这是一份极其重要的数据，影响广州未来十年的买房决策。
近日，广州176条街镇“七普”大考成绩出炉！相当于拿着显微镜，打量每个镇街的人口增减。
十年来，哪些街道人口激增？哪些正在被老广“抛弃”，用脚逃离？
各个街道的数据亮出来，让我大吃一惊：
南沙跌下神坛，真实人口增速远低于预期，不及黄埔的一半。
过去十年，南沙拼尽全力，也只是增长了不到20万人。难怪，它不得不把雄心勃勃的2025年人口目标，从230万下调到120万。
黄埔，才是广州真正的霸王。而天河的凤凰街道，更是一战封神，10年人口增速高达451.04%，占据全市NO.1。
看完这条稿件，你就知道广州的176个镇街，有哪些是千万不能买的。
南沙“皇帝的新衣”，被扯下来了！
此前，根据市里公布的数据，媒体估算南沙过去十年人口增速高达225%，甩开别人几十条街。
然而，就在6月最新发布的十四五规划中，南沙将2025年的人口目标，从2015年时定下的230万，大幅下调到120万！
为什么？
好比你正在鸡的娃，本来成绩拔尖，信誓旦旦要考清华，高三时突然改口说去读大专，满脸写着不自信。你会咋想？
原来，广州七普数据显示的南沙十年增加58万人，大约有40万是“捡来”的大便宜！
因为，2012年从番禺划给南沙的大岗镇、东涌镇、榄核镇，带来了海量的人口。
原属南沙的6个镇街，只是从约26万人口，增长到47.25万人，增速为81.8%。如此表现，只能说是普普通通。
现在再看2025年230万的人口“大跳跃”目标，只能一声叹息：
理想很丰满，现实很骨感。
过去十年，南沙人口主要是靠南沙街道来拉动。
南沙街道，也就是开发较早的金洲蕉门河板块跟南沙湾板块，十年人口增长超过12万人，位列南沙榜首，其次是黄阁。
所以，南沙买房认准成熟的南沙街道、黄阁街道，远离人口停滞的万顷沙。
另外，南沙能不能真正跑起来，就要看横沥、灵山岛尖这样的“后起之秀”，能否真正肩负得起湾区寄予的厚望了。
南沙跌倒，黄埔称王。十年增速176.1%，它才是广州的人口增速冠军。
2010年萝岗区的常住人口是37万，辖区包括九龙镇、永和街道、夏港街道、萝岗街道、东区街道、联和街道，后来，萝岗被撤掉，合并成新黄埔区。
黄埔买房，首选科学城，尤其是萝岗街道、联和街道。远离夏港、长洲、红山街道。
十年间，黄埔人口增量最多的是萝岗+长岭街道（原萝岗街道），其次是云埔板块，增长8.12万人。
近年来，科学城、长岭居、云埔成为黄埔一、二手房的供货主力，特别是后两者，凭借价格优势，承接主城区的外溢购房需求。
临近天河的老黄埔核心板块（黄埔、文冲、大沙），十年增长了约5万人，房价早已出现一二手倒挂的现象。
而作为新发展片区，知识城十年增长3.7万人，目前常住人口约13万，距离50万的人口目标还差很远。
不知道2020年密集收到“大礼包”的知识城，接下来能否弯道超车？
中心城区来看，越秀并没有想象的那么差。
虽然过去十年，堂堂越秀成了广州唯一常住人口负增长的区，减少了近12万人，老龄化程度排全市第一。
但“老气沉沉”的越秀，房价却依旧节节高升，答案就藏在街道数据里。
越秀人口掉得比较厉害的街道，是以光塔街、六榕街、人民街为首的西边临荔湾片区，以及登峰街、矿泉街为代表的西北边临白云片区。
以登峰街、矿泉街为例，年轻劳动人口占比超过70%，远高于越秀均值（64%），但这两条街道的人口平均受教育年限都低于越秀均值。
说明小北、三元里这一带，聚集了不少年轻打工族，在白云、越秀两地游走，流动性相对比较高，租赁市场比较旺盛。
这些片区，买房时要尽可能远离。
“万绿丛中两点红”的东山街、梅花村街，则坐落在东边临珠江新城片区，是越秀的当红炸子鸡。
这里一边承接着珠江新城的外溢价值，一边享受着省级学校云集的教育利好，自然成为越秀高房价的代表。
如果要押注越秀，选这里就没错了。
常听老人笑谈：宁要河北一张床，不要河南一间房。但现在，海珠一间房已让人高攀不起。
过去十年，随着海珠的发展重心逐步向东，人口增速最猛的是琶洲、增量最多的是南洲。
尤其是崛起的琶洲人工智能与数字经济试验区，跟天河形成“黄金三角洲”，不仅为海珠创造大量就业岗位，同时承接天河的外溢需求。
南部的沥滘、石溪、南洲片区，伴随着广佛线开通、海珠创新湾规划的提出以及旧改利好，近年来“江景地王”频出，同样是不错的选项。
