房地产信托主动转型势在必行

　　近期，房地产信托备受关注，信托公司在主动调整房地产信托业务的结构，商业银行的私人银行部也在优化房地产信托产品的配置。其实，各方都在重新审视房地产信托的定位与走势，结合宏观调控和房企转型做出结构性调整。

　　今年火爆的房地产信托市场，其实在去年就已形成趋势。回首2010年，房地产信托产品发行密集，规模增长十分迅猛。根据信托行业协会发布的统计数据，2010年一季度的房地产信托资产余额为2351.29亿元，在全部资金信托业务中的占比是10.64%。随后，在房企融资需求的强劲拉动下，房地产信托的规模和占比频频刷新历史记录。

　　2011年上半年，房地产信托更是经历了一轮罕见的快速成长，尤其是在二季度一举跨过6000亿元大关，增长之快令人震惊。信托行业协会的统计数据显示，2011年一季度的房地产信托资产余额是4868.88亿元，在全部资金信托业务中的占比是15.58%。到了二季度，房地产资金信托的余额已达6051.90亿元，占比高达16.91%。

　　在整个信托资产规模中，除了上述的资金信托，还应关注财产信托。今年二季度信托公司“管理财产信托”的余额是1632.17亿元，这其中尚不清楚有多少信托产品与房地产有关。总之，在短短一年多的时间里，房地产信托资产余额已快速跨越了3000亿元、4000亿元、5000亿元、6000亿元四大台阶。火爆背后也有冷静，不少信托公司、银行、第三方理财机构都悄然意识到了“高处不胜寒”，主动转型已是势在必行。

　　值得注意的是，房地产信托的创新水平也取得了较大进步，在传统的贷款方式之外，股权投资、权益投资、准资产证券化、基金化产品等方式也得到了广泛运用，彰显了信托投融资的高度灵活性。例如，房地产信托的基金化产品增长迅速。在2010年三季度和四季度，此类基金化产品的信托资产余额分别为135.83亿元、168.37亿元，但到了2011年一季度和二季度，则分别攀升至214.23亿元、284.09亿元。由此可见，在9个月里，基金化的房地产信托产品已增长了109%，其规模和占比均在快速提高。这也表明，信托公司在满足客户需求和强化风险防控等方面正在不断提高资产管理水平。

　　更重要的是，居安思危，思则有备，有备无患。当前，在全国信托业3.742万亿元的信托资产之中，房地产信托的占比较高，6000多亿元的存量规模，六分之一的比重，如此高的行业集中度已引起各界关注。另外，如果房地产信托业务的利润贡献率一直居高不下，而又缺少其他多元化的业务来支撑信托公司持续盈利，那么这也是有一定风险的。因此，信托业应加快主动转型的步伐，一方面积极开拓房地产信托之外的其他业务增长点；另一方面，应着力调整房地产信托业务的结构，妥善处理好商品房项目(住宅地产)的存量兑付与增量控制，择机支持保障房信托融资，量力发展商业地产信托融资，在顺应宏观调控政策的房地产细分市场中培育一些特色业务。