这个周末，沉寂已久的华侨城突然一下成为了重庆楼市的焦点！先是在11月28日在重庆产权交易网公布项目转让，转让底价高达40.54亿；
而在2018年4月4日，华侨城以9114元/平的楼面价、35亿元的总价拿下了这块位于悦来生态城222亩的土地，由7个住宅地块和3个文化/商业地块组成；
按照目前挂牌价来看溢价约5亿元，折合楼面价10556元/平；
但周边目前低价地项目较多，售价普遍在建面12000-13000左右，想要以超过10000的楼面价卖掉土地，还是有一定难度的；
当很多人还在惊呼“华侨城大撤退”的时候，又一个爆炸性新闻来了！
套内14000买华侨城？这让之前喝茶的购房客情何以堪？
01.到不了的天际湾
2018年7月24日，一张《关于华侨城天际湾首批次5栋高层917套房源开盘通知》由华侨城官方发布出来，公告上显示，华侨城天际湾首批次5栋高层共917套房源已经取得预售资格，并宣布将通过国家版权局批发的线上选房系统，用于确认相关的“购房资格”。
开盘当天，很多购房者登陆了华侨城官方的天际湾购房资格抢拍平台，但令很多人失望的是，无论如何都没有办法正常登陆。
置业顾问的回答几乎惊人的一致：“我们都不在啊，公司24-27号举行全体销售人员培训，您这个可能是因为抢房人太多导致的平台服务器繁忙，请耐心等待”。
在开盘当天客户最需要服务的时候，置业顾问们集体去学习“如何提升服务”；
很多购房者顿时按捺不住了，打算去售楼部看个究竟；结果“意外”又发生了，道路被一堆钢筋水泥拦住，车子全被挡在外面；
通往售楼部的道路被钢筋挡住，图片来自颜王大话重庆楼；
开盘当天上午，小树刚好去某好友家里，他起床穿好睡衣，顺便把手机给我看：
“我请人喝了点茶的，结果早上打开手机，刚刚登录进去，选房系统就通知我选中房源了，连选都不用选，而且果然是之前说好了房号！”
这个线上选房系统，果然很神奇！
02.公共交通暂不方便
目前华侨城云溪别院所在的黄茅坪虽然靠近地铁站，但公共交通其实并不方便，汽博到这边直线距离才4.4公里，小树坐公交车到礼嘉后再转国博线地铁，居然花了1个小时；
截图自百度地图，红色位置即为本次开盘的云溪别院二期；
从地铁站出来后，还要步行2公里才能到云溪别院二期，因此该组团目前更适合自驾出行，如果是像小树一样的地铁狗，上下班通勤多半会哭成泪人；
金山大道实景，两边是黄茅坪工业区，目前上下班高峰期已经开始出现拥堵；
从地铁站走到云溪别院，要经过一大片工业区，不时有货车经过；
目前云溪别院这边一期才接房一年，其他组团都还在施工，只有一些简单的社区底商开业；
黄茅坪工业区航拍图，集聚了福特、红岩、弗吉亚等一批大型汽车相关企业，白色箭头处即为黄茅坪地铁站，整体地形非常平；
而华侨城-两江新宸这一侧，地势高差接近上百米，出行不便；
最平的地方几乎都被建成了工厂，这是礼嘉规划最大的遗憾……
02.售楼部人山人海
目前来看云溪别院这个地段还有点偏，加上最近楼市有点淡，所以很多人对这次开盘还有点担心；但当小树来到售楼部的时候，却被现场人山人海的场面吓到了；
早上10点左右，售楼部已是人山人海，哪有半点楼市寒冬的样子？
总占地6000亩的华侨城整体项目示意图，几乎占了礼嘉1/3的版图；
云溪别院二期总占地120亩，建筑体量29万方，总共由11栋洋房和5栋高层组成，本次开盘的为圆圈处B4号高层，三梯八户共25层；
楼市低迷，购房者为何如此追捧这个项目呢？
03.学区一变再变
华侨城最早宣称能读巴蜀小学和巴蜀中学，“双巴蜀”概念吸引无数家长的目光；后来巴蜀小学没得影了，又宣传能读星光小学，购房者们看得是眼花缭乱；
但随着星光小学报名人数激增，大大超出了学校的招生能力，小学划片随之又发生了变化，旁边多个楼盘受到影响，业主上街一度成为楼市热点；