海珠买房，南华西街道、海幢街道、龙凤街道、滨江街道、昌岗街道要慎重考虑。
天河人口增长最猛的几条街道也在东部。其中凤凰街的增速全市NO.1，高达451.04%！
从凤凰、新塘、棠下、车陂、黄村，一路到珠吉，这几条街道跟海珠增长最快的琶洲街道串联起来，刚好就连成“广州第三中轴”。
天河智慧城、天河科技园、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济实验区组成的科技中轴，所经街道的年轻劳动人口占比全部超出区域均值，而且男性比例比女性高出一大截，聚集了众多IT码农。
有产业，有人气，我相信这会是东部未来一条重要的置业中轴。
在天河买房，尽量避开沙河街道、石牌街道、五山街道，这里人口增长较为疲软。
越秀海珠是“东增西减”，荔湾则是“南盛北衰”。
过去10年，南片区芳村增长了16万人，足足是北片区（原荔湾）的一倍。
这背后自然离不开年轻人口的带动。
其实也可以理解，老荔湾的土地利用已经接近饱和状态，人口的流动相对平稳。
沙面街道、花地街道人口在减少，建议避开二手房。
南片区除了花地街道外，其他街道的增量都是2、3万人。尤其是桥中，海龙这两个增幅最大的街道，老年人占比只有12%跟10.7%，是置业的优选项。
海龙街道，也就是龙溪菊树一带，租金便宜，已经成为外来务工人员的租房之选。广佛线上，这两个站的客流量特别高。
值得一提的是，广钢新城所在的白鹤洞街道增量也比较可观，目前常住人口总量已经排在荔湾第4位。
人口增量最大的白云区，居然也有人口流失的区域——三元里。建议避开。
嘉禾望岗周边的嘉禾、永平、均禾三条街道，十年间增加超过30万人，是白云南部增量最大、增速最高的街道。
三线交汇的嘉禾望岗，已成为广州地铁客运量NO.3地铁站，仅次于“地狱西”跟珠江新城。
白云区的常住人口分布极为不均，南部街道住了近7成人口。
买房建议首选嘉禾、均禾、金沙、鹤龙、白云湖、石门、大源等街道。比如金沙洲，从十年前人口垫底的小岛，发展到现在15万常住人口，着实不容易。
相对而言，白云一心想着要带旺人气的北部四镇，常住人口比重反而从十年前的25%下降到22%，增速不太给力。
再看看番禺，十年增长89万人，仅次于白云。如果剔除并入南沙的三镇，番禺增幅大约87.3%，也相当高。
最大功臣要数洛浦、大石跟南村，三条街道常住人口合计增加超过54万，占整个番禺人口增量的6成。
经过十年的发展，这里云集了多个超级大盘，凭借距离广州市区更近的地理优势，吸引很多人置业。
随着里仁洞、塘步东村旧改提上日程，万博CBD加速发展，未来将有更大后劲承接人口。
这些街道，将是番禺置业的首选。
番禺人口呈现出西强东弱的特征。
跟西北部的强悍势头不同，番禺曾经的市中心——市桥、桥南跟东环街道，人口增长已经显露疲态，就连东部的亚运城片区，十年人口增量也只跟市桥相当。
更别提同在“第三中轴线”上的番禺大学城，小谷围、新造、化龙街道只增长了4.55万人。除了大学城外，通通劝退。
最后说说增城、花都和从化。
由于增城前后拆分了几个街镇，数据不太精准，但仍然可以看到几个增长比较大的街道：
最亮眼的新塘镇是置业首选，其次是西边的中新镇，最东边的增江街道。
中新板块，得益于靠近黄埔知识城以及地铁开通，十年间增长超过3万人，增幅超过40%。
相比之下，北部三镇（正果、小楼、派潭）就显得特别冷清。
另外，增城是全市少有的14岁以下人口占比平均达到20%的区，不愧为刚需天堂。但也可以看出，大多数人还是选择来增城买房，不是为了来工作。
花都的常住人口为164万人，十年增长约70万人，表现不俗。
其中新雅街增长15万人，表现抢眼，而整个花都老城区（新华、花城、秀全、新雅四街道）合计贡献了51万新增人口，占比超过7成。
这一带由于汇集了广州北、白云机场等重点项目，对于人口的虹吸效果显著，将是花都置业的优选项。
相对而言，从化的人口增长最集中在江浦街道、城郊街道，以及太平镇，这几个片区值得关注。
抓住了各镇街人口流动的趋势，可以大概率判断，相应板块的二手房需求量。本文建议收藏，置业时候拿出来翻一翻，肯定有帮助。
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