告诉我，你们不听，才遭此劫啊。
李生哭着问他：这里面可有什么缘故吗？
住持说：你们前往的那个园子里，有一个妖怪叫狐夫人，她不是狐狸，但可以降服狐狸听她所命，让这些狐狸迷惑她物色来的青年男子，摄去他们的精血，以供养自己。你们去那里游玩，撞见了狐夫人，才有此劫。李生一听，就将昨天发生的事情讲给了住持。住持叹息道：你们不听老纳所言啊，如果你们说实话，我在你们的房里放上一卷经书，就不会发生这样的事了。
说罢，大家感慨一番，将苏生安葬了。李生也不敢在这里久居，就搬回城南了，这一年，李生中了举，就带着苏生的灵柩回到了姑苏。苏生的父母听了苏生的遭遇，都叹息不已。
木子君说：其实这个悲剧的最大原因，是好奇心害死猫，小和尚已经一再劝阻，他们非要前往，最终遇到了狐夫人，才有了后来的事情；面对美色诱惑，苏生沦陷，最终丢了性命，而李生坚持自己的底线，拒绝了诱惑，才保住一命。不管是哪一种，都要坚守自己的本心，就不怕什么歪门邪道。
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