增城跌倒！黄埔吃饱！？2020新盘热门成交榜，透露几点意外信息

黄埔又出了准地王！昨天，一宗高价土地拍卖，打响了2021年广州楼市的第一枪。

15家企业一起来抢，抢到封顶价27105元/㎡，最后要靠摇号拼手气来决胜负。

真的是太火爆了，新的一年，广州楼市热度不减。

在广州，封顶摇号比刷新地价更罕见。这也足以印证，开发商对老黄埔板块一致看好的疯狂程度，为下一个大热板块吹起前哨。

新年伊始就诞生摇号地块，无疑为今年黄埔楼市热度添上一把柴火。

其实，2020年的新盘热门成交榜，早已透露几点重要信息，最大的变化就是：

增城跌倒，黄埔吃饱。

封顶摇号，从来都是板块大热的前兆。

去年的南沙湾，就是例证。接连出现封顶摇号地块后，南沙湾声名鹊起，新房成交热度直线上升139%，空降第四名。

一举进入广州10大成交热门板块。

现在，热度已经转移到黄埔的身上。

其实，对比2019跟2020年的成交热门新盘榜单，能看出两个重大变化：

1. 十大热门新盘中，黄埔占比超过增城。增城5席→2席，黄埔占2席→4席。

2. 2019年热门新盘的售价范围是1.55-2.85万元/㎡，2020年上升到1.58-2.9万元/㎡，整体变化不算大，但冒出了单价4万+的新盘——正是黄埔的品秀星樾。

由此可见，黄埔对刚需、刚改兼具吸引力。

这份兼容性，令黄埔的楼市热度超越了广州大部分区域和板块。

如果将近两年广州十大成交热门板块跟楼盘对比着看，还有几个变化值得关注：

1. 增城显“疲态”；
2. “销冠盘”易主；
3.金洲蕉门河成交两连跌。

无论是上榜的板块数还是楼盘数，昔日“屠榜”的增城都透露出几分疲态。

荔城掉队了，没出现在前十名榜单中。

21号线利好的朱村也出现成交量两连跌。

究其原因，也许可以引用网友在政府留言板上的一段话：

除了地铁，其他配套都仍需慢慢等待兑现。

然而，刚需是很容易成为“墙头草”的。

当越来越多高性价比的板块跟楼盘出现，朱村的地位自然会被取代。

比如增城新塘-永和、黄埔知识城、南沙黄阁等，都是热门置业板块。

换句话也可以说，不限购的增城，不再是广州刚需心中唯一的置业优选项。

说起成交热门的板块，番禺比较特别：一盘独大。

此前名不经传的番禺石楼板块，去年冒出了个智联汽车小镇。

这个全新盘，凭借超大的供货量、低总价，以及签约省级名校广大附中，成交量一脚踢开供货量稍逊一筹的亚运城，多个月位居销量榜榜首。

亚运城也好，智联汽车小镇也好，卖得好都离不开三个关键词：

高供货量、低总价跟学校配套。

万科幸福誉、保利拾光年，同样是凭借这三点成为“网红盘”，带领知识城板块冲上前十。

就连中心区唯一上榜的代表选手——荔湾广钢板块，也绕不开这三点。

可见，这是远郊新盘的“三板斧”，包打天下。

反观南沙，明明有三个板块上了热门成交榜，却只有黄阁的南沙保利城一棵独苗上了十大成交榜。

不过，这恰恰说明，南沙的热度，是由多个楼盘共同支撑的。

而且，随着土地逐步开发，南沙的置业热度将从单极点走向多点化。

过去经常上榜的金洲蕉门河，属于南沙目前配套成熟度最高的板块。但由于这两年供地减少，新房供货力度也随之放缓。

除了中铁建·海语熙岸、星河东悦湾在今年开盘外，金洲蕉门河其他刚需大盘基本都处于尾货状态。

买家外溢，顺势助推了两个板块崛起。一个是南沙湾，一个是黄阁。

南沙湾跟金洲的相似点在于发展早，生活配套成熟，坐拥南沙优质的教育配套，而且4号线、15号线、22号线南延段这三条地铁线，未来都会在蕉门和南沙客运港设站。

从售价看，南沙湾的定位比较不同。这个依山傍海、被誉为南沙“富豪区”的板块，主推大户型。

而在去年土拍的推波助澜下，南沙湾重回大湾区买房者的视线，是少有的均价超过3万/平的热门板块。

黄阁跟金洲的相似点在于价格刚需，整体单价在2.2万-2.8万之间，比如登上楼盘成交榜前10的南沙保利城项目，均价只要1.9万/平。

黄阁板块的定位是打造“汽车城”名片，伴随着去年佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙十里方圆等全新盘陆续入市，黄阁的货量十分充足，加上旧改遍地开花，未来一段时间会为南沙新房“输血”。

这些跑量的“销冠”楼盘，值不值得买？

总的来说，“货多价低好学校”，依然是它们巨大的优势，难以撼动。

不过，也恰恰因为货量大，又地处远郊，价值变现、配套成熟需要比较长的时间，投资需要耐心。

从板块分布变化来看，黄埔、南沙的风头已经抢过增城。

刚需也好，刚改也好，买房人的视野逐渐放得更广了。

你会投资这些流量大盘么？欢迎留言讨论。

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