所有人收藏！总价100万应该怎么选？

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建议2：文末有100万推荐小区的详细名单，加起来啊。

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这会是一个系列。

100万预算。

200万预算。

300万预算。

400万预算。

400万+预算。

以后全部会有，今天先说100万预算的房子。

你一定有个误区，郑州单价这么低，郑州人也一定非常有钱，买房都是动辄预算200万以上，改善都是140以上的四房，5年就置换一套房子，云云。

是这样吗？根本不是。

参考贝壳的数据（很多朋友说要看成交数据，我知道，但是挂牌数据最大的好处是，你能看清每一个版块、小区、房源更真实，一旦成交则看不到），在售房源约8.7万套，其中总价100万以内就有3.5万套，占比高达40%，总价150万以内有6.1万套，占比高达70%。

贝壳的数据不代表全部，郑州实际二手库存应该在15-20万套，但是已经很能说明一些问题了。

穷人多。

刚需多。

大量的房子单价、总价都很低。

那么，谁在买100万的房子？

1、纯刚需。

2、投资客。

3、小资。

OK，画像非常清楚了，那么接下来就是一一分析了。

纯刚需在乎什么？

50%价格，30%配套，20%通勤，其余忽略不计。

投资客在乎什么？

要么学区好，要么品质好，要么地段好。三者合一的房源不多且贵。

小资在乎什么？

50%品质，30%地段，20%通勤，户型小而精。

怎么选？

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我举一个案例：

金水区满足总价120万以内的房源有5000多套，分布的小区也是五花八门，房龄老的新的，物业好的坏的，位置靠不靠三环，品质好的差的，是不是双气，有没有电梯，非常非常散。

瀚宇新城，50-90平，一房三房，

正弘丽汀公寓，新，公寓，位置太好了，

天水水晶城，单价低、位置好、户型差、双气、物业一般，

金印阳光城，位置好，人车不分流，双气，30-100平都能买到，

九锦台，17年才交房，买80平两房没问题，物业差，

维也纳森林/汉飞金沙国际，10年出头，靠高架，

花半里，地铁口，小社区，单价低，物业一般，

康桥朗城，70平，物业还可以，地铁口，

普罗旺世青年城，物业不错，刚需，梯户比高，

阳光新城，70平，中州大道，10年出头房龄，

鑫苑世家，小户型，金水CBD商圈，

建业枫林上院，金水北，物业可以，地铁口，绿化可以，

嘉辰时代公寓，单身女性的最爱，靠近金水CBD，

正弘数码公寓，双学区，金水CBD，

纯刚需都可以看，想要品质好的可以看康桥朗城、普罗旺世青年城，想看公寓的嘉辰时代公寓、正弘丽汀公寓也不错，配套都是顶级的，想要交通的阳光新城有高架，正弘数码公寓/鑫苑世家有学区，都能满足各种各样的需求。

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比如刚需。

100万以内的房子，首付30万，月供3400。这是极限。

刚需最看重什么？

装修？户型？品质？配套？学区？物业？面积？

错，是通勤。

对，很多专家都建议年轻人第一套房，一定要买学区房、品质房，屁，我就告诉你，100万买个金水区的学区也就40平，结婚、生娃、看娃怎么办？

再有，品质，总价100万的房子你要什么品质，精奢的背后必然要牺牲面积，面积越小住着越不舒服，非常难受。

比如正弘数码公寓。

很多人说除了梯户比高、单价高，但是户型小啊，最小20多平都有，我买一个40多平的单间不行吗？总价也就是100万以内。

一层20多户，你上下班先体验一下再说。

再说了，数码公寓才多少户？

贝壳在售房源也就50套，加上其他渠道乘以1.5也就70多套，才70多套啊，可是整个郑州的刚需加起来至少上万，总有人买不到。

如果不能兼顾，放弃学区。

如果不能兼顾，放弃品质。

刚需要什么？通勤。

对于刚需来说，通勤真的非常非常重要。

20多岁刚毕业，最经常干的事情是什么？是加班996，是逛街买衣服，是周末打游戏放松，尤其是上班，所以这个时候最好务必离公司近一点、离配套近一点，千万不要把大把大把的时间浪费在通勤上。

