黄埔这段时间真是双桨划船，频频发力，好消息不断。
5月底刚刚放松人才购房限购，访客量立马上了个台阶，有些热销大盘卷好袖子要提价了。
6月，科学城宣布扩容7倍。
紧接着，一个“巨无霸”新盘横空出世，刚开放体验中心，首周的访客量就登顶广州NO.1。
它就是摆出狠狠扫荡的架势，未开先火的：
黄埔中央城。
总建面270万㎡，大概是3个万科幸福誉、4个东荟城、8个品秀星樾的体量，你懂的。
这里规划2.5万户（含火村回迁房约1万户），最少要住5万人，分为六期开发，住宅、学校、酒店、商业应有尽有。
别说科学城，整个黄埔都好久没见到这个体量的大盘了。
户型涵盖91㎡至130㎡的三至四房，吹风价3-3.3万/㎡。
绝对是广州刚需，必须了解的一个选项。
现在，黄埔中央城还没正式开盘，已经引爆全城关注，这是刻意造势，还是实力超群？
“黄埔中央城”，取名就一点都不含蓄，占据C位。
从区位看，也确实属于黄埔的核心地段。
黄埔拆掉了这么多旧村，科学城一再扩容，显然是黄埔的重心。
至少“智造中心”这个地位，是八九不离十的，未来发展的确定性非常高。
而且，开放大道和创新大道两条大动脉打通后，还能大大缩减到黄埔临港区、知识城和第二CBD金融城的距离。
黄埔中央城这个项目，西边是“总部经济走廊”开源大道，南边是京港澳高速，北边跟科学城“标杆”万科东荟城只有一路之隔。
加上3条有轨电车，确实是四通八达，交通路网三纵五横。
不过，它的公共交通，离完善还有差距。
项目距离香雪地铁站有2.4公里，这还是一期，越到后面，要走的路程就越远。
只能依靠小区楼下的公交或者楼巴接驳。
楼巴倒是能够直达珠江新城、客村、琶洲等地，车程大概1小时左右。
据介绍，这里可能会规划23号线火村站，站口就在小区门口，预计2025年建成，到时候就很方便了。
不过，23号是中远期规划的线路，现在还没获发改委正式批复。
所以，在火村设站的可能性是挺高，但现在八字还没一撇，从规划-审批-动工-建成，说不定要等个10年。
有轨电车3号线也是“规划”经过。
所以，黄埔中央城应该不会超过均价3.7万/㎡的“地铁盘”品秀星樾。
也不会超过万科东荟城二手房3.4万/㎡的价格。
因为，东荟城还有东荟小学在实力撑腰。
在教育配套这一块，黄埔中央城据称会建2所72班的九年一贯制学校，按省级建造标准，外加5所托儿所，4所幼儿园（3所18个班，1所15个班）。
作为一个容纳2.5万住户的超大型小区，学位肯定要管够。
不过，黄埔区的学位紧张，是一个普遍问题。
黄埔中央城本来就是火村旧改项目，所以小区内保留了原火村小学，以及法雨寺。
法雨寺曾是乾隆年间创建，被毁坏后又择址重建，相当于文物，于是被独留在项目中。
法雨寺和思德园距离一期都非常近。
一期A1栋前面还有开源大道，“总部经济走廊”想必会非常热闹。
所以，如果介怀寺庙和马路噪音，但又喜欢这个项目的朋友，可以考虑J1、2、3栋，或者等后续几期吧。
再看即将推出的91至130㎡户型，两梯六户，户型方正。
但有个问题，100㎡以下的户型，91㎡跟94㎡的三房，为什么都只做一卫？
作为刚需盘，有点不应该。
东荟城的95㎡，大壮名城的92.9㎡，已经可以做到南北对流+入户花园+两卫了，品秀星樾94㎡同样可以做成两卫。
左为万科东荟城95㎡，右为品秀星樾94㎡
对于刚需来说，四盘一对比，黄埔中央城的产品竞争力不算特别强，估计在价格上，肯定要做明显的让步了。
作为超大型居住社区，黄埔中央城在社区配套方面没有太多好担心的。
比如自带21万㎡商业、1.6万㎡养老院、医疗服务中心、山体央景公园、肉菜市场、三甲医院（规划）这些都有，绿化率也能达到35%的及格线。
规划的商品房是1.5万户，预计销售周期5年左右，4年内建设完毕。
毕竟居住人口多了，相关配套就能快速成熟，从而形成比较好的居住氛围。
说起来，火村改造项目也是拖拖拉拉了很久，早在2013年就获得批复，至今已有7年之久。
今年4月还被原来的开发商珠光集团以31.18亿转手卖给了合生创展。
七年间，科学城的均价已经从每平方米1.5万突破3.5万。
距离黄埔中央城3.7公里的大壮名城，均价已经去到4.5万。
黄埔中央城目前的吹风价，算不算高呢？
正如前面说的，品秀星樾靠近地铁，万科东荟城有实打实的名校在手。
黄埔中央城背负1.5万套房的库存压力，要在两者间杀出一条血路，只能用价格优势走量。
而且，凭借1小时直达天河CBD的距离，黄埔中央城完全有底气PK长岭居板块，更不用说知识城了。
毕竟，距离还是最大的价格影响变量。
从这个角度看，黄埔中央城定价还算合理，能赢得多少客户芳心，广州楼市情报会密切关注开盘后的情况，继续跟踪动态。
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