爆踩南沙！用楼盘告诉你，一个投资南沙的真实逻辑

十年来，看好看衰南沙的人，各占一半。

 

昨天我们分析了万顷沙，很多粉丝问：南沙到底值不值得？

 

纠结？这就对了。

 

南沙概念太多了，普通人根本搞不清楚。

 

我在爆踩南沙各区域之后，直接告诉你结论。

 

最有价值的板块就是：明珠湾，蕉门金洲。

 

如果你时间不多，去南沙投资看着两个片区就够了。

 

南沙湾往后排，万顷沙就不用看了。

 

后起之秀明珠湾，是南沙这三年涨得最多的板块，价格涨了80%！

 

去年均价2.41万/㎡，今年拉升到了3.04万/㎡，涨幅约25.9%。

 

甚至跑赢了配套最成熟的金洲。

 

这不是没有原因的。

 

最重要的一点是：稀缺性。

 

在商务CBD里找住宅，规划的数量少，段位又很高。

这跟天河的珠江新城、金融城受到市场青睐，是一样的道理。

 

我专门到明珠湾板块看了看，走访了蕉门河口的颐德湾尚项目。

 

老实说，当我第一次走到售楼部门口时，内心写满了鄙夷：

 

“就这？就这村子旁边的楼盘竟然敢卖到4万/㎡？”

 

 

周围的景象，真的还有点村。

 

然而去到30多层的样板间之后，我选择闭嘴。

 

简直是无敌的江景视野啊。

 

它的前面是南沙体育馆和青少年宫，望着入海口，左前方是二手卖3万/㎡的金茂湾，对岸是火热的灵山岛尖。

 

两梯两户，户户依山望海，一线无遮挡。

 

加上有明珠湾板块的CBD概念加持，不火都难。

 

整体来说，楼盘没有什么硬伤，若你问4万/㎡值不值？

 

至少，从明珠湾对标珠江新城的气魄来说，还是大有希望。

 

这个盘的定位就是低密度豪宅大盘，户型最小都去到142㎡，往后面积只会越来越大。

 

4万/㎡是高层的价格，如果是中低层，均价3.5万/㎡左右。

 

比起灵山岛上均价3.7万的楼盘，颐德湾尚这个价格还不算贵，而且它的交通优势在于开车不用去挤凤凰大桥。

 

如果按照珠江新城过去10年的房价逻辑，未来，明珠湾说不定也会成就南沙的10万+？

 

明珠湾是新秀，但目前来说，还没什么人。

 

比起明珠湾，蕉门-金洲片区，配套就完善得多，所见即所得。

 

南沙区府、万达广场和4号线，都在这了，对应就是行政、商业、交通配套。

 

经过十年发展，现在你看到的蕉门金洲，确实是南沙最成熟的板块。

 

但配套最成熟，不意味着房价的涨幅就会最大。

 

金洲板块均价从去年的1.91万/㎡，涨到2.25万/㎡，涨幅约17.7%。

 

而且，遍地楼盘的蕉门金洲，竞争也是白热化。

 

越秀天珹、中铁海语熙岸就是两个代表性的新盘，综合战斗力都不错。

 

越秀天珹是成熟标杆，中铁海语熙岸价格动人。

 

 

先说先天优势最强的越秀天珹。

 

天珹的定位就是要打造成蕉门金洲板块的标杆，光是地铁上盖这一点就很打动人。

 

尤其对于从市区跑来南沙买房的人来说，从金洲站走到项目不用10分钟，未来还有空中连廊从地铁站经商场连到住宅。

 

再看天珹的周边配套，约1公里范围内有三甲医院，有大型购物中心、有学校……

 

在南沙最成熟的板块坐拥可以说是最高水平的配套，这样的盘，还有什么伤可言？

 

答案在楼盘的规划板。

 

上面的第9点有一个红线外不利因素提醒：“项目南侧有变电站，与项目最近的楼栋为一区1-1栋，最近距离约200米。”

 

能把风险提示公布出来的开发商，还是有担当的。

 

我查了下南沙政府官网的公告，在天珹项目南边的双山大道和东边的金隆路交汇处，确实会盖一座110千伏的变电站，占地4320㎡。

 

从天珹的布局看，离变电站最近的是一区的公寓。

 

所以选房的客户，一定要留心甄别。

 

但从户型和价格来看，天珹还是有升值潜力。

 

目前天珹在售户型只剩140㎡左右的大平层，单价2.7-3.1万/㎡；以及125㎡左右的复式单位，2.8万-3.6万/㎡。

 

 

对比周边二手盘，越秀天珹对面的时代云图均价2.5万/㎡，越秀滨海御城已经去到2.7万/㎡。

 

此外，天珹140㎡的户型放在周边，很稀缺。我听说，有人卖掉时代云图来马路对面买天珹……

 

所以对于改善型买家来说，越秀天珹，值得考虑。

 

中铁海语熙岸，是蕉门-金洲板块的另一个热门盘，吸引了众多刚需客。

 

虽然项目离地铁远了点，步行可能要大约30分钟。

 

但沿着南沙的门面——凤凰大道而建，海语熙岸的位置并不差。

 

自带商业跟小学，北向高层还能望望凤凰湖公园，风景宜人。

 

放眼未来五年，海语熙岸有两个潜在利好。

 

一是环绕南沙的地铁15线建成之后，项目离南沙体育馆站比较近，公共交通的软肋有望解决。

 

二是蕉门九年一贯制学校的选址就在凤凰湖公园附近，根据此前的各种动作推测，引入广雅中学的概率比较大。

 

加上项目临近广州外国语学校，未来很可能对口两所名校。

 

 

但项目的“伤口”也很明显——东南两边被大马路夹击。

 

东边就是凤凰大道，南边是莞佛高速+黄阁南路，你数数看，有多少条车道……

 

所以，虽然目前在推的1、2栋价格很动人，2.6-2.7万/㎡就能入手。

 

 

但如果你怕吵，我劝你不要贪便宜，广州住在“呼啸山庄”的业主已经够多了。

 

预计下个月，靠里面的6、7栋会开售，多点耐心等等吧，均价是会高一点，但住得舒服也无妨。

 

跑遍了南沙，还有一个最大的感受是：人气确实不足。

 

马路上行人车流都不是很多，整个城市的框架拉大了，但显得不太热闹。

 

当然，这要回到一个基本问题，南沙的人口能涨多少。

 

这也是南沙一直以来的痛点。

 

光靠政策和投资炒热，并不足以长期支撑房价。

 

2019年，南沙的常住人口79.61万，全广州倒数第二，五年只增加了14.03万人。

 

户籍人口更是倒数第一，只有46.33万。

 

按照这个人口增速，2025年常住人口大概也就只到100万，而规划人口是230-270万，还差很远。

 

南沙，就像一只慢牛，全广州都盼着它快高长大。

 

距离目标，还有很长的路要走，但愿它能早日奔跑起来。

 

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