风水轮流转！黄埔、天河敲起横盘警钟！白云、荔湾机会来了？只有增城……
轮番调控之下，天河、黄埔的热度终于下降。首当其冲，就是那些近一年爬上高位的二手房。新房有官方的限价政策，需求不会大幅下降；区域内的二手房，迎来阴冷天气。天河、黄埔部分二手房价已和一年前天差地别，科学城有二手标杆盘如今已爬上6万+；天河更是不少10万+。面对当前一二手倒挂、黄埔关闭人才购房大门等一系列调控政策，一大波二手购房需求即将撤离。在此背景下，去年楼市表现平淡的区域，反而是这波需求的重要受益者。二手市场成交量一直是衡量市场行情的风向标，我们来看看近期的数据。根据中原地产成交数据，7月天河二手成交252套，环比下跌6.7%；黄埔二手成交69套，环比下跌跌10.4%。值得关注的是，成交量多次占领榜首的天河区，已悄悄换位，由海珠占领，成交占比达到15.6%。要知道，这是疫情好转后的一个月，但成交量却比疫情期间的成交还要低。相较之下，去年楼市稍显冷淡的白云、番禺、荔湾、海珠，开始重回大众的眼中。疫情之后，荔湾需求回调，成交量也有明显回升，环比涨幅86.7%。番禺、白云成交环比增长19.3%、17.4%，成交占比均在10%之上。当然，一个月的涨跌情况不足以说明什么，我们综合第二季度的数据来看一下整体的大势。第二季度，广州出台了一系列组合拳调控楼市，广州楼市降温明显。从上图可以看到，二季度网签相较于一季度，各区均为负增长，全军覆没。但局部来看，楼市调控带来的“伤害”程度却并不一致。其中，黄埔成交数较第一季度下跌35.74%，天河区下跌24.34%，为广州中心城区降温最明显的两个区域。这与上述的数据不谋而合。白云、荔湾、番禺等区，虽然也有受到楼市调控的影响，但变化幅度并不大，环比下降不到10%。而过去一年存在感不太强的一些区域，反而在这段时间渐渐冒出头，成交占比有所回升。经过接近一年的行情，黄埔、天河等热门区域，房价早已全面涨了一轮，如今更碰上持续有来的调控，横盘风险迹象显现，不少人已开始绕道走。房价方面，我们之前写过，天河、黄埔的一些标杆盘放盘价格已开始有所回落，业主心态也有放软。为了进一步对比，我也整理一些去年非热点区域、标杆盘二手价格涨跌情况。整体而言，相较于天河、黄埔，荔湾、白云、番禺等区的一些标杆盘挂盘价受调控的影响小，甚至调控以来价格还有持续增长的情况。广钢新城的中海锦御华庭，价格迈入5万+，大坦沙的珠岛花园也仍有微涨。白云罗冲围板块的富力桃园，在接连而来的调控中，房价更是迈进了“4”字头。像金沙洲、黄边、嘉禾望岗板块的一些人气盘，价格仍持续有涨。如广州雅居乐剑桥郡，从4月到6月，价格上涨了近2000元/平，而这段期间，刚好是调控密集的时候。天河、黄埔想要跌回去年的水平显然不太可能，但接下来“横盘”已成大概率事件；而随着需求轮动，荔湾、白云、番禺、海珠等区域或有望实现补涨。为什么这么说呢？不妨来看看，当前一些二手标杆盘的价格对比：黄埔的旧区府和科学城板块的标杆楼盘，部分单价已达到“6”万；天河更不用说，即便是非中心的房源，也有的逼近10万。相较之下，广钢新城标杆二手房“5”字头仍有得挑，白云、番禺同等素质的二手房单价则多在3-5万/平。荔湾、白云、番禺等的房价与其有着明显的价差，还有上涨的动力。个人觉得，如果你只考虑新房，像天河、黄埔等热点概念区，现阶段还是可以买进的。毕竟价格官方已替你摁住了，而且如今手房增值税免征年限已从2年提升至5年，持5年以上相信大部分人可以接受，不必过多考虑周期。但如果，考虑二手房的话，其实大可不必为了追热门区域高位接盘，这样风险也会大增。其实，白云、荔湾等城区当前还是有漏可捡，而且需求轮动，当下是一个不错的窗口期，可以考虑考虑。
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