城市更新具体法律含义是什么？

土地是城市的载体，是不可再生资源。目前，深圳市城市建设用地匮乏，空间承载力逼近极限。城市更新的根本目的即提高土地和房屋的空间利用率，满足城市活动对物质空间的需求，实现城市的可持续发展。

从经济学的角度看，城市更新的实质是优化土地配置和利用率，发掘土地的经济价值；从法律的角度看，城市更新是一项涉及众多利益主体、耗费时间长、工作内容复杂的系统性格、综合性工程，法律关系十分复杂。

从主体上看，城市更新涉及主体包括土地、房屋权利人、开发商及政府等；从程序上看，城市更新包括划定更新区域、启动程序、申请立项、审批、规划、土地征收、开发建设等众多阶段及流程；而从权利义务的角度看，城市更新受到民法、行政法等多重法律的调整因城市更新而产生的一系列专业、复杂及多样化的权利义务关系，需要法律的明确指引与保障。

但是，我国法律、法规层面上并未直接使用 “城市更新”这一概念。既然如此，但就城市更新的内涵，相关法律、法规作出了相应的原则性规定，从而使城市更新活动在国家层面上，亦有相应的法律、法规作为支撑。

大体而言，在国家法律、法规层面上，关于城市更新的规定有：《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称 《城乡规划法》）第31条关于旧城区改造的规定：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行重建。

2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称 《土地管理法》）第43条就建设用地的范畴、使用程序等的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条关于危房及旧城区改造的征收规定，“政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”，“由市、县级人民政府作出房屋征收决定”等。

虽然目前缺乏在国家层面上的法律、法规具体规定，但是各地政府结合法律、法规的原则性规定，在其本行政区域内进行了城市更新的制度化、规范化和程序化的体系建设与研究。

以深圳市为例，根据深圳市人民政府于2009年10月22日发布、自2009年12月1日起施行的《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211 号，以下简称 《更新办法》）第2条规定：“城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区，旧住宅区、城中村及旧屋村等〉内具有以下情形之一的区城，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施凾需完善；

（二）环境恶劣，存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

《更新办法》是我国首部系统规划旧城改造工作的政府规章，亦是首次在政府官方文件中使用“城市更新”这一概念。

当然，《更新办法》除最早将城市更新概念引进深圳市城市发展和土地二次开发外，还将城市更新细分为综合整治、功能改变和拆除重建三大类，并在传统旧城改造的基础上，着重强调完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境，处置土地及房地产权等历史遗留问题，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进社会经济可持续性发展等。

《更新办法》的颁布实施，是深圳市城市更新的重大突破，标志着深圳市由重点推进城中村改造迈向全面城市更新的历史性新阶段。对深圳市开展城市更新具有重大的影响，而且对于其他地区开展城市更新亦具有一定的参考价值。

根据《更新办法》的规定，可以将城市更新定义为：城市更新是指在城市发展过程中，对于环境恶劣或者存在重大安全隐患及基础设施、公共服务设施等需要重建完善其功能的特定城市建成区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，依据相关规定程序进行的综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。