开发商被“逼上绝路”。广州楼市，正在出现越来越多的“神户型”。
我之前在《广州正在“抛弃”两房》中分析过，畅销十多年的两房户型，已经不再是广州开发商的主推。
现在的新盘，两房的供应占比还不到20%。
取而代之的是三房跟四房，并且已经称霸市面。
广州正在“抛弃”两房，但没有抛弃刚需。
相反，刚需正在倒逼开发商，螺蛳壳里做道场，“变”出更多的空间。
今天的“神户型”，明天可能就是刚需标配。
楼市已经不是黄金时代，好产品才有竞争力。
刚需客的口味，也越来越刁钻。
今年上半年，广州80-100㎡面积段的商品住宅成交比例是37.3%。
开发商唯有拼命在小户型上创新、打磨，才能讨巧刚需，在市场的激烈厮杀中分得一杯羹。
65㎡做三房，79㎡做四房……这些不是复式，也不是公寓，全是住宅。
这些小而精的户型，把总价一步步压低，甚至让刚需们有了300多万在市区买三房的机会。
所以说，刚需怎么可能被市场抛弃？
市面上的“神仙”小户型，只有你想不到，没有它做不到。
我用“花城系”来举例，说说广州的“神仙”户型。
一个盘对刚需友不友好，先看一眼朝向。
如果小户型只配朝北，那刚需在开发商眼里只是打酱油的。
如果小户型能朝南，开发商还花心思给它设计，那这个户型就有实力当“爆款”。
你以为用86㎡造出四房已经是极限，珠江花城自己“加戏”，三期来了个进阶版——89㎡四房，三开间全朝南。
竖厅设计，却没有长长的走廊浪费空间。
主卧配备了干湿分离的卫生间和衣帽间，客卫做到了三分离，解决了家庭成员同时需要洗漱的难题。
其它几个房间的空间感还是可以的，整个房间的实用率挺高，大约84%，即便是三代同堂，住起来也不觉得拥挤。
在寸土寸金的天河，这样的高性价比神仙户型，无疑给刚需们留下了友好的上车通道。
当你还在叹绝世间竟有这样的神仙户型时，“花城系”闲不住。
增城的珠江花屿花城，来了个自我超越，直接砍掉10㎡，将79㎡做成四房，还带主卧套间！
四房两卫，走廊零浪费。
餐客厨进深超8米，带6㎡的景观阳台跟全屋大飘窗，户型方正，动静分区。
主人房的私密性、二胎的独立空间、以及老人同住的需求，一次性满足了。
够颠覆认知了吗？看过的人，手中的79㎡两房还觉得香不？
此时，刁钻的甲方会提出更严苛的要求：将发挥空间更小的6字头户型，做成三房。
珠江花城同样做到了。
65㎡三房，极致小户型。
这个多功能阳台，可以改造成一个房间。
经典的竖厅设计，户型方正，主卧与次卧面积都够大。
配合不到300万的低总价，对于想在天河上车的刚需客而言，是比较合适的起步选择。
可以看到，无论是三房还是四房，这些“神仙”户型，全都采用了高拓展性的N+1设计。
只是有个通病。
多出的这个多功能阳台，都设计在入户位置。面积较小，需要改造成小书房、榻榻米卧室或者是储物间，这样一来，居住体验有所打折。
另外，之前有读者留言认为，现在年轻人不愿意跟父母住，也不愿生二胎，在同一个小区买两套两房才是大势。
但站在大多数刚需客的角度，首套置业，想一步到位的人太多了。
同等面积多一房，买到就是赚到。
随着每年600万到800万的家庭进入二孩状态，以及我国社会老龄化趋势的加快，未来，市场会出现越来越多这种N+1户型。
正如我前面所说，开发商主导市场创新，但它推出怎么样的产品，也是被用户需求倒逼的。
小而精的户型，为刚需们留下了从容应对家庭成员数量变化的余地，注定更具有市场竞争力。
这也是为什么，这些N+1户型一经推出，最为抢手。
而那些80-90㎡段位的两房，就被夹击得最惨。
比总价，比不过60多方的两房；比实用性，差不多的总价，刚需们难道不想买多一个房间？
当然，“神仙”户型抢手，通常只对中心五区的房子奏效。
市区房价太高，刚需们愿意舍弃部分舒适度来实现低总价、高性价比。
可要是放到郊区，过于紧凑的小户型，未必能瞄准刚需们的心。
还有一个有趣的户型话题，想跟大家分享。
前段时间朋友发给我一个某音视频，里头说：
10年后的房子没有厨房，因为00后不做饭；
10年后的房子也没有客厅，因为00后不看电视；
未来的房子，需要更好的公共空间，完成那些本可以在家完成的功能，比如用餐和会客……
这一段描述让我想起之前在《奇葩户型大赏》里分享过的一套上海房子。
这套上世纪90年代建的房子，就是典型的没有客厅。如果把厨房也拿掉，就是10后的房子？
难道户型也像时尚界那样，只是一个循环，10年后的户型，不过是一场复古潮？
如果说，因为外卖太发达，就要把厨房“取缔”，相信很多00后都不认同。
虽然“懒宅”被标签化，但热爱烹饪的00后，不在少数，这一点看小家电的购买人群画像就知道了。
00后不爱看电视倒是真的，因为有了手机、电脑替代。
只不过，客厅的存在就只因有电视机吗？这里我要打一个大大的问号。
不可否认，房地产市场的需求是多元的，但“产品力”和“普遍适用性”，无论放在未来的任何一个时间节点，都有着相当重要的意义。
你认为，10年后的房子，会是怎么样的？
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