渝北区龙溪街道,作为一个发展了很久的老城区,已经很久没有出现在购房者的选项里。不过7月31日的一场万众瞩目的土拍,又把它重新带回到人们的视线中,因为重庆北区的新地王,居然出现在了这里。
13167元/平的楼面价,没有打破九龙坡滩子口地块的记录,但仍创造了北区土拍新高,北区新地王倒也实至名归;
虽然这个区域有很多人吐槽周边环境不好,老破大太多,但不管怎么样,这块地始终处在北区内环核心区以内,地段已完全成熟,确实是非常稀缺了。之前很多业内人士猜测楼面价会站上15000,最后只拍到13000便鸣金收兵,让不少人大跌眼镜。
礼嘉、悦来、中央公园规划确实高大上,但距离成熟还有很长的时光,现在过去仍要做好吃土的打算;而周边住习惯了的龙溪原住民,很多还是更倾向于在熟悉的区域升级换房。
本次土拍地块周边街道实景;
2017年9月象屿曾出手在龙溪拿地,当时的楼面地价为9531元/㎡。有意思的是,2017年北区的冉家坝、礼嘉、悦来拍出一大堆楼面价11500元/平的土地,彼时的龙溪9000多的地价并不起眼;
而今由于融资收紧,重庆土拍市场已明显走淡,新地王却出现在龙溪,难道北区的宇宙中心又重回这里了吗?
2017年,地王最密集的区域出现在礼嘉,被政策集体封停在11500元/平;
不如先去这附近唯一的在售楼盘——象屿观悦府看看吧。
龙溪街道已经是渝北这边的老城区了,周边配套已经完全成型,虽然没有大型商业配套,但住家氛围浓厚,生活非常便利;
松树桥立交实景,对面为著名的龙溪建材市场;
离项目800米为开放式公园重庆花卉园,平时可以散步划船;
象屿观悦府紧邻主干道松牌路车流较多,靠马路的房源会存在一定噪音污染;
附近生活配套非常成熟,娱乐购物离新光天地和观音桥都非常近;
教育方面,小学预计划片龙溪小学,只能算一般;但中学对口是松树桥中学,算得上重庆市重点中学。就学校而言,江北区赶沙坪坝还是有一定距离,相对而言观悦府其实还算不错了。
很多人不了解象屿集团,它其实是一家总部位于厦门的综合性国有独资企业,成立于1995年,在2018年《财富》杂志名列世界500强第375位。在寸土寸金的厦门岛黄金地段,有着规模近两平方公里的象屿保税区。
位于厦门岛内规模宏大的象屿保税区,曾有好事者计算其土地价值已高达近4000亿元,怪不得那么多地产商喜欢囤地;
观悦府离地铁花卉园站约600米,自驾出行也比较方便;
象屿观悦府占地约45亩,建筑面积12.8万平,容积率4.31,由7栋75-92㎡的高层及社区商业组成,被市政道路分割为独立的A、B区,A区4栋楼,B区3栋楼,目前在售的为A地块;
象屿观悦府整体布置在一个台地上,中庭离道路有近10米的高差。
观悦府从18年12月底开的盘,清水价格在套内2.1-2.3万元/㎡,首开的3号楼由于定价较高一直滞销,直到3月份销售才勉强过半;
不料随后重庆土拍一片火热,滞销的观悦府一下就成了香饽饽,随后推出的1、2、4号楼迅速被购房者抢购一空,8月份将会推出B地块楼栋。虽然近期楼市渐凉,但由于旁边新拍出了高价地,不知道会不会再次拉动这个楼盘的销售。
地王的作用,就是解救前一任地王,然后等待下一个地王的解救。
我们去实地看看项目的情况吧:
观悦府大门实景,沿街布置了商业门面;
位于中庭的游艇休息室,小区每个地块仅20来亩,中庭非常紧凑。
目前的售楼部位置,是小区入户景观区。
入户大堂采用了石材及铝板,外立面采用真石漆;
小区一楼整体架空,减少了空间压迫感;
电梯及楼梯间实景,采用普通机械锁略有点过时;
套内83平的小户型,采用了时下流行的横厅布局;
这附近的二手房价标杆是财信城市国际,观悦府的定价要略高一点;
在龙溪这样一个老城区,能接连出现新开发楼盘,还是比较少见的,能明显提升城市面貌,对区域的发展还是有不小的推动;而观悦府作为定位在总价150-200万的住宅,对有改善需求的原住民和偏爱核心区的刚需,还是有一定吸引力。
观悦府存在跟其他核心区楼盘一样的问题,周边老小区遍布,环境较差;随着这次土拍的结束,很多人不禁会问,龙溪未来还有没有发展呢?
观悦府旁边的汽修一条街,旁边确实缺少高端居住氛围;
在踩盘过程中,小树发现附近有些小区正在拆迁,地块面积还不小,未来或将又是一块地王;
从区域规划来看,观悦府所在的花卉园片区整体以住宅为主,缺乏大型商业载体,因此想指望成为像重庆天地那样的新城市中心,目前还是不太现实的。但这样渐进式的城市更新,对重庆诸多老城区,还是很有借鉴意义的。
毕竟城市规划这种大事情,不是随便什么人一个电话就能改的。
北区楼盘:
北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承 御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘:
中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城(整改后记) 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘:
板块分析:
楼市评论:
1.二手破10万?成渝楼市拉响了红色警报,昔日神盘被人拼命抛售!
2.楼面价13167元/平!重庆楼市真要凉了,龙溪土拍意外爆冷
小树,15年房产投资实战经验,不知名建筑收藏爱好者,坚持用脚丈量重庆楼市,足不出户带你看遍重庆楼盘;
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