天猫好房，不是每一声猫叫都是为了抓老鼠|叶帅问答NO.015
问：叶帅，你怎么看天猫好房，感觉身边的闪婚好像都是多戏的，看不懂。直接问你，天猫和淘宝确实是降低了很多工业品的价格，我们放五年来看，天猫好房也好，贝壳找房也好，会不会拉低房价，哪怕一点点？叶帅起高楼：先给答案，天猫也好，贝壳也好，跟五年后的房价没任何关系。工业品是动产，物流与中间渠道是重要成本，淘宝的成功，一是降低了交易环节与物流成本，二是建立了信用。但房地产是不动产，没有物流成本，也没有多少中间渠道，即使有中介，在房价中的占比很小，甚至跳单或者优惠的也蛮多。至于信用，房地产属于政府和银行系统重点监管的商品，而且，房子的价值主要不是由房子本身决定，而是地段配套与规划等等决定，所以，买卖双方虽然也有信用的需要，但信用在房产买卖中的占比也很小。马云说，让天下没有难做的生意，但是，房屋买卖与其他商品的买卖是完全不同的两种生意模式。中间商并没有在这个中间占据多少成本，所以，即使促进了流通，消灭了中间商占差价，对房价的影响也很少。你说的闪婚的比喻非常好。事实上，我们觉得这更多是一个噱头。虽然有很多的议论，但是天猫也好，易居也好，根本没有讲明白自己要做什么。事实上，发布会上那些中国资本市场与房地产市场上的顶尖企业家，都选择了做群众演员。体会一下天猫好房的承诺：在未来至少3年内不赚钱，而且所有收入100％都会补贴给购房者。连收入与利润都故意不分的承诺算什么承诺啊！什么叫做收入的100%补贴给购房者？你全部收入都补贴了，你还提什么3年内不赚钱？天猫和易居根本不需要这样的文字游戏来玩弄购房者，更多的原因，是他们可能根本没有想明白。问：叶老师，看了你的文章，也注意到这一次红盘和热盘供应放量以后，又有一批房票被激发出来。眼看着奥体的两个盘，市北西的3个盘都要快速出清了，而且中签率估计会很低。你觉得我是现在就摇呢，还是可以再等等？滨江和萧山这边，还有没有新的潜力板块出来？叶帅起高楼：既然想到要去摇，那就不要怕麻烦了还摇不到，就去摇吧。对于奥体和市北西来说，这是一次非常难得的机会。虽然有严格的限价，但是，为什么有些地方的二手房会涨，有些地方的二手房因此而下跌呢。其实道理很简单，给你打个比方，你吃火锅，当汤太浓的时候，你要让服务员加清汤加开水。一个区域的房价，眼看着就要涨起来，你得有清汤倒进去啊，也就是说，你得有土地出让啊。像奥体核心区和市北西，可供出让的宅地已经接近断供了，靠新房来限价的弹药已经没有了，战场就完全交给「敌军」了。至于，能够承接滨江外溢的新兴板块，除了即将确权上市的亚运村外，主要还是宁围，和南站新城。宁围与奥体核心区的距离很近，吃亏的是离几个地铁站相对远一些，但优势是快速路很方便，而且价格也更低。宁围的新房限价是每平方米33500元，不到滨江区府板块二手房的一半。但从江南大道上机场快速路以后，才两个路口就可以到宁围，还是方便的。南站新城，吃亏在分属四个街道，又没有一个强有力的管委会发声，但是天生的地理和规划都是可以的，也可以期待。问：叶老师，为什么杭州人那么看重学区？我钱江世纪城的房子又涨了，本来是要卖掉的，现在又纠结了。为什么杭州人那么看重学区，是因为杭州有一批已经有了传统的好学区，很多杭州人获益过，有现实的榜样。但是在萧山、余杭、富阳、临安等四区的老城区，也就是原来的老县城区域，一方面城区的学区质量也还算靠谱，因为生源有很多是公务员家庭，而且师资也不错，很多是以优秀教师的身份从乡镇调上来的。另一方面，新四区也说不上有特别被大家公认的好学校和学区房。因为这四个城区的好学校，往往是变动的，原因在于，新城的发展速度快，生源质量与学校硬件等也都变化很快。从生源的结构来讲，此前，四个县城与杭州市区的生源也是完全不同的。打个比方，以前像外婆家、白鹿这样的又时尚又实惠的餐厅，在杭州有，但在萧山就没有的。为什么，因为以前的餐馆，在萧山，就是老板和普通工人的消费，中间阶层的白领是比较少的，有些公务员家庭上下班也近，生活也悠闲，不需要下馆子。放到学校上，以前，萧山富人的小孩自然有出国和学做生意的通道，公务员的小孩他们自己也管得牢，普通工人家庭呢，就主要靠孩子自己的天赋。但杭州市区就不一样了，中间阶层，以知识分子为主的白领人数很多，他们自己靠读书获得了在大城市打拼的机会，也是拼命地要让孩子好好读书。现在，这批会读书的知识分子，已经来到各个新兴城区了，接下去，萧山余杭等地的学区房也会不断地冒出来，而像钱江世纪城这样有名校挂靠的区域，自然容易受到他们的青睐。责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊
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