二． 地产商业的经营模式
地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的，花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。
地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。
１、 整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2―3个月租金的押金。
优点：
①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；
②交易简单，结算方便；
③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目；
④物业的升值空间较大；
⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
缺点：
①收益低，其收报率在3～5%之间；
②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；
③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。
适用类型：
①无商业专才的开发商；
②资金实力雄厚的开发商；
③经营相对保守的开发商；
④售后返租的产权式物业开发商；
⑤物业面积一般不超过30000?O。
２、 分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
优点：
①租金相对整体出租要高一些；
②风险分散，租金相对有一定保证；
③物业可进行抵押贷款；
④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；
⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
缺点：
①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）；
②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；
③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：
① 资金实力雄厚的开发商；
② 售后还租的产权式商城；
③ 物业面积在20000～50000?O。
３、 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。
优点：
①租金很高，开发商收益可最大化；
②物业升值空间大，容易出售表现；
③租期短，容易改变功能或调整经营。
缺点：
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；
②需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作；
③招商能力的要求极高；
④ 日常经营能力的要求高；
⑤ 经营风险最大
适用类型：
① 商业区或城郊的大型商业物业；
② 面积在10000～500000?O停车场及卸货区的面积足够大；
③ 售后返租的产权式商城。
４、 层（或片）与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。
优点：
① 大小租户的结构使项目稳定性提高；
② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；
③有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；
④为开发商创造经常性收益。
缺点：
①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；
②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；
③对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：主要是50000?O以上的购物中心。
返租方案分析（一）概况
售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那
些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：
1） 该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切
2） 所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了
3） 所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增
（二）回报率的计算
回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如
下：
每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率
购入售价
例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负
担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：
￥6000 X 12 X 100% = 10%
￥720000
若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回
本。而回本期的计算程序如下：
1 = 回本率
回报率
（三）投资者的疑虑
即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑
虑：
1） 发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者
2） 返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业
3） 返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪
要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：
i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的
仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金
ii） 返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽
快物色其它租客
iii） 发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作
（四）返租计划的种类
1） 实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价
2） 入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反之，发展商可能蒙受租金损失
3） 实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担
（五）中山市租务市场分析
本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元之间，平均亦在45元之间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。
若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二），每平方米由5231至6248之间，平均价亦在5500至5900之间。若以上述平均租价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%之间。
总结来说，若租务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的租金回报是较合理吸引到投资者的数字。
（六）反租计划的可行性
若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价目表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价￥4256.84计算，再加上￥1000一平方的装修家私电器成本，每平方售价约￥5256.84元。
以10%回报率计算，即每月每平方米租金为（5256.04 X 10% / 12）
即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。
换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸 引之处：
i）10%租金回报，远高于现时的贷款利率5.5%，即使借钱买
楼收租亦化算；
ii） 同时，10%的租金回报率亦高于现时银行的存款利率（约
2-3%），这个达7-8%的息差有足够的吸引力叫买家的余资从银行提出来投资在『君悦豪庭』上；
iii） 由发展商提供返租保证，买家可得到下列保障及方便：
- 不用担心难寻找租客或所需时间太长；
- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；
- 免却了寻找租客的中介费用；
- 若租客租约期满后赖死不走，不用担心如何处理，全由
发展商代劳；
- 若租客搬走后，不用担心物业退还状况不理想，如设施
残旧或有任何损毁或破坏，全由发展商代劳。
综合上述情况，以现时中山『雍景园』的租务情况及现时『君悦豪庭』的订价来说，首两年每年10%的返租计划是可行的，只要在配套设施及服务上主要针对这类租客作出相关的部署，在适当的宣传及预计客户的口碑下，亦可按预期的租金承诺出租，这样，发展商便只承担了行政代管责任，不用在金钱上有任何损失，达到双赢的局面。
（七）返租成本分析
按上述第四点返租计划的种类，有关的返租成本分析如下：
A） 实时返租（每年10%共2年）
在计算成本时，有如下的设定情况：
i）开售日期1-5-2001
ii）入伙日期1-5-2002
iii）入伙后实时物色租客
iv） 租金按返租保证回报率成功出租（即平均每平方米
43.8元）
v） 由租客负责管理费
vi） 返租期内银行贷款利率保持5.5%
vii） 租客没有拖租或欠租情况
viii） 若租客真的提前搬走，马上实时能寻找另一新租客取代
ix） 出租单位的成本如招租小组的工资，所添置的家私电
器等均没有计算在内。
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
以银行利率5.5%计算，2年的Year Purchase（Y.P.）系数是1.8463，10%的2年返租保证成本是：
= 10% X 1.8463
= 18.463%
情况二 ―― 入伙后实时物色租客
换句话说，这情况的成本是入伙前的租金损失，即由1-5-2001至1-5-2002这一年内的租金损失10%，在计算其贴现值后，有关成本如下：
= 10% X 1
= 10% X 0.9478
= 9.478%
B） 入伙返租
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，此项安排除行政费外是没有任何成本，只是风险转移，发展商日后的得失，要看入伙后的租务市场而定。
C） 实时折扣
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
若实时将每年10%的回报，2年共20%以实时现金折扣退还给买家而返租期内完全没有租客的情况下，在关返租成本便是20%。
情况二 ―― 入伙后实时物色租客
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，这项安排的成本除了入伙前的租金返租开支外，还有是第二年租金的延迟收益、成本计算如下：
= 20%（实时折扣）- [10% X 1 ]（入伙后延迟租
金收入）
= 20% - [10% X 0.8984]
= 11.01%
（八）推行返租的留意事项
以下是推行返租安排的留意事项：
1） 买家必须选择带标准装修的售价；
2） 尽快了解这类租客的具体需要，及早作出相关布置如什么
的酒店式服务，什么的配套设施才能吸引他们承租，然后尽快通知Peter Yip于设计时提前安排；
3） 提前落实装修家私电器的标准，以便及早大量订购争取最
佳折扣优惠；
4） 在每月的总租金收入划拨一部分作为维修基金，待日后返
还单位时可作维修翻新之用；
5） 大量订购电器时，最好争取2年或以上的保修期，减少日
后的维修开支；
6） 返租单位的门锁尽量采用电子数码门锁，避免收回租客单
位时要更换门锁；
7） 入伙前3个月提前向外公开招租，减少入伙后的空置时
间；
8） 提早与有关法院洽谈欠租收楼的程序，以便在租客欠租及
延迟交还单位时，马上取得“封租令”进行收回单位行动；
9） 提前筹组租务管理部，以便进行收租、
