农贸市场调研：设计前和招商前，不可缺少的步骤

农贸市场招商前，要进行专业化调研。

农贸市场设计的第一步，也是调研，以及确定平面布局、业态规划。

Q1：何为平面布局？

A：其最终体现是确定摊位总数，编制摊位号。

Q2：何为业态规划？

A：其最终体现是明确蔬菜、肉类、水产、粮油、豆制品、干货、冻品、副食、调味品等所有业态的位置、数量。

正如我们家中进行平面布局设计，先把房间分隔出来，最合理的前提下可以布置5个大小、位置略有不同的房间，这就是平面布局。之后再对5个房间根据其特点以及使用功能的需求进行规划，例如最大的房间作主卧，再规划次卧和客卧，然后根据家庭构成设置书房、儿童房，把5个房间的功能进行确定和完善，这就如同业态规划。

在招商过程中难免会发生平面和业态方面的微调，这些调整都需要根据实际招商情况而定。

例如因为市场需求量不够饱和，最终还剩下5%的摊位余量，那么可能会增加一个市场出入口，取消该区域的2个摊位，这就是平面布局的微调。再例如蔬菜摊位的需求量明显高于预期，而肉类摊位报名人数低于预期，那么很可能会对业态规划进行调整，减少2个肉类摊位改为蔬菜摊位，这就是业态规划的微调。

要规避平面、业态调整频发，就要根据丰富的农贸市场招商、运营经验，在设计时就保证平面布局、业态规划拥有90%以上的准确度，这样才把调整压缩在可控范围内，避免项目收支发生大偏差。

设计之初，就要进行详实的调研，以确保设计方案达到90%以上的准确度，符合最终的招商需求。招商之前，也要进行一次以招商为主要指导思想的调研，其目的是保证项目定位、收支的准确无误和进行落实。

招商前要进行的调研主要针对两个大板块：

一、平面布局和业态规划

这也是对设计成果的一次复核，确保最初的招商平面业态图，和市场开业时的最终实施方案保持高度一致；

二、资金评测

包括了对投入资金的再一次核算，以及农贸市场摊位的定价（出租金额或出售金额），以确保项目的预期利润能够得以实现。

设计和招商前，要做的2次调研，到底有哪些不同的侧重点？

农贸市场设计：重在调研本项目的建筑主体，周边的同类项目距离、规模、业态比例、各业态数量、交易方式。

农贸市场招商：重在调研周边项目的各业态实力、租金（或售价）、周边人口购买力。

可以看出，设计调研，在意的是具象的本项目情况和周边项目情况，以数量和比例为主；招商调研，在意的是抽象的商业环境，以金额和商户经营能力为主。

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项目关键节点实施前，进行专业性调研，其目的是将调研数据整合分析，得出指导意见。容易被忽视的两次调研，好比没有进行草稿验算的考卷答题，没有任何容错率，要知道在答案上每修改一笔一划，就是时间和金钱的双重损失。

农贸市场调研专员，他们的在项目设计、招商中的地位必然会愈加受到重视，是不可缺少的角色。农贸市场调研，是设计前和招商前，不可缺少的步骤。

佰映农贸市场设计写于2019/09/24