浅议房屋登记的撤销
沈文华
《房屋登记办法》第81条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”这是《房屋登记办法》在《物权法》确立的不动产登记基本制度框架下，对因司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，规定由房屋登记机构可以自主撤销原房屋登记以保护房屋权利人合法权益。本文试对房屋登记的撤销是不是房屋登记的一种类型和应当如何办理房屋登记的撤销做一探讨和交流。
一、房屋登记的撤销是房屋登记的一种登记类型
房屋登记的撤销是相对与房屋登记而存在的，没有登记就没有登记的撤销。《房屋登记办法》第2条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。” “司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记”。由于原房屋登记的存在，因此，撤销原房屋登记并不是对应当撤销登记的删除和覆盖，而是房屋登记机构依据有权机关发生法律效力的文件对原登记的撤销，是对非法手段获取的房屋权利的除斥和对原房屋登记之前权利的恢复性记载。撤销一词词义为取消和恢复之意；房屋登记中的撤销原房屋登记应为撤销非法手段获取房屋登记并将房屋登记状况恢复至原登记前状态。因此，房屋登记中的撤销是房屋登记的一种登记类型，是对非法手段获取的房屋权利的撤销和将房屋登记状况恢复至原登记前状态并记载于房屋登记簿的一种登记。
二、
1、是当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取的房屋登记
《房屋登记办法》第81条可以看到，撤销房屋登记是以当事人的主观恶意为基础的，撤销原房屋登记将致使登记房屋权利自始无效恢复至非法手段获取的房屋登记前的状况。撤销原房屋登记的后果是当事人既得利益的返还和房屋权利的消灭，因此是对房屋登记当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的惩戒。
2、非法手段获取房屋登记已经为司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明
按照《物权法》的规定，房屋登记机构对房屋权利进行登记是授权性行政登记行为，因此，房屋登记属于行政权的范畴。司法机关对申请房屋登记的文件材料、合同效力或法律事实做出生效判决、裁定，证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构应当在收到司法机关的生效法律文件和司法建议书后，及时做出撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废等联动措施。建设、国土、公安、民政、工商等行政主管机关对本机关颁发的、申请人提交的房屋登记材料做出虚假认定生效文件的，由于获准房屋登记的基础丧失，房屋登记机构应当也可以据此撤销原房屋登记。
3、房屋权利没有为他人善意取得
为保护交易安全和彰显物权登记的公示公信作用，《物权法》第106条和《房屋登记办法》第81条规定了对善意取得房屋权利的保护。因此，如果原房屋权利已经为他人善意取得，则不宜简单撤销原房屋登记。
三、原房屋登记撤销的物权效力
1、被撤销房屋登记的权利自始无效
根据《物权法》和《房屋登记办法》的有关规定，房屋登记应当是房屋登记机构依据法律授权代表国家对房屋权利人依法所享有的房屋权利进行登记公示的一种具体行政行为。因此，如果已登记的房屋权利被房屋登记机构决定撤销，其效力追溯至原房屋权利登记之日就没有法律效力即自始无效，而不是撤销之日无效。
2、房屋权利恢复至被撤销房屋登记前的状态
由于被撤销房屋登记的权利自始无效，且撤销原房屋登记是基于当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取的，因此，不论是是出于对合法房屋权利的保护还是对房屋登记秩序的维护，原房屋权利被撤销后，房屋登记状况恢复至被撤销房屋登记前的状态。
1、启动
撤销房屋登记是房屋登记机构依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明原房屋登记据以申请登记的法律事实、登记材料不符合登记条件而自主撤销自己先前房屋登记的法定职能。因此，撤销房屋登记并不完全同于公示权利的房屋登记，申请只是当事人和利害关系人启动撤销登记的因素之一。是否受理和启动房屋登记的撤销，严格意义上说，应当属于房屋登记机构自由裁量权的范畴。
为积极的落实司法裁判，维护当事人合法权益，法发（2010）15号《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》文件规定，“有关部门收到协助执行通知书或司法建议函后，应当在法定职责范围内协助采取执行联动措施。”因此，司法机关的协助执行通知书或司法建议函也是启动房屋登记的撤销因素之一。
2、审核
撤销房屋登记的审核是房屋登记机构对司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的事实与拟撤销房屋登记之间的关联性履行审查核实的义务，征询当事人和利害关系人对撤销房屋登记的意见的过程。
3、撤销
撤销房屋登记是房屋登记机构自主行政行为，因此房屋登记机构应当依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明的法律事实和《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定做出撤销原房屋登记的决定并将撤销房屋登记的情况记载于登记簿。
4、公告
与其他房屋登记类型不同，撤销的房屋登记是当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取的，房屋权属证书、登记证明不一定能够收回，因此从房屋登记的公示公信和撤销房屋登记决定送达的角度考虑，公告应为撤销房屋登记的重要程序。
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