没有意外，昨天琶洲新港东江景宅地的出让结果刷屏了。广州，又出了一个“5万+”的地王。
从早上9点开始，整整厮杀107轮，到我吃完午饭都还没结束，可见有多激烈。
结果出来了，唯一的意外是：没有拍到封顶价。（封顶楼面地价57754元/㎡）
最终成交楼面价是51462元/㎡，溢价29.2%。
琶洲，没能超越三年前的广纸新城石岗路地块，但也刷新了广州拍地Top3纪录。
已经霸占广州史上最贵“地王”三年之久的石岗路地块，还在延续“风光”。当年的182轮竞价，从1.7万/㎡的起拍价一路战到5.5万/㎡。
苦等三年多，昔日地王才羞答答揭开面纱，你猜，现在石岗路的项目准备卖多少？备案价12万/㎡！
锣鼓震天响，到最后大势追不上它的房价段位，要变现，难难难。
地王项目往往难产，是忙于精雕细琢，还是不得不站岗等待时机？
现在，新晋的琶洲地王，会是一员真猛将，还是当站岗排头兵？我看，还是有点悬。
这宗琶洲地挂牌时，就有很多人拿它跟石岗路地块比较。
老实说，换作我是开发商，也很难不对琶洲寄予厚望。因为它确实“基因”更好。
我们总结过琶洲楼市的三点特征：
价值热度持续攀升。
琶洲跟天河的珠江新城、金融城组成“黄金三角”，还被定位为“电商总部、人工智能与数字经济试验区”，发展势头非常强劲。与之相应的，是房价走势。过去十年，琶洲板块的成交均价从1字头，走到了4字头。
（图源：克而瑞）
政府惜地如金，开发商竞价激烈。
这一点如今得到了验证。琶洲这宗宅地一挂出，起拍楼面价就登上广州第四名，成交楼面价广州空降第三贵。因为琶洲的宅地已经断供11年，而广州中心区近5年出让的江景地块更是只有7块。琶洲+江景宅地，两个字概括：奇缺。
一手奇缺，二手为王，已有10万+标杆。
据克而瑞统计，目前广州库存不足百套的板块只有6个，琶洲占了一席之地。
（图源：克而瑞）
自从2017年保利天悦卖出最后一套住宅之后，琶洲就进入无新宅可售的状态。仅有琶洲东区的富力壹號半岛，江景公寓卖到9万/㎡。
在这个情况下，保利天悦的江景二手房，最高挂牌价已经超过10万/㎡。
所以，时代是在石岗路做10万+/㎡江景豪宅的开荒牛，而琶洲板块已经有10万+/㎡的基因，开发商想在这里缔造10万+豪宅，自然更有底气。
更何况，就板块价值来说，琶洲核心片区PK时代石岗路所在的海珠创新湾，明显是琶洲的驱动力更强，宅地供应也更稀缺。
最后是景观，琶洲属于北向望江，朝向稍逊一筹，但胜在北望珠江主航道，对岸就是“黄金三角”之一的广州国际金融城。
所以，开发商们激烈争夺，不无道理。
以上这些，都是琶洲的魅力所在。
只是，回到地块本身的条件，拍到5.1万/㎡的楼面价，到底是肥美的猪腩肉，还是注水牛肉？
前面说到，地块本身处于广州“黄金三角”的辐射范围，跟金融城隔江对望，同时也是“一河两岸三带”珠江景观带的重点区段，所以未来政府的资源投入跟产业布局格局都比较高。
但制约条件也不是没有。
比起总部大楼盖得热火朝天的琶洲西区，地块所在的琶洲东区更靠近住宅密布的中2区，但配套的完善程度目前还远不及中2区。
交通：
地块距离万胜围地铁站直线距离约1.5公里，步行要大约30分钟。要么自己开车，要么到200米范围内的黄埔村公交总站接驳。
放眼琶洲，西区、中1区、中2区的楼盘到地铁站的距离基本都在15分钟以内，很多5、6分钟就搞定。
限高+高容积率：
地块本身的面积比较小，容积率去到5.9，相对比较高。
这会带来两方面制约。
一是日后很难做成低密度或者园林式豪宅，只能往高处盖。按照120米的限高要求，大概可以建40层。
二是，如果项目想完善或者打造自己的专属配套，空间会比较受限。比如教育配套方面就有点吃亏。
目前地块要求配建9班幼儿园，而附近的小学和中学是黄埔小学、新洲小学、黄埔中学等。
比起自带“执信系”名校的保利天悦、有省一级海珠第三实验小学加持的雅郡花园、江山国际等等二手盘，新晋“地王”的教育配套实在是有点普通。
以后想要自配小学，还是要好好琢磨腾出点位置。
周边：
地块周边都是创意产业园，北向望江，但北侧有一个已搬走的厂房，日后规划未知。
南边靠近黄埔古港观景区，周边噪音扬尘等问题目前来看都不明显。
总的来说，构成地块的价值中，琶洲的板块价值跟江景的稀缺资源占比最大，其他配套方面没有太多亮点。
不过，这回拿下地块的是保利。作为早期入场操刀琶洲村旧改、一路看着琶洲快高长大的房企，个人认为还是比较有经验和能力整合资源的。
这回，保利志在必得，似乎准备再在这片热土上缔造一个新标杆。
其实，每当广州有高价地挂出或者成交，市场都会掀起一阵躁动。
作为买房者，斟酌一番之后，我认为琶洲价值高，值得入手，但还是二手房更值得。
我们曾经在8月份对入手琶洲的总价预算做了分类，下至三四百万，上至千万都有，跨度很大。
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另外，你应该也留意到，无论是起拍价还是成交价，今年以来，广州不断有高价地诞生。
时代石岗路地块三年无人撼动的“地王”宝座，就在今年年初被越秀南一举拿下。
排行榜上的前五名，也很快让位。
土地市场真的热起来了吗？
这样的判断，为时尚早。事实上，今年以来，流拍、底价成交的地块也不少。
部分高价地，也是底价成交，只是由于起拍价本来就比别人高，推高了成交价。
高价地频出，背后有政府土地出让计划的影响，也有社会货币量、土地资源、规划价值等因素在合力促成。
不用质疑的是，未来，广州土地楼面成交单价排行榜的更新速度会越来越快。
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