文丨陈琪栋
如果没有「瞒豹」事件，这两天的头条本属于杭州的土拍。5月7日和8日，杭州集中出让57宗宅地，疯狂吸金1178.2亿，金额逼近去年的一半。抽刀断水水更流，尽管土地「两集中」的初衷，是为了响应房主不炒的基调，但结果却事与愿违，楼市的热度、开发商的拿地热情不降反升。在开发商的拼抢裹挟中，有四分之三的地块被拍到了自持，而且动辄自持10%以上。这还不算什么，最夸张的祥符东地块竟自持到38%，极端到让人怀疑他们是否忘了新房限价这回事。其他的热门地块，如绿汀路TOD地块、鼎湖未来社区地块竞价更是超过百轮，胶着程度不亚于CBA总决赛的加时。归根到底，这场旷古未有的土拍，反映了地产界的内卷：「宁可累死自己，也要干死同行」。传递到楼市，结果就是住宅有效供应不足，产品的品质没有充分的保障。而数量与质量上的欠缺，将导致购房者更难以买到心仪的房子。1
一方面，既然抱着投资目的，大多数是非首套房，也就是说最多只能拥有一张普通房票，预期明确的红盘轮不到。另一方面，即便运气好摇中了一些粉盘，也可能有限售5年的「紧箍咒」，没人能保证中签率最后会不会在10%以上。还有，一部分非全款的投资客，二套首付比例的提升至6成，可挑选的范围又变少了。举个例子，手里150万的预算，首付3成可以参与500万级的楼盘，现在只能挑选250万左右的，大多还是红盘。简单一句话，杭州楼市已经越来越不适合投资了。毕竟，政策调控的目的就是为了给刚需更多的空间。当杭州的房产投资成为一道难题时，把目标放到其他潜力城市才是最优解。但是，房产作为投资理财结构中的大宗资产，我们需要优先把握住四个逻辑：2
人往里哪里走，哪里就有更好的发展前景，所以今天各个城市之间的抢人大战会如此激烈。按照这个逻辑，既然投资杭州比较困难，那就投资城市能级与杭州相似的新一线城市——武汉。首先是高校数量、大学生数量，武汉遥遥领先其他城市。看一组数据，83所大学、2所985，5所211，10所一本，35所二本，平均10个武汉人中就有1名在校大学生。把这些青年才俊留在武汉，一是为城市建设添砖加瓦，提供内生动力，二是自然而然产生的居住需求，促进房地产行业的发展。其次，作为九省通衢、全国高铁枢纽、长江三大航运中心，武汉是中国经济地理中心。整个中部地区，能让南北方都认可的城市，可能只有武汉。500公里范围，能辐射到长三角及中部所有重点城市，900公里范围，能实现全国所有重点城市的全面覆盖。这座具有1000多万人口的城市，在疫情后展现出了强韧的经济修复能力。2021年一季度，武汉地区生产总值（GDP）3574.11亿元，重返全国GDP十强，按可比价格计算，比上年同期增长58.4%。最牛的是武汉的光谷，即便受到疫情的影响，2020年的生产总值依旧增长5.1%！因为，光谷可是高新科技企业的聚集区，拥有整个中部地区最好的科技研发资源和产业落地资源。这里坐落着中国最大光通信研究基地，华为研发中心，小米全球第二总部；聚集了8大产业中心、42所高等院校、56个国家及省部级科研院所、66名两院院士一条芯片产业链，上游有新思科技等半导体巨头；中游有长江存储、武汉新芯等存储器巨头；下游有「代工大王」富士康、「为国造机」大华为、「国货之光」狠小米……人和产业的有效支撑下，足以证明武汉是一个具有投资前景的城市。3
我们认为总价200万上下的房子，是楼市中最稳健的投资标的。200万左右的房子，可能是一二线的刚需盘，可能是三四线的改善盘。但不管在几线城市，都具有其一定的价值，相对来说投资风险性更小，更让人有安全感和踏实感。其次，经验告诉我们：200万的价格，既有较为夯实的价值托底，更能提前接受到城市发展带来的红利。就好比一阵大风吹过，羽毛总能先飞起来。以杭州为例，200万左右是楼市中主力房源的门槛，例如大江东核心地段的均价1.93万/㎡的云帆社区，小面积户型总价差不多200万上下，而周边二手次新房挂牌单价以高达3万+，和新房倒挂1万/㎡左右。而在武汉，单价2万，就能买到产业核心；总价150万，能买到长江主轴；总价上到200，你都敢看学区房了；总价要上到300，一线江景都能送给你；长三角的一个车位，就能在武汉干套首付。长江主轴上，一线江景的绿城，2万出头；主城三环内，精装好到爆的绿城，1万6。卖一套杭州，能干3套武汉，而且是带学区的主城区。一波降维打击，轻松完成重仓。同时，全国所有的一二线重点城市中，武汉几乎是政策门槛最低的城市。武汉虽然限购，但大专就能落户。15天落户，落了就能买房；武汉虽然限贷，但二套首付只要4成，且不认贷款记录。4
