文丨陈琪栋
调控永远是楼市博弈的主角。过去的九月，杭州楼市迎来了新政补丁，红盘开闸如潮，分流效果明显，「万人摇」确实被消灭了，但改善楼盘却更难摇了。
十月，是迈入政策后的缓和期还是继续加码调控？谁也不能肯定，但这五个问题值得思考。
Tip:文末还有10月楼盘地图，假期看房可以作为参考。
1
「平庸」的笕桥，能不能真正跟上艮北新城？
不知何时起，笕桥失去了存在感，淹没在了城东新城、钱江新城、艮北新城的浪潮之中。
但这两天的笕桥很活跃，土拍新房双双「发声」。前天，笕桥单元JG0604-R21-02地块由绿城以楼面价26552.75元/㎡竞得，溢价率25.55%。而上周，绿城·春来晓园刚刚迎来首开，570套房源，1185人报名，中签率48.1%。
不过嘛，限价仍是40800元/㎡，春来晓园的成绩也算不上热盘。
接下来的十月，金隅·森林澜府、合景泰富·揽月臻翠府也将加入战斗。金隅·森林澜府首开99-112㎡高层&123㎡-139㎡洋房，均价40800元/㎡；合景泰富·揽月臻翠府首开105-139㎡洋房&高层，均价40800元/㎡。
金隅·森林澜府，与城东新城仅隔德胜快速路，存在近6000元/㎡的价差；合景泰富·揽月臻翠府，地铁距离优势明显，距离地铁4号线二期（在建）笕新站约400米直线距离。
虽然比艮北新城还要低个1000多单价，但此前的热闹都是属于艮北的，而今天，艮北已经接近清盘。
楼市上空飘荡的房票，会选择更东面也更便宜的丰收湖，还是同价位的笕桥，10月会拉开战场。
△金隅·森临澜府鸟瞰效果图
2
九龙仓天玺能否收留养云静舍的落选者？
新政补丁出台，红盘开闸分流，原以为改善楼盘的中签率能相对高一些，结果却是相反，养云静舍就是典型。9月下旬，养云静舍结束了它的第一次也是最后一次开盘，243套房源，2537人报名，中签率低至9.58%，最后选房时仅一人因操作失误弃选。
在这场只属于少数人的「抽奖游戏」结束后，必然有落选者的目光会转移到九龙仓天玺。毕竟，二者之间的位置配套基本一致，均价也都是5.4万/㎡（高层），倒挂明显。
差别主要有以下几点：
1、交房时间上，九龙仓天玺为期房，预计2022年交房，而养云静舍是现房
2、规模上，九龙仓天玺的体量更大，约17万方，而养云静舍仅243户
3、景观上，九龙仓天玺能享受河景资源
4、产品业态上，九龙仓天玺除高层外还规划洋房（6.2万/㎡），不过接下来只有3幢高层
5、外立面上，九龙仓天玺采用真石漆涂料，档次不如养云静舍。
6、户型上，九龙仓天玺门槛更高，起步129㎡，养云静舍119㎡
申花核心板块中，古翠隐秀已经清盘，养云静舍也已尘埃落定，只剩下的九龙仓天玺。因此，总能吸收一点摇过养云静舍的房票，不过也有一部分「心碎客户」早已投向了二手房市场。
△九龙仓·天玺鸟瞰效果图
3
王府井接手运营港龙城之后，德信中心能扭转城东新城的「颓势」吗？
上周，王府井入驻港龙城的消息实锤，烂尾6年的商业综合体港龙城确认将由中房接手，王府井运营。
一直以来，城东新城的新房市场不温不火。除了滨江龙湖·东潮府之外，其他项目的热度平平，金地·悦风华5月首开中签率为83.57%，7月加推流摇；中旅·归锦府5月首开中签率86.81%。
如今「超级商业IP」王府井的加入，为板块弥补了商业的缺陷，能否唤醒购房者对板块的信心？城东新城的置业热度能否提升？
即将开盘德信中心，便是最好的「检测仪」。一是德信·宸光里距离港龙城距离较近，约500米直线距离，而且德信中心自带杭州版太古里，可以说是城东新城的真正中心；二是城东新城是德信地产的「大本营」，板块内有德信·东望、德信大家·钱江府、德信浙旅·东宸等，如果行情改变也有参照系。
德信中心，规划住宅+商业街+智慧楼宇，住宅部分名为宸光里，由8幢高层组成，起步户型为112方，户型建面112-150㎡。
△德信中心鸟瞰效果图
4
新塘村口的小芳，与仓前宇宙中心的Mary，彩虹天空之城，能追上未来天空之城的热度吗？
杭六条新政后的第一批热点楼盘中，未来天空之城是中签率最低的那个，连西溪公馆、大华风情观止都不及，565套房源，5433人报名，中签率仅10.4%。
而在江的南岸，还有一座的万科地铁·彩虹天空之城，同样是地铁上盖、大盘体量、多种业态。据置业顾问透露，10月可能开盘。万科地铁·彩虹天空之城，紧邻地铁5号线姑娘桥站，户型面积段99-128㎡，均价25600元/㎡。
未来天空之城位于未来科技城核心位置，周边产业文教丰富，5公里范围内涵盖了浙大紫金港、浙师大仓前校区、阿里巴巴西溪园区、云谷园区等一众优质资源。聚集在这里的一批高收入人群提供了强大的购买力，再加上西湖区的外溢和一些投资客，未来天空之城的热度自然不低。
彩虹天空之城，位置处于南站新城板块的核心区外，目前周边彩虹快速路等正在建设，城市界面还有一些杂乱。好在也是车辆段上盖，未来也是杭绍城际铁路的起点站，往西2站就能抵达火车南站，而且25600元/㎡的价格，无论是自主还是投资，性价比都较高。
其实，将一南一北的两个天空之城对比意义并不大。只能说同样带着「天空之城IP」的彩虹天空之城，在同区域内楼盘中的热度肯定不低，但要追上未来天空之城还是比较困难的。
△地铁万科·彩虹天空之城鸟瞰效果图
5
星桥会甩开东湖、临平新城？
在临平，星桥、山北、临平新城这三个区域的竞争尤为激烈，已经逐渐进入白热化阶段。星桥原本是最普通的，但现在又面临了一个机会，9月上旬余杭区政府发布的公示中，官宣了阿里数据中心和菜鸟联盟秘书处将落户星桥。
板块内具有代表性的融创·融耀之城，是地铁3号线（在建）星桥站地铁上盖项目，毗邻苏宁易购广场。
融耀之城之受人欢迎，还可以与兄弟楼盘、同为融创旗下的融望之城对比。
南部新城的融望之城，均价25600元/㎡，同样为融创品牌背书，同样拥有大型商业综合体银泰城加持。但是，主城区的外溢通往融望之城，几乎得跨越整个萧山城区；而融耀之城位于的星桥板块与主城区间的距离更近，通过留石高架等快速路，或者地铁3号线到主城非常方便。虽然，最近的主城是十年温吞的丁兰新城。
从中签率和登记人数上，也能看出二者的差距。融望之城有过四次开盘，从第一次到第四次，分别是1563、1065、1172、417户登记。而开过两次盘的融耀之城，第一次和第二次的登记户数分别是1979和1915。
融耀之城即将加推9#、12#，户型建面89-105㎡，均价24000元/㎡，总价门槛200万起。
△融创·融耀之城鸟瞰效果图
6
我们整理了10月份可能开的楼盘，没有热点楼盘，可能市场面会安静许多，但对于正在杭飘的房票，或许也是一个落下来的好时机。
主城区
临安区
余杭区
富阳区
萧山区
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