贫穷限制了我的想象力！
最近一则消息，位于南沙灵山岛的明珠湾壹号成交了一套公寓，40年产权，价格高达7.93万元/㎡！
虽说南沙的光芒很耀眼，但现阶段刷出这样高的价格，也着实让人大吃一惊。
这样的公寓，已经超出了常识，成为豪宅的标志。
南沙，已火热到这个地步了吗？
其实，背后隐藏着的，是南沙冰与火交织的现状：孕育着“暴击”的希望与狂喜，却又经受着无比的煎熬。
这场游戏，真的很刺激。
在我看来，南沙刷出天价豪宅，是早晚的事。
它本来就是广州楼市中，涨幅跑得最快的一个区域。
回望过去一年，南沙楼市表现相当出色。
7月以来，南沙新房每月成交均在2000套以上，目前一手消化周期已经缩短至7.1个月，低于全市的平均水平。
卖楼的速度，像火箭般蹿升。
价格方面，近一年南沙新房价格同比增长了21%，涨幅冠绝全广州。（来源：中指院）
莞深客杀入、高地价频频诞生，南沙楼市持续膨胀。
拥有广东自贸区、广州城市副中心、大湾区几何中心等多重光环的南沙，前景相当诱人，且不断有深中通道、地铁18号线、22号线等利好加身。
在楼市里嗅觉灵敏的深圳客，已经在扎堆入场。
最近半年新房成交的情况，最高的一个月深圳客占比达70.4%。
就连开发商，也为南沙抢破了头。
近日来，南沙土地拍卖连续刷出高价，Top5全部被刷新，一举突破2万/平。最热的地块，只能摇号来决定归属。
这就是南沙的A面，有着天使般的诱惑力。
不过，南沙楼市也有令人焦虑的B面，让不少人望而却步。
二手房市场，南沙可以说相当冷淡。
近一年，二手成交超过500套的只有8月和10月两个月份（11月份数据暂无）。
成交最高为10月份529套，约是新房的1/5。
这个成交量在全市是什么水平？
拿10月份来说，全市二手房成交9410套，南沙成交占比仅为5.6%。
这样的成绩甚至达不到其“邻居”番禺的一半的水平，仅高于从化而已，和新房市场形成了强烈的对比。
消化周期方面，南沙的二手甚至达到了29.4个月，同样位居广州各区之首。(数据来源：链家)
可以看到，南沙现阶段二手房积压比较明显。
这是什么原因？
其一，新房供应量巨大，影响二手房的流动。
南沙新房供应量一直为广州数一数二的存在，被称为广州的南大仓。
面对源源不断的供给，买房人当然会更青睐于新房。
南沙土地广阔，土拍市场火热，持续的补给，短时间不会存在新房供应缺货。
从2016年开始，南沙出让的土地宗数不断上升，这也意味着楼市的供应也将不断上升。
2019年，南沙区出让宅地（含商住）就有12宗，出让面积90.3公顷。土地出让金收入达296.9亿元，创历史新高。
可以预见，未来新房还将持续进入二手市场。
其二，南沙人口数还不足以支撑起二手房的去化。
根据数据，南沙2019年常住人口仅为79.61万人，为全市倒数第二。区域人口少，二手房流通性自然也差。
根据政府规划，到2025年，南沙常住人口规模应达到230-270万人。
目前南沙如火如荼建设的城市配套，也正是按照300万人口进行配置。
要达到目标，5年内至少要增长150万人，压力山大。
真正发展成为300万人口的城市，南沙还需要更多的时间。
正因如此，投资南沙的房产，可能获得房价上涨的“暴击”，但也要忍受租金回报率不足的问题。
南沙的租售比，在广州同样也是垫底的存在。
租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价，该数据可以衡量一个区域的人气。
租售比低，说明房子不容易租出去，空置率高。
当前，南沙的租售比达到了1:1356，租售比为广州最低。
人气的不足，内需也就不足，造成南沙二手房不容易找到人接盘的现状。
南沙拥有国家自贸区的高定位，随着建设的不断完善，对人口的进驻有着很强的吸引力。
但这注定是一个比较长的历史进程。
短期来看，南沙二手市场的情况很难发生质变。
从供需、人口增速或政府政策来看，南沙最近5年内二手房的流动性大概率都不会很高。
新房市场与政府土地财政收入有着重要的关联。新房好卖了，土地才能卖出好价钱，才能更好支援区域的发展建设。
在很长一段时间内，政府还是会更加重视新房的去化。
当前，南沙有着广阔的待开发土地，政府需要利用土地的收入来发展南沙，必然要出台政策解决南沙新房的去化问题。
这也正是为什么，虽然供应量巨大，但南沙新房依然卖得很好。
所以，投资南沙，一定要做好长线投资的心理准备。
越早入场，回报率自然也就越高，但承受的时间成本也越大。
看看现在的广州的珠江新城和深圳的前海，就是一个很好的例子。如果回到十几年前，你会不会在这些地方买房呢？
南沙的定位之高，地理位置之优越，迎来爆发只是早晚的问题，不失为投资的绝佳区域。
需要注意的是，一定要保持定力。
当前南沙自贸区已由概念期发展进入全面建设期，明珠湾板块发展快速。
它是南沙所有板块中定位和起点最高的，包括灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河口、慧谷西区四个片区。
这里将重点发展金融服务、总部经济、科技创新等产业，有望成为面向大湾区的“珠江新城”。
明珠湾效果图
另外，南沙湾可以说是南沙配套最高的板块了，拥有南沙客运港、邮轮母港、南沙游艇会、高尔夫球场、南沙天后宫、南沙大酒店、世贸中心大厦等。
此外这里自然环境也很不错，有山景也有海景，有望这里成为南沙的富人区。
南沙湾效果图
万顷沙，被称之为“大湾区的咽喉”，深中通道在广州片区的出口正设在此。
另外板块内还有地铁18号线、22号线两条线路，将于明年开通，还有南中高速，未来从这里出发，可以轻松通达大湾区各大城市。
金洲-蕉门板块是南沙最成熟板块，不过目前新房房源可选择不多了。
不管你的预算单价在2万还是4万，甚至更高，在南沙都可以找到匹配的产品和项目。
混合着天使的诱惑，和魔鬼的考验，一场刺激的游戏。
投资南沙，真的需要一颗“大心脏”。
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