目标板块，要与城市同频向上
作为一个普通人，进入武汉之后的第一反应就是无从下手。城市太大，无从下手。版块分散，无从下手。供应量太高，更无从下手。面对这样的情况，武汉的置业方法论，只有两个字——聚焦！聚焦武汉楼市内部，有四股涌动的力量。武汉的供应量很大，但武汉的供应量都堆在三四环之间。武汉的土拍主战场，在三环外（不含光谷）；2、1600万㎡的新房供应战场，在三环外（不含光谷）；3、350多个的在售楼盘，7成都在三环外（不含光谷）。三环内，与三环外是两个世界。汉口3万+的某盘，开盘当天全部售罄；2.6万+的本地房企某盘，更是开盘秒光；徐家棚某盘的价格一涨，隔壁的楼盘立即卖成了爆款；主城区的天价学区房，频频出现……满足居住需求的完善配套，永恒稀缺的土地供应，再加上成熟的就业产业，是武汉三环内和光谷核心的基本盘。武汉三环内，是武汉一城精华之所在，也是武汉整座城市价值的沉淀。请重点关注CBD、古田、后湖、汉阳滨江等板块。武汉的价值，的确是散。但长江主轴，是武汉人及外地人唯二公认的价值共识之一。在武汉城市总规(2017~2035)中，武汉明确提出了主城中心为——长江主轴。并且着重强调长江主轴的规划，是一张蓝图绘到底。所谓的一张蓝图绘到底，就是无论武汉换届多少次，长江主轴一直都将作为武汉中心。「鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥」，是长江主轴的核心发展区。在这段区域内，有唯一一条能把武汉三镇串联起来的地铁环线12号线，有以黄鹤楼和租界区为代表的武汉最精华文化历史遗迹；有连为一体、蔓延数十公里的江滩公园；有能把超高层灯光秀、江滩公园、长江风光、历史建筑融为一体的立体景观轴；长江主轴（鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥），承载着武汉的复兴，也是武汉整座城市价值的封面。武汉是一个拥有近百年成熟现代城市城建历史的城市。过去几十年的进化过程中，这座庞大的城市主城区里，遗留下来大量成熟的、满载的、破旧的居住区、旧码头、老厂房。在这里，盘踞着庞大且密集的地缘客群。他们密集且拥挤的堆积在成熟满载且破旧的城区里，压抑的置换需求长期无法得到释放。自2010年前后，武汉陆续启动了城市更新。城市更新的过程中，先后诞生数个神级版块。其中，最具代表性的就是——城市更新1.0时代的后湖版块、城市更新2.0时代的白沙洲版块。这两个版块的更新，让长期压抑的地缘客户，得到了置换大满足。后湖和白沙洲，也分别成为了近几年武汉楼市中涨幅最大的版块之一。目前，武汉的城市更新已经进入3.0时代，城市更新的主力从过去的后湖和白沙洲，逐步迁移到硚口的古田。曾经的硚口，聚集了200多家工业企业。汉口的第一根棉纱、第一度电、第一滴自来水、第一根火柴都来自于这里。现如今，这些工业化大历史碾过的痕迹上，已经绽放出了新的花朵。昔日沸腾的工业，纷纷变身为大型商业体、高新技术产业园、文化创意园和江滩公园……未来五年，以古田为代表的的汉口硚口，一定会成为继白沙洲和后湖之后，武汉主城区价值重塑最澎湃的版块。光谷的三条轴线上，聚集着武汉最好、最优秀，也最有潜力的产业。这里聚集着武汉一半以上的互联网企业，比如斗鱼；武汉最多的手机硬件制造业，比如华为、小米；武汉最大规模的商业集合体，比如大悦城、龙湖天街；武汉最优秀的半导体研发企业，比如长江存储、华星光电和深圳天马微电子。更重要的是，光谷还有诸多存量可开发用地。如果说长江主轴是武汉的封面，那么光谷就是武汉的发动机。如果把以上四重聚焦进行一下梳理，那么武汉的购房方法论就会异常清晰——三环内，是武汉的城市精华沉淀；长江主轴，是武汉的封面；城市更新，是武汉主城的内在推动力；光谷，是武汉的产业发动机。围绕以上四点，值得重点关注的板块是——武汉CBD、古田、后湖、汉阳滨江、国博、四新、光谷。以上板块，是我们觉得武汉比较值得关注的价值板块，也是定居武汉的新城市人优先关注的板块。5
