哈喽朋友们，我是K姐。
买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。
这是我们的第18篇【问答】，都是比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。
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@Helen：400万的预算，能买到比较中心区的一手楼吗？
答：当然能，只是选择范围比较窄。
我们说的中心区，主要指荔湾、越秀、天河、海珠以及白云南部。400万预算可以考虑荔湾跟白云：
大坦沙：悦江上品，主推76-210平，均价4.8万/平，现楼发售；
滘口：新世界凯粤湾，主推80-143平，均价4.38万/平，同样是现楼；
三元里：保利阅云台，79-109平，均价4.6万/平。
这三个板块其实都属于中心区的偏外围板块，单价也差不多。综合来说，悦江上品跟新世界凯粤湾的周边配套更加丰富，因为近地铁，有江景，有学校。
但保利阅云台的户型实用性会更高一些。悦江上品的76㎡跟新世界凯粤湾的80㎡只能买到两房，保利阅云台79㎡则能买三房。
所以，要看你要什么。
@兵庫県信用組合：中轴线好还是两岸好？
我认为中轴优势>两岸，当然，中轴线跟两岸的交汇处是最好、最稀缺的。
这个“好”，侧重它的价值，而不是居住体验。
你可以这样理解，江景在广州固然算稀缺，因此入手门槛也相对高。但是，这种相对固定的价值所带来的溢价，未来不会有太大变化空间。
中轴不一样，中轴线是以产业作为支撑，而产业永远跟这座城市的经济命脉息息相关。
城市经济越发达，产业发挥的作用就越大，片区价值就越具有迸发的动力。一条中轴可以带动片区实现从0到1的价值质变。
因此，我更看好中轴的价值。
@表情符：实地常春藤一期二手现在值得入手吗？刚需，打算过2年换。或者推荐一下250以下的刚需2房
答：明确劝退，不建议。常春藤二手成交量确实不错，但体量太大，会面临两大问题：
一是未来出现大量二手房源，你想转手，想俘获买家的心，就要PK掉N个同小区的“情敌”；二是它主打的二中学位可能比较吃紧。
除了楼盘开发体量大，还有几个问题：周边工厂多、偏离长岭居中心位置、公共交通不便等等。
所以，常春藤的二手成交价涨幅一直比较平，尤其跟科学城、知识城板块比起来。这些都是你要考虑的因素。
至于250万以下的刚需两房，稍远一点的黄埔知识城板块，部分楼盘综合性价比更胜一筹。
@臻臻：请问广州市首付20多万的刚需有好的推荐吗？
答：按首套3成来算，总价放宽到70万，买房难度挺大的。
如果仅仅是以解决住的需求为目的，不接受租房的话，有几种选择。
第一种是追求居住舒适度，愿意舍弃通勤距离。这种情况可以考虑花都从化。
从化鳌头的房子，单价9千多1万，买个70平住，也在预算范围内。如果你本身就在广州北部工作，通勤还算方便。
第二种是想买回偏市中心的房子，愿意舍弃居住舒适性。如果你还在人生的打拼阶段，我会推荐你选这种“先苦后甜”型。
因为比起从化花都，市中心的房子以后置换的成功率会高很多。
很多人会觉得，70万在市区没得选。其实现实没那么残酷。
老三区里头，海珠、荔湾有一房一厅的迷你户型，甚至有些还不是散盘。
比如海珠赤岗的怡雅居、新港西的瑞康大厦，能淘到带厨房洗手间的一居室。
荔湾区的南岸路、珠玑路、西华路、周门等也有小户型散盘。
我之前去看过一套荔湾老破小，上世纪的职工宿舍，不到20㎡，被一对小年轻买下，刷个墙换个地砖，整间屋子的感觉就完全不一样了，至少住起来不太憋屈。
把范围扩大一点，还可以去找找番禺市桥跟白云的二手房。
总之，用心找，70万能买到市中区还不错的小房子。
那有人会说，钱不够，可以买公寓啊。嫌弃老破小，又不想住得太偏，那么，小公寓的价格和保养程度确实会有一些优势，但我们一直不建议买公寓。
没有被社会毒打过的年轻人，不要随便碰公寓跟商铺。背着房贷，还要将首套房的名额献给公寓，实在不推荐。
@沧浪渔父：天河远洋天骄的一楼商铺价格（年回报4%）低于住宅价格，投资哪个比较好
答：商铺投资有个基本建议，如果自己没有做过生意，就别去碰了。4%年回报的前提是商铺要租得出去。
远洋天骄虽在天河，但附近不算很旺，没有经验的话，投资商铺有风险。
其次再说说住宅，天河客运站这一带的房价在整个天河来说，算是偏低的，这跟发展规划、城市面貌、配套等等都有一定关系。
因此，远洋天骄虽说是同板块里头少有的楼龄新的盘，但住宅6万+/平的均价，偏高了。目前挂牌房源不少，但二手成交情况也不太理想。
也许对看中这一带的人来说，6万/平吸引力不大，而对于能承受6万/平的人来说，可能又觉得，与其买这里，何不看天河东部？
总而言之，两者都不太建议。
@艳姐：现在的增城恒大山水城有没有必要卖掉？再换其他地方的二手盘？
答：可以挂牌了，毕竟远郊盘想要卖掉，需要点周期。
先说为什么要卖掉。一个基本思路就是，远郊盘对利好消息反应慢，对利空消息反应快。
增城楼市的整体特征就是涨得慢，跌得快，而且二手盘量大，竞争激烈。
因此，如果不是有非常强烈的居住需求，持有增城房子的话，变现有一定难度。
再说说恒大山水城。这个盘，在黄埔跟增城交界的中新镇，开发超过10年了，周边环境尚可，但配套一般，离地铁也不近。
置换不妨看看隔壁黄埔的星汇城。
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