从8月份开始，到10月1日，房地产行业掀起了一股调控潮，这股调控潮基本上覆盖了房价已经暴涨过的城市和正打算暴涨的城市。下图是8月以来所有执行限购的城市：
执行限购的原因也很简单，目前房价涨得太厉害了。百城价格指数显示，我们的房价在经历了上半年的蛰伏后，下半年正加速上涨，下面这张表格清楚地显示了房价涨幅正在加快。
表面上看，是因为房价涨幅过快刺激了8月份以来的调控潮，但如果我们深入分析，你会发现，此轮限购却有着更深层次的意义：房价过快上涨导致投机需求完全挤压刚需，刚需无法入市，泡沫破灭的风险就会加大，因为从根本上来说，ZF并没有打算刺破泡沫，而是努力实现软着陆。
而实现软着陆最最关键的是，让刚需进场买房，同时稳住投机需求，并且逐渐由刚需取代投机需求，然后由刚需来消灭泡沫。这个过程必须稳了再稳，要不得一点风浪。因为如果投机需求迅速离场，房地产必然硬着陆。而要实现这个目的，房价应该怎么办？必须上涨！而且不能过快增长。
纵观所有实施调控的城市，你会发现，这些城市都在围绕着降杠杆和保刚需两条线来实施。降杠杆就是提高首付和差别化信贷政策，保刚需就是增加相对“廉价”的土地，让刚需能够买得起小房子，同时投机需求能够买得起大房子。
为什么要调控，或者说为什么房价必须要温和上涨？
十年前的中国，投资实业比投资房地产赚钱得多，十年后的中国，投资房地产已经能够秒杀实业。现在的房地产绑架了太多。
首先，GDP被房地产绑架了。房价如果下跌，GDP就得下跌，所有ZF想把房价稳定在一个相对合理的涨幅区间内，这个涨幅要实现两个目标：既不能让投机大规模套现，又不能让刚需买不起房。这是我们调控的总体思路，无论是杀死首付贷、还是发购房补贴、亦或是限购还是二手房的税费，都是基于这一思路。
其次，金融也被卷进去了。上半年绝大多数银行信贷都被用于住房贷款，银行还放出风要继续发展个人住房信贷业务，同时房地产开发商的负债率也在不断攀升。这个时候你会发现，如果房价下跌了，银行坏账率会大幅攀升，而这是不可接受的。
第三，地方ZF也爱上了房地产。地方ZF靠房地产来发展基建，靠房地产来发工资，靠房地产来提升政绩，靠房地产来维持GDP增长。
第四，老百姓也全部被房地产套牢了。中国家庭的资产有多少是以房子来体现的，不用我说，大家也知道，如果房价下跌，老百姓的资产瞬间就化为乌有。老百姓没希望了，恐怕这个社会也快了。
房地产绑定了一切，我们选择的又是哪条路呢？
房地产肯定有泡沫，而且这个泡沫正在逐步扩大，已经威胁到整体的稳定性。解决这个泡沫，有三条路。
其一、硬着陆
任由房价肆意上涨，其结果是全民炒房，懂不懂风险的人都参与进来，压箱底的钱都掏出来了，杠杆也用到极致了。忽然有一天，大家没钱继续投进来了。怎么办，到了套现的时候了。一传十十传百百传千千传万，这个时候房地产会是供大于求，大家都想着夺路而逃，房价快速下跌，结果呢？
杠杆断裂，购房者除了卖不掉的房子，还得欠一屁股债；
银行即使收了房子也会形成大规模亏损；
金融业陷入瘫痪，一切都over了。
其二、还是硬着陆
房价还是继续上涨，但银行发现风险过大，不再给予信贷支持，杠杆无法继续，这个时候“击鼓传花”game over，房价见顶了，还是一切都over了。
其三、最难的软着陆
软着陆要求执行四点，第一点，抑制投机信贷，扩大刚需信贷。好处在于刚需没有套现需求，买房是为了住，给他们贷款很安全，而投机需求被抑制后，也掀不起什么大的风浪。
第二点，交易环节征税。比如现在的个税、增值税就是基于这一目标设计的，抬高投机变现成本。未来房价越涨，投机变现的成本越高，逐渐地，投机比例开始降低，长期持房的刚需比例开始上升。
第三点，给补贴降首付。房价继续上涨，又要刚需买得起房，必须给予刚需信贷支持啊，给点补贴，降点税，降首付。现在提高二套房的首付比例实际上就是在变相降低刚需首付。
第四点，房子绑定公共服务。房子一旦绑定了公共服务，比如上学、落户。刚需拼了老命也得继续买房不是？
以上四点，说白了就是让刚需来夯实房价，逐渐挤压泡沫。房地产投机需求的下降，就代表着房价会逐渐回归正常水平。房地产的交易也真正体现居住需求而不是投资需求。皆大欢喜，银行赚到钱了，GDP继续增长，经济转型成功。
现在的调控遵循的就是这个逻辑，未来也肯定是这个逻辑，也许他们还想着借助一定的方式把资金赶入实体经济。总之目标是宏大的。
我所理解的刚需
最后我想说一点自己所理解的“刚需”。也许居住需求并不是刚需，因为可以通过租房来满足，但人活着不可能仅仅面临居住问题，还有婚姻、教育、落户，这些也是刚需。而这些需求都在某种程度上和房子紧密联系起来了。
结婚需要房子，有多少女人愿意和你租一辈子房子？有多少丈母娘愿意把女儿嫁给打算终生租房的男人？
教育需要房子，不管你在大城市还是在小城市，划片入学都会在未来相当长的时间里存在，为了孩子上学买房，这也是刚需。
也许我们错在当初选择了房地产这条路，但过往已成事实，现在要解决这个问题，难度可想而知。以往美、日、俄、香港、东南亚的结果，实在难以让我看到软着陆的希望。
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