对房企而言，2020年真是不好过。
上半年，受到新冠疫情的影响，使得大部分售楼部关闭。下半年，监管趋严，房地产板块又受到“三条红线”及房地产贷款集中政策的影响。
逆境中前行，方显英雄本色。
面对市场挑战，保利发展（下称“保利”）再次发挥出色，交出了一份令市场惊呼的均衡、高质量增长成绩单，堪称头部房企的“优秀样本”。
保利正成为三条红线下房企突围的优质样本
作为龙头企业，保利近日发布了2020年业绩报告，无论是签约面积，还是签约金额，都获得了超8%的增幅。
同时，签约金额突破五千亿大关，创下历史新高。保利继续保持着行业前五，央企第一的学霸身份。
保利部分财务数据（来源：保利财报）
不仅如此，凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构，保利成功地成为“绿档”房企，多项指标健康，并未触发“三道红线”的政策标准，保障了公司未来的高质量发展。
三条红线之下罕见的绿标房企
保利做对了什么？
2020年高层发出“房地产是金融风险方面最大灰犀牛”的声音，监管围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标展开了一系列强有力的调控政策。
8月份“三道红线”，掐住了房企主动融资加杠杆的口子；年底商业银行房地产贷款集中度管理的“两条红线”，管住银行放贷冲动。
2021年年初又从卖地方面入手，22城将实施供地“两集中”，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且一年卖地不能超过3次。
对房企来说，最担心的莫过于“三道红线”。
所谓“三道红线“，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。
按照这三条标准达标与否，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应0、5%、10%和15%的有息负债增速。
在复杂多变的房地产市场格局下，如何在不确定性中寻找确定性？这考验的是一家房企的战略应变与实战能力。
在全行业普遍“降杠杆”的大趋势下，保利财务稳健程度表现非常亮眼。
尤其是监管部门设置的“三道红线”核心财务数据——净负债率56.55%，扣除受限资金后的现金短债比1.82，剔除预收账款的资产负债率68.74%，均达到监管要求水准。
这在规模增长较快的大型房企中，实属罕见。
保利三大核心数据均实现“绿标”（来源：保利财报）
要知道，业内多个顶级房企开发商，2020年都还有红线未达标。
都说2020年是中国房地产行业难上加难的一年，在复杂的外部环境下，保利不仅实现超预期降档，同时各项业绩均表现亮眼，展现出了强大的综合能力。
那么，保利到底做对了什么？有必要深度解读保利成功的秘诀。
“极致深耕”
挖掘长期盈利空间
首先，高增长的密码来自于前瞻性的战略布局。
一直以来，保利坚持布局一二线重点城市战略。一二线城市及38个核心城市销售贡献分别达到74%和75%，珠三角及长三角销售合计占比达52%。
保利聚焦于核心城市
这些城市都有强劲的购买力支持。据财报披露，广佛合计销售规模超820亿元，成都销售额超200亿元，上海、杭州、南京、北京等核心城市销售额超百亿。
在全国多个核心城市，保利均取得佳绩（来源：保利财报）
粤港澳大湾区是房企的兵家必争之地，保利则凭借着天时地利优势实现规模跃升。
例如在保利深耕的广州，过去的一年就缔造多个IP级热盘，据克而瑞统计，保利天汇、保利鱼珠港、保利东郡、保利碧桂园·公园大道、保利和光晨樾等，单盘销量均破20亿元！
保利天汇，以50.53亿、10.64万㎡的销量业绩，成功夺得天河双料销冠。保利广钢城表现也尤为突出，以2352套、106.76亿元、21.15万平的业绩斩获中心区三料冠军！
在湾区多个热点板块，保利已拥有头部房企强劲的竞争力，这与公司早年的投资决策和深耕决心是分不开，也和保利的品质口碑的传播有非常大的关联。项目品牌的良好口碑，又进一步赋能保利在地区的发展。
想要活得久，现金流要好，财务要安全，要健康；而想要活得好，得有利润。
当下不少房企的营销数据中，常常过于关注销售额，但销售额只是末端销售结果的体现，保利之所以能从三条红线下突围，离不开健康的财务管理。
在保利的财报中，不难发现营销数据健康的背后核心是降杠杆和回款。
例如2020年，保利实现销售回笼4706亿元，回笼率达93.6%。此外，有息负债综合成本约4.77%，继续保持业内领先优势。
