文丨陈琪栋
一月多前，一只蚂蚁在之江安了家。
很快，「蚂蚁搬家」的效应持续传递到了楼市，周边禹洲·滨之江二手房成交量突增，钱塘ONE、Co.C理想城等新房公寓产品热销。
更精彩的是，后来蚂蚁金服被上交所、港交所暂缓上市。剧情一转折，舆论也出现了分化，有人踩，有人挺。
△截图自百度
但我们假设一下，没有蚂蚁金服，之江又会怎样？
要搞清楚这个问题，我们首先要知道以前的之江是怎样的？
很多人对之江的印象，大概有几个关键词：宋城、美院、风景好、人少、商业弱等等。
之江位于西湖群山的南面，钱塘江的西侧，先天区位决定了其优势和劣势。
一方面，之江作为主城区内为数不多的坐拥山水资源的区域，风景怡人，环境宜居，因此这里是杭州早期的「富人区」之一，聚集了九溪玫瑰园、云栖玫瑰园等顶豪住宅。
同时这样的环境，非常适合设立高校，除了老牌的网红校园浙大之江校区，这几年还新设了中国美院象山校区、浙江音乐学院，文化艺术氛围浓厚。
另一方面，由于一山一水的阻隔，之江与城市其他区域的联系不够紧密。
目前，主要通过之江大桥过江，通过紫之隧道到达城西，还有一条之江路连接钱江新城，但板块没有地铁，交通谈不上便捷。
地理阻隔，交通不便，也导致了之江并不合适产业大规模聚集，并注定人口不会太多。
人气一旦不足，商业自然难以支撑。虽然之江的商业不少，但没有一个是真正意义上的商业Mall，有的甚至烂尾。此前的恒大水晶国际广场，声称要为之江打造一个「新中心」，如今看来只能说事与愿违。
然后，我们来说若没有蚂蚁金服，之江会怎样。
第一，没有蚂蚁，之江也要迎来一个千亿级企业。因为在之江商地出让的监管协议中，明确要求乙方单位年营收不低于1000亿人民币。
但换做别人来，大概率没有蚂蚁对板块的这种带动力。
第二，没有蚂蚁，之江的交通条件也会大大改善，地铁、快速路、过江通道齐全。
地铁6号线一期工程将在年底完工，和杭富城际一起贯通运营，未来串联起富阳、之江、滨江、钱江世纪城，届时彩虹快速路西延段工程也将一同完工通车。
不止于此，规划中未来之江与滨江、萧山之间还将新增「湘滨路过江通道」、「亚太路过江通道」两条过江通道，交通方式更加立体多样。
最后，10月杭州发布的一张「两西」专用通道方案图中出现了10号线南延的身影，且路线与网传的地铁四期方案一致，根据该方案10号线南延也将经过之江。
总之，等到这些通行手段统统实现，人口也会顺着地铁、快速路、过江通道导入宜居的之江板块，人气也会逐渐旺盛。
第一，没有蚂蚁，三个银泰也将补齐之江板块的商业短板。
一个是今年9月30日开业的之江银泰百货，另一个是前段时间刚开工的西投银泰，还有一个是位于6号线霞鸣街站的云栖银泰城。
俗话说，一个好汉三个帮。一个之江被三个银泰抬着，正常情况下之江的商业应该提升一个Level。
第二，没有蚂蚁，医疗教育配套也已逐步升级。浙一医院之江院区的启用，求是之江二小、学军之江小学、之江中学等教育配套的完善，使得居住在之江的人享受到便利。
所以说，蚂蚁的到来，确实给平静的之江带来了一点风浪，但不至于「翻江倒海」。就算没有蚂蚁，之江一样会前进。
具体到楼市，在蚂蚁在到来前之江的二手房市场就掀起了一阵热风。
△截图自贝壳找房
从贝壳找房平台数据中，我们可以看到，除了年初疫情期间，8-11月的整体的带看量「蓝线」只是处于平均水平，9月份是带看的高峰，需求旺盛，随后带看量逐步下降。
原因或许是，8-9月的市场的炒作情绪较重，迸发出了不少投资需求，记得当时身边的一个朋友，基本没去过之江，来问我是否值得投资；随后蚂蚁暂缓上市加上假期等影响，市场冷静了些。
△截图自贝壳找房
这个逻辑在个例上能找到了印证，滨之江一套89㎡三房房源，8月挂牌400万，10月3次上调价格，11月下调2次，目前是总价455万，折合单价5.1万/㎡
另一方面，整体上之江二手房挂牌价确实有涨，自7月开始，板块二手房挂牌均价不断上升，11月更是「翘尾」，挂牌均价涨到5.5万/㎡左右。
△截图自贝壳找房
再说新房，其实之江的新房住宅项目不多，在蚂蚁落户之前，中签率就处于低位。
祥生·云境，6次开盘中签率大部分处于20%以下，最近一次加推小高层、叠墅共167套房源，共1599组家庭摇号，中签率10.44%。
△截图自房小团
仁恒祥生·珊瑚世纪雅园，中签率也是极低，6月和9月最近两次中签率相仿，仅7%。值得注意的是，9月已有蚂蚁落户之江的风声，但中签率变化并不明显。
△截图自房小团
虽然仅有两个楼盘摇号，存在偶然性。但我们大致可以得到答案，之江的楼盘定位以改善为主，大多人买来用来自住，在住宅存量不断减少的情况下，中签率保持低位也比较合理。
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