高和资本执行合伙人苏鑫
搜狐焦点2016博鳌房地产论坛特稿：12日下午，“改变的力量”2016博鳌房地产论坛进入“博鳌大讲堂”环节。高和资本执行合伙人苏鑫发表主题演讲《开发模式的终结》。
传统三高模式存在危机
苏鑫的演讲从万宝事件引入。“为什么保险愿意投万科？因为它原来股价被低估了，PE只有10倍左右，同样的公司在香港上市的PE倍数只有3—8倍，NVV打折，最低的只有5折，说明资本根本就不看好传统的开发模式，因为传统的开发模式本质上就是三高模式——高周转、高毛利、高杠杆。”
而这一开发模式存在着危机。首先，土地面粉已拍成了“黄油”价。苏鑫分享了一组数据，在今年的1—6月份，土地成交的总金额是9600亿，同比增长了38.3%。其中一线城市土地单价上涨25%，三线城市只上涨了6%，但是二线城市上涨了76%。一线城市的地王，几乎都是央企或国企拿走的，二线城市的热点地王都是首次进入到这个城市的开发商。而分析高地价的根源，苏鑫表示，这是土地政策出了问题。
其次，这一模式还有存量盘活压力巨大，以及开发商抢土地、乱投资和玩并购三大顽疾。
房地产旧模式本质是赌博游戏
而对于房地产行业是否有风险，苏鑫从三个方面做了分析。
本轮房价上涨已从自住需求转向投资和投机推动。
尽管历史上除了三线城市，买地王就可以赚钱，但行业的波动已从爬山型的波动变向波浪型或持平型，本轮地王赚钱可能性被看空。
旧有房地产的开发模式本质，“说得俗一点，可能就是一个赌博游戏。地方政府相当于是一个庄家，每次拍地发不同的筹码，6年前我发10亿的筹码，今天我就发50亿的筹码。只要你还在赌桌上，你是逃不掉的。”
从制造业变成服务业
基于上述分析，苏鑫认为房地产行业今年已经由制造业变成了服务业。
“就像互联网时代，由PC互联网向移动互联网转变一样，这里面有很大的变化，也有很多的机会。”苏鑫认为，商业地产领域，城市更新是第一个机会。第二个机会就是证券化，债性的REITs和股性的CMBS都是破解商业地产存量的大趋势。第三个机会是轻资产运营公司，“商业地产证券化的核心是需要资产管理公司能够把它的资金做得持续稳定，不断地上涨”。
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