更重要的是，账面有息债务总额2968亿，一年内到期短债仅占21.76%，债务结构良性健康。
有质量的增长，要实现利润与现金流、销售规模与经营质量的良性平衡。保利，无疑树立了一个正确的榜样。
锁定成长高确定性
巴菲特曾说过：“如果非要我用一个指标进行选股，我会选择净资产收益率，那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，投资者应当考虑买入。”
可以这么说，评价一家企业的价值，一定要具有成长高确定性。可以说，茅台做到了。反观地产行业中能做到的很少，但保利是个特例。
充实的粮仓亦为业绩爆发提供弹药。
2020年，保利坚持审慎稳健的投资策略，通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式择机补充土储，截至2020年末，新增容积率面积3186万平米，平均楼面价7388元/平，拓展溢价率仅13%。
好钢用在刀刃上，保利在38个核心城市拓展金额占比达83%。
目前在手的土地储备资源共17096万㎡，大部分分布在低风险的一二线城市及38个核心城市中，其中一二线城市占64%，38个核心城市占65%。
以广州为例，2020年保利在广州拿下7宗经营性用地，新增土储建面高达88.5万平，登顶广州拿地幅数TOP1（数据来源：克而瑞）。
保利部分优质土储介绍（来源：保利财报）
不断的打造城市热盘，手握一二线大量优质土储，保利在核心城市市场的成功案例，让资本市场相信，保利的经营能力已经可以达到国内开发质量要求最苛刻、竞争最激烈的城市的能级。
保利的突围说明，在三条红线管控下，房企坚持一如既往的坚持区域深耕，布局高效能城市的发展战略，向管理要红利，向经营要效益，便可在未来微利时代的激烈竞争中实现突围。
“地产+”业务均好发展
打开增长想象空间
顾名思义，“地产+”就是基于地产主业赋能而来的新业务，比如物业服务、文旅、文化。
截至2020年年底，保利物业实现营业收入80.37 亿元，同比增长35%。在中国指数研究院2020年物业服务企业上市公司十强中排名第三位，央企物管公司中排名第一，品牌价值超122亿元。
保利物业服务数据（来源：保利财报）
保利商业行业影响力不断提升。2020年新签约购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26个，在观点地产研究院“中国商业地产TOP100”排名中，保利商业由去年26位跃至第12位。
保利商业运营数据（来源：保利财报）
保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。
保利的努力正被市场认可，就在近期举行的第十四届全国运动会，保利酒管与保利商业同获任唯一指定商业服务运营商。
保利酒管数据（来源：保利财报）
销售代理平台持续加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超 2200个。
保利经纪业务数据（来源：保利财报）
甚至在不动产金融方面，保利基金累计管理规模逾 1400 亿元，其中信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2020 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。
保利不动产金融数据（来源：保利财报）
至此，保利已完成具备广阔成长空间的“地产+”赛道布局。
经受住了复杂外部环境的考验，2020年，保利的地产主业实现均衡高质量发展，竞争优势持续强化；“地产+”业务发展迅速，竞争力不断提升。
对于未来，保利将继续推动“地产+”业务快速发展，建立竞争优势，为本集团长期发展提供增长动力。
融资新规改变了房地产行业的底层逻辑，新形势下，地产行业迎来好公司和头部公司的'盛世年华’。
保利年报透露出的积极信号，正符合世界第一电商亚马逊创始人贝佐斯提出的“飞轮效应”：
一个公司的业务板块如同咬合的齿轮，虽然从静止到转动起来耗费力气很大，但努力不会白费；一旦一个齿轮开始转动，整个齿轮组都会跟着飞速转动。
“飞轮效应”显现之下，优质产品、丰厚土储、健康财务和地产+赛道布局正是保利的四大“飞轮”，紧密咬合之下，推动着保利这一龙头房企迎来业绩的稳健增长。
保利的未来前景，依然无限广阔。
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