【问答】复式和平层，谁的价值更大？从越秀换到科学城，值得吗？

哈喽朋友们，我是K姐。

买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。

这是我们的第14篇【问答】，都是比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。

在开始今天的问答前，给大家送一个新年福利。

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@Dou I Y：复式的投资价值大还是平层的投资价值大？

答：投资复式还是平层，首要考虑的是，以后卖给谁。

总体而言，平层的接受度更高（潜在买家数量多），复式的实用率更高（同总价实用率高）。

而且，自从广州出台容积率新规以来，一大批在售的复式项目瞬间变成“绝版”，从这个角度说，稀缺性可能会为复式产品带来附加价值。

毕竟，同样的面积，复式的实用率可以高达90%甚至120%，不少人觉得很“笋”。

同时，复式能够提供三代同堂、隔层居住的想象空间，这是很多人喜欢的。

因此，布局合理的复式，比平层有更大的吸引力。

只不过，复式赠送的面积不会加入产权面积，正因如此，复式的价格往往比同小区的平层要贵。

至于贵多少，去到二手房市场，往往没有很具体的参考，基本是由卖家来定。

比如，接连刷新广州最高成交单价的两套超级豪宅，都是复式。

一套775平，折合单价19.1万元/平，一套791平，折合单价29万元/平。

而最重要的问题是，要想想房子以后卖给谁，这个小区的地段跟“逼格”吸引谁，他们对价格和产品的接受程度如何。

这跟要不要在刚需小区投资大平层、在郊区投资别墅是一个道理。

如果产品错配，很容易沦落到“富人看不上、穷人买不起”的尴尬处境。

其次，选复式还要看产品设计合不合理，总面积有多大。

那些层高比较受限、住起来有明显压迫感的“假复式”，就不建议入手了。

@风驰天下：K姐您好，我手头有三套房，两套广州全款，一套顺德在供，现在手头有一百万现金，请教还可以投资房子吗？如果可以，投资哪里最有潜力？谢谢你了。

答：我们一直强调，要做合理的资产配置和优化。

之前流传的一份央行调查报告显示，中国家庭的最大问题是将60%的资金押注在房产。

尤其在当前的房价上涨周期，很多人看中买房的涨幅，加大杠杆进场，忽略了现金流的重要性。

我的建议是，以质取胜。

手中三套房，其实已经比较足够了。

100万现金，想在广州再买一套房是不够的，我们也不太建议投资不限购的区域以及公寓产品。

因此，不妨对目前的三套房产进行仔细的盘点，考量资产的收益情况等等，置换更优质的资产。

其次，要考虑接下来几年的家庭开销情况，分散风险。

哪怕总资产上千万，也切记做好现金流保障。

@Betty：您好！天河北两房，还有两年才用完学位。想置换郊区大房，眼看房价涨，是不是只能等了？盼能指点，谢谢！

答：天河的学位占用年限要求是6年，算下来，确实要等到两年后才能转手，下一位业主的小孩最快要2022年入读小学。

如此一来，受到2026年天河小升初新政的影响，天河北学位的含金量可能会有所削弱。

但再怎么说，它是天河啊。

要相信，天河的房价抗跌性很强，能跑赢全市绝大多数的行政区。

既然是用天河北的学位房来置换郊区的大房，无论两年后全广州的房价是涨是跌，这位朋友也不用担心会吃亏。

如果需要卖掉现有的房子才能腾出首付的钱，那就耐心等等吧。

如果目前尚有闲钱给得起首付，建议先买了郊区的房子再说。

@～闲云～：我在五羊新城有一老破小学区房（86年建67平楼梯房），想置换到科学城一带，但是想买个像样的也要加一部分钱，我们夫妻俩60岁了，还值得置换吗？（投资性的）

答：当然值得。

学区可以说是五羊新城老破小的最大价值亮点，但再过5-10年，可能就是另一番景象了。

一是30多年楼龄摆在面前，二是东部教育在强势崛起，市区老破小的竞争力会被一步步弱化，三是中心区的买房资格把一批人挡在门外。

反观科学城，作为黄埔乃至广州的核心板块之一，未来5-10年甚至更长的周期里，科学城的房价上升动力以及对买家的吸引力会优于五羊新城的老破小。

至于需要填补的一部分资金，解决的方式有很多。

基于经济大环境，我更建议使用贷款，而非全款搞定。

@默然：增城的品秀星图可以投资吗？

答：我们之前在增城的区域分析（《投资者的噩梦，刚需客的乐园？广州卖得最旺的这个地方，正在经受冰与火的煎熬……》）里提过，要在增城选一个最看好的板块，就是新塘。

品秀星图属于新塘板块，靠近地铁13号线官湖站，体量比较大，规划的配套丰富，未来楼盘建成，各方面其实蛮适合自住的。

但投资客一定要慎重。

因为还是那句话，投资首要考虑的是：以后卖给谁。

在增城，人人都有买房资格，买多少套都行，新房供应量又大，整个市场不缺房。

所以投资增城，要做好下跌的心理预期，最好的情况也是随着大市涨。

追求回报率的，慎选。

@易水：500万预算，能推荐一个小区吗（新房，希望能大点，有4房）

答：预算500万的四房，放眼全广州，选择很多。

但如果加上通勤要求、学位要求，范围就大大缩减。

所以各位读者朋友在咨询时，尽量把需求说得详细些。

就拿中心四区来说，总价500万附近的四房新房，选择非常少，只有天河牛奶厂板块的珠江花城可以考虑。

珠江花城以高实用率和执信中学“著称”，80多平方米就可以拿下3+1的四房，符合预算，不过附近目前没有地铁。

如果跟随“东进南拓”的步伐向次中心区迈进，可以关注番禺泛万博板块的珠江铂世湾跟黄埔科学城板块的大壮名城。

两个盘的综合实力算还不错。尤其是珠江铂世湾，今年涨了几次价。

一是因为教育资源优势大，确定引入公立华附番小，今年9月开学。

二是受到万博的红利辐射，现在的万博CBD看起来已经有模有样了。

三是项目部分单位能望江，居住环境还不错。

不过跟珠江花城一样，项目距离地铁站比较远。

在科学城板块，大壮名城除了名字土了点，区位跟学位的竞争力还是蛮强的。

项目地处黄埔科学城的核心位置，周边总部扎堆，而且临近四个地铁站，公立华南师范大学附属黄埔实验学校在家门口，旁边是万达广场。

不过如果选四房，可能稍稍有点超预算。

至于我们看好的另一个板块——老黄埔鱼珠，早点上车也许还有机会，现在很多盘都涨价了。

所以，刚需买房一定要抓紧。

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