文丨陈琪栋
纵览杭州板块地图,单价在4.7万/㎡的板块有五个:奥体、亚运村、城东、三塘、东新。
如果说奥体、亚运村是120分的4万7,那么城东新城就是90分的4万7,三塘、东新则是80分的4万7。
为什么现样的限价,三塘和东新的热度和摇号门槛要低很多呢?
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城西南,其地标自然是西湖和周边的群山,既代表着城市传统文化符号,也是需要保护性土地,只有之江转塘附近留有地势平坦的土地,但大多也是低密属性的用地。
城东北,除了半山外大多都是平原,基于和城市中心的距离,居住人口数量较多,类似睡城的属性,但是掣肘其发展的因素实在太多。
偏东向区域中,位于笕桥的军用机场如一道城市壁垒,切断了相近板块之间的联系,而九堡区域开发时间较早,城市更新难度太大。
偏北向区域,受到武林中心最直接的辐射,但之前是杭州的工业重地,即便现在杭钢杭氧外迁,但存留下来的一批经济适用房和回迁房,显然与城市中心附近该有的面貌冲突。
城西北,拥有教育实力最强的西湖文教区,杭州最早的商品房开发也从这里开始。时过境迁,在新杭州人的城西情节中,城西文教区也逐渐失去了大规模发展的可能性。
而这只最内圈的城西北,向外拓展之后的城西北,有未来科技城和云城,产业人口聚集,配套设施不断完善,在城西科创大走廊的平台上,已经是杭州的核心之一。
昨天,杭州规划中的第一高楼,杭州西站南北广场综合体已经成功出让。
城东南,最中心的地方无疑是钱江新城和钱江世纪城两大CBD,跨江之后,除了相对饱和的滨江,萧山还大有施展拳脚的空间,像萧山科技城、会展新城、宁围等潜力板块都被看好。
所以,我们认为在杭州的城市格局中,城西北、城东南>城西南、城东北。
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其实,就在这张图的背后,隐含一条轴线,这是杭州城市发展的真正中轴:
104国道。
一头在城东南萧山,一头的在城西北拱墅。两点相连之后,这条直线恰好穿过了传统市中心和新的城市CBD两个重要坐标,并且与钱塘江垂直。
这条中轴上,西北端的三墩、良渚的发展已经有了起色,东南端的宁围、南站新城也被视为黑马。
有意思的是,这条城市中轴在江北岸这段和地铁二号线的走向有高度相似,更加印证了104国道这条中轴的价值。
所以,把G104国道这条线作为城市中轴具有一定的意义。
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看清楚了这张轴线,似乎就可以看明白很多杭州城市和杭州楼市的发展走向。当然,有一些可能是巧合,我们也一起说给你听听。
一,之江为什么一直起不来?
二,3号线为会建得那么迟?
三,从三里亭,到东新园,到丁桥,为什么经济适用房都建在城东北?
四,为什么跨江以后,萧山是往东发展,而不是往南发展?
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