请把通勤时间浪费在睡觉上。

好好睡一觉，不必挤车，不着急买车，可以坐地铁坐公交，这是你提升能力、快速挣钱的大好时机，赶紧挣钱，而不是把时间浪费在找房子上，没用。

100万买房子很难，200万买房子就不难了。

再说了，只要通勤好，必然意味着有地铁、主城区、配套不错，很多要求基本上都满足了，这么好的基本面，房价很稳的。

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比如投资。

投资讲究的一定是收益。

收益的背后，一定是地段+品质+商务+学区的重要要素，不可能全部都具备，而是具备其中2-3个就已经很不错了。

比如东区的小户型，

比如省实验附近的小户型，

比如地铁口附近的小房子，

都是非常不错的选择。

如果投资，必然要考虑其中的几点，一是未来未来房子能不能涨？这是我们投资收益最大的一部分，还有一部分是租金怎么样，尤其是断租率怎么样。

很多房东只看租金，不看断租率，我觉得这一点一定要重视起来。

为什么？

1、郑州租房市场很不好，断租越来越常见。

2、单价越高的小区，断租的损失就越大。

我们看一下断租和不断租的区别：

正常年份：月租金3000，年租金36000。

断租1个月，月租金3000，年租金33000。

断租2个月，月租金3000，年租金30000。

不断租降租金，月租金2700，年租金32400。

不断租降租金，月租金2500，年租金30000。

尤其是北龙湖，很多房源的月租金都在1万以上，稍微断租2个月，2万+的租金没了，现在大家都没钱了，有钱人也没了，很多钱能省就省，很多人要么不去北龙湖租房，要么租金的心理预期在不断下跌，之前租金1万2的房源，按照2个月的预计断租期，把租金调整到1万也未尝不可，至少保证租金是稳定的，同时你也可以省出很多时间，不需要天天为租金的事情费心费力。

说到底，很多事情还是钱多钱少的问题。

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比如小资。

正弘丽汀公寓，香吗？

万科誉，香吗？

海马小户型，香吗？

嘉辰时代公寓，香吗？

我觉得很香。

小资不是没钱，其实有钱，只不过在自己预算内想买一个总价非常适合的房子。

100万=单价2万·50平。

100万=单价3万·33平。

100万=单价1.6万·62平。

这些都是选择，就看你怎么选了。

比如海马公园，这是很多小资愿意选择这个小区的原因：

品质中等，能接受。

有小户型。

东区，上班方便。

界面更商务范。

在这里，完全能选择一个一房或者改完小两房的格局，在东区也是比较常见的，比如：

海马公园，

奥兰花园，

绿地卢浮公馆，

鑫苑世纪东城，

鑫苑鑫城，

正商东方港湾，

都是小户型，都还是不错的。

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最后如何选择：

1、一定要非常清楚自己的需求。刚需？投资？小资？

2、刚需不配品质，刚需不配学区，话糙理不糙。但凡你想考虑其中的任意一点，都需要牺牲非常多的要素，没必要。

3、投资只需要选择地段、商务、学区等几个核心要素就行了，其余完全没必要。

4、小资就是爽，在有限的预算内买到最适合的房子，品质和地段一定是第一位的，其余都可以忽略不计。

5、不管什么人，挣钱永远是第一位的。与其挑挑拣拣，各种维权，完全不如多挣钱买一个预算更高的小区，这样才是最简单的渠道。

6、千万不要买老房子。我知道有些老房子住起来很舒服，人少、容积率低，但是大部分的老房子品质非常一般，人车不分流，基本没有物业，环境也非常糟糕，这不是升值的问题，自住都非常非常差。

7、很多小资很喜欢公寓，如果你也喜欢，能接受公寓不升值，那么优质公寓也完全可以，比如金水的正弘丽汀公寓，东区的万科誉，都是不错的。