最后一点，还要选择品牌房企，我们要相信专业的力量。一个好的品牌，不仅体现在产品打造和设计细节上的用心，交付后房子居住起来舒适，而且在未来二手房市场上的成交价格，要比同类型房源高出一点。从宋卫平时代至今，绿城一直是杭派精工的代名词，也是全民人民心目中的标杆品质房企，形成了一批忠实的「绿粉」。下面这张图，就是绿城在武汉的楼盘布局——它几乎覆盖了武汉所有的价值版块。比如，绿城华生·武汉桂语朝阳。
不仅在三环内，而且在武汉城市更新3.0的重点发力板块——古田。
这里的城市界面，正在以肉眼可见的速度被重塑。
桂语朝阳所在的硚口东风村，老旧的工厂宿舍区，将矗立起18幢绿城「高级灰」的高层住宅；拥挤的老街，将更新为在地记忆的街区式商业。
这里的城市价值，正在进入蓬勃爆发的转折点。
幼儿园、学校、公园、邻里中心、运动中心……与价值爆发有关的一切配套，正在一一铺陈。
在武汉绿城，与武汉复兴的脉搏一起跳动。
再比如，绿城金地·武汉凤起听澜。
在汉阳滨江、武汉封面长江主轴。
46万㎡江景大盘，沿着长江一线徐徐打开。
随之一起打开的，还有——可能是全国最漂亮的滨江灯光秀、绵延数公里之长的江滩公园、把长江风光和历史建筑融为一体的立体景观轴……
在武汉绿城，收藏中部最有价值的城市封面。
再比如，绿城·武汉凤起乐鸣。
在武汉光谷、背靠中部创新产业重心的至美居住区。
这是武汉版的未来科技城。
不，准确的说，光谷的产业能级要比杭州未来科技城更高。
它除了有未来科技城所拥有的互联网企业之外，还有产业能级更高，创新力更大，高层扶持度更强的芯片、生物、半导体等一大票创新企业。
这些产业，全部已经落地。
而绿城凤起乐鸣，是立足于这一大票创新产业之上，品质感最强的楼盘之一。
在武汉绿城，聆听中部最强科创中心的发动机轰鸣。
再比如，绿城·诚园。
武汉黄陂区的政务主轴上绿城最为成熟的产品序列。
政务中心，两所优质小学，明年通车的地铁7号线，背靠4个5A级景区，更难得的是超高性价比户型以及首套首付仅需二成。
在武汉绿城，开启武汉生活状态革新之旅。
此外，还有尚未入市的绿城CBD项目和绿城后湖项目。
一个在武汉产业中心，一个是武汉城市更新2.0的收官之地，全是真正的武汉核心。
甚至放眼华中其他城市，绿城也是独树一帜。
比如，位于长沙星沙主城区核心板块的绿城美的·明月江南，容积率仅2.32的滨水墅区舒朗铺陈。
临近6000亩松雅湖国家湿地公园，距离地铁3号线广生站仅300米，20万㎡永旺梦乐城和15年一站式教育等配套一应俱全。
在长沙绿城，也能体验生态城市公园的幸福感。
更比如，绿城凤起乐鸣。在武汉光谷、背靠中部创新产业重心的至美居住区。这是武汉版的未来科技城。不，准确的说，光谷的产业能级要比杭州未来科技城更高。它除了有未来科技城所拥有的互联网企业之外，还有产业能级更高，创新力更大，高层扶持度更强的芯片、生物、半导体等一大票创新企业。这些产业，全部已经落地。而绿城凤起乐鸣，是立足于这一大票创新产业之上，品质感最强的楼盘之一。以及尚未入市的绿城CBD项目和绿城后湖项目。一个在武汉产业中心，一个是武汉城市更新2.0的收官之地，全是真正的武汉核心。你问我，一个普通人进入武汉该怎么办？不用犹豫，闭眼买绿城就对了。当然，更多的内容，因为篇幅问题，无法一一在文中说明。此时此刻，有很多人想现在就奔赴武汉。尤其是长三角的朋友，恐怕更加迫不及待。在最有价值的武汉，遇上最懂生活之美的绿城。想想就令人心动。出发之前，我们秉承「送佛送到西，吃饭喂到嘴」的原则——我们将用一场酣畅淋漓的激赏论坛——「中部崛起，抢滩核心资产」，把3次中部城市的考察研究成果，分享给大家！为什么中部六省会，乃至全国二线城市里，当下最值得关注的是武汉？为了这一次的论坛，我们先后2次考察中部六省会，3次考察武汉。为了这一次的论坛，我们请到了长三角最懂楼市的研究学者。为了这一次的论坛，我们把绿城挺进华中的一系列代表作——绿城华生·武汉桂语朝阳、绿城金地·武汉凤起听澜、绿城·武汉凤起乐鸣、绿城·诚园、绿城美的·长沙明月江南等数十个楼盘，全都带回了杭州。扫描下方图片二维码，预约报名！席位有限，先到先得！活动时间：2021年5月16日
活动地点：长安宴国际大酒店—宴会厅
杭州市萧山区钱江世纪城公园D2-D3
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