今年以来，黄埔知识城板块利好频频，成了广州楼市的一只“当红炸子鸡”。不管是价格涨幅，还是成交量上，都冲上了黄埔区“一哥”的位置。不过，伴随成交量上扬，知识城南起步区现不少楼盘已相继进入尾货阶段。在知识城南起步区即将“无货可供“之际，突然杀出一个全新盘——凯德·中新里。此项目是目前知识城南起步区最后在售的楼盘，称得上是地铁盘，距离何棠下站大约800米。吹风价看起来更香：2.5万/㎡，比片区最高的万科幸福誉二手房，便宜了大约5千。不过，这个项目短板非常明显，在专程现场考察之后，我还是劝你不要买。不得不说，项目的区位其实很不错，位于知识城板块核心区域，14号线地铁站——何棠下附近。周边有万科幸福誉、时代天韵、招商雍景湾、合景天峻、广州绿地城等楼盘，生活氛围正形成。该片区是整个知识城板块中发展比较快的区域，周边配套正在持续完善当中。商业上，周边有绿地缤纷城、城南邻里中心等，目前已经开业。可以说，知识城为数不多的商业体就集中在该区域。医疗上，项目周边就有中山大学附属肿瘤医院华南医院、广州泰和肿瘤医院、广州皇家丽医院、南方医科大学南方医院等，以后看病就在家附近就可以解决。教育资源上，周边有天景小学、何棠下小学、会元学校；项目旁的新加坡南洋华侨中学目前正在建设当中。另外，项目周边也有好多个项目都在如火如荼动工中。包括知识城大厦、人才大厦、海丝知识中心。可以说，作为整个知识城板块最先重点建设的片区，项目所在片区资源集中，发展也相对成熟。交通上，项目距离14号线支线何棠下站约800米左右。我从地铁站出发，步行了大概12分钟可以到项目，通勤的话还算方便了。另外，附近有九龙大道，该道路为知识城核心主干道之一，开车出行也算方便。根据销售介绍，项目小区绿化率达39%，容积率仅2.0；从周边楼盘来看还是很不错的。另外，项目配建有幼儿园、菜市场和其他一些社区配套等。与此同时，前不久，项目也对控规进行了调整，进一步提高提升了小区居住的舒适度。一方面，项目降低了建筑密度和高度。其中，建筑密度由原来的21.2%调整为17.8%；叠墅部分，缩小占地面积，增加了活动空间和公共绿地。另一方面，项目新增了部分公建设施，如风雨连廊和车位等。根据销售口径，凯德·中新里吹风价在2.5万/㎡左右。毕竟，目前项目旁的万科幸福誉有二手房成交突破了3万/㎡；而招商·雍景湾新房均价更是达到了4.4万/㎡。（数据来源：房天下）不过，作为地铁口少有的新盘，价格如此便宜也是有原因的。项目的短板太明显了，在楼盘云集的知识城，未来恐怕逃不过一顿毒打。首先，项目最大的劣势正是没有相应的教育配套，目前只有一所幼儿园，缺少小学和初中。根据销售介绍，小学方面，凯德·中新里业主小孩将会和现在一期（腾飞园·中新里）的业主小孩一样入读的是天景小学。而初中，销售表示是入读万科幸福誉配建学校——会元学校初中部。但据我所知，会元学校连万科幸福誉的业主都很难消化了，更何况其他楼盘，几乎是轮不到的。我们都知道，配建的学校往往会优先所在小区的业主小孩入读。目前周边小区的学位尚充足，凯德·中新里业主小孩尚且可以入读；但随着周边小区人口的进驻及学位需求的上涨，未来能不能读这些学校则未可知。拿招商雍景湾来说，该项目规划总户数达2500户，配套的天景小学仅18个班。而凯德·中新里至少也有1000户。可以预见，未来学位肯定是紧张的。当然，九年义务也不至于让小孩没书读，周边也还有其他学校，到时教育局是会重新调整扩建学位，还是“牺牲“凯德·中新里业主小孩，把学位安排其他学校去，则不知道了。值得一提的是，腾飞园·中新里（凯德·中新里一期）正是由于没有教育配套的加持，二手房均价目前在2.44万/㎡，相较于万科幸福誉2.74万/㎡的价格相差了3000元/㎡。项目本次开盘将推出T8、T16和T15三栋。其中，T8栋靠近路边，可能会有噪音影响。项目产品包括78平南向2房、78平北向2房、95平南向3房和111平南向4房四种户型。但目前项目还没有样板间可以看，我们可以先看看部分产品的户型图：项目由新加坡知名地产商——凯德集团打造，而且还在中新广州知识城，其产品也带有浓浓的“新加坡“味。我们都知道，新加坡国土面积狭小，人口密度高居世界前列，对于房子的实用性要求高。可以看到，这样的户型设计颇有狮城式房子的特点，实用性高，但也牺牲了部分的舒适度。如78平北向2房卧室与卫生间的距离也太远了吧，上个厕所，要跨越整个家。95平南向3房的客厅电视柜就靠在主卧门上，增加空间的的使用率，但动静分明却不理想。总体来看，项目的户型做得一般，在当前的新房中已经不多见了。这样的户型硬伤，放在一手盘里，真的很显眼。前几天我们介绍的星樾山畔，79㎡都可以做到三房了，简直秒杀凯德·中新里。这个新盘入市，虽有知识城的东风，但我看市场反应，也是堪忧。
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