据置业顾问介绍，云溪别院二期业主目前能就读的学校为礼嘉实验小学和两江巴蜀中学；
礼嘉实验小学实拍图，虽然目前学校还在建，但已经在一路之隔的两江巴蜀中学借班开学了；
两江巴蜀小学实景图，对外招生考试非常惨烈，但据说只签了九年的协议；
信息截图自安居客；
目前从云溪别院到礼嘉实验小学和巴蜀中学（箭头处）的道路还在修建当中，由于高差较大弯路多，走路过去恐怕并不现实；桥边的几栋高层，正是之前“摇号风波”的主角天际湾；
未来，它的学区还会再变化吗？
04.云溪别院一期实景
华侨城由于面积太大，每个组团位置好坏不一，小树决定先到已交付的一期那边先看看；
已交房的云溪别院一期，门口摆放了两壶热姜茶给业主驱寒；保安也非常负责，小树怎么都溜不进去；
小区一圈看走下来，绿化做的比较精致，物管也比较到位，但尴尬的是几乎看不到人；
从物管那边了解到，由于目前周边配套还不够完善，虽然已交付近一年了，已经入住的只有四五十户，还不到5%，不过这也是目前重庆郊区改善型住宅的普遍现象；
客观地说，华侨城的物管和建筑品质还是非常不错的；
05.在建小区实景
远处即为云溪别院二期工地，箭头处为本次开盘的高层项目，云溪别院这边算是华侨城中难得的大块平地；
从工地实地打探来看，这两栋高层与周边高差较大，部分低楼层采光可能会有影响；
紧挨着云溪别院二期的，是在建的华侨城云麓台洋房组团；
靠崖的户型可以看江，嘉陵江在这里拐了一个很大的弯，对面就是蔡家；
要不，对岸暂且给它取名蔡家嘴吧！
06.茶水费惨变智商税？
当然，很多购房者更关心还是价格，之前网上甚至流传最低套内13800，有这么低吗？
小树仔细看了下公示的价格表，最低的价格其实是套内14293元/平，位于2楼（一楼为大堂和架空层），套内108的大户型比其他小户型便宜1500/平左右，整体均价在套内16000左右；
看起来并不便宜，但据置业顾问介绍楼盘的折扣力度非常大，算下来就有点惊人了：
“根据不同的支付方式，可以享受不同的折扣，如果是全款可以最低92折，去房交所单独申请折扣。”
这样算下来，实际的整体均价其实才套内15000左右，最低甚至可以做到套内13000！而套内108的大户型，建面11000都能买到不错的楼层；
而之前那些请人喝茶的炒房客，他们的买入价是多少呢？
这价格对比一看，之前请人喝茶的炒房客们真的要哭晕在厕所了！相隔一年半，价格几乎分文没涨，这喝茶的钱完全就是打水漂了啊！
而这茶叶到底有多贵呢？
某楼市论坛上有人爆料中介收15-20，妥妥一年的家庭收入啊！
而据小树向某业内人士了解，最高甚至有到35的，折算下来一个平方贵3000元！
茶叶如此奇贵，购房者们缘何甘愿以如此高的代价抢房呢？
06.疯癫之后一地鸡毛
疯狂的原因，只因为华侨城在这三年中，走出了一波暴涨暴跌的奇特行情！
数据截图自安居客，二手均价回调6000元/平；
根据安居客数据显示，华侨城的房价从2016年的建面8000左右开始一路上涨，到2018年9月甚至冲破20000元，一二手倒挂达到每平七八千，购房者产生了买到就是赚到的幻觉，就算每平分摊3000元的茶叶也是划算的！
天下没有不散的宴席，疯癫之后一地鸡毛！
数据截图自链家网；
才一年多时间过去，现在云溪别院的二手挂牌价才12600/平，比2018年的高峰期足足下跌了8000元/平！
悲催的是，即便如此也很难卖掉，因为售楼部类似户型的新房才卖11000多点；把跌价损失和茶钱算下来，炒房客账面血亏上百万的比比皆是，堪称血淋淋的教训！
之前请人喝茶的好友，因为银行搅局躲过一劫，现在天天偷着乐……
之前没喝茶而躲过一劫的购房者，现在可以昂首挺胸的走进售房部慢慢选房了，买方市场的优越感又回来了！而那些请人喝茶的炒房客们已经哭成一团，楼市上演了一幕惊人的大逆转！
而故事的导演，早已赚得盆满钵满，全身而退……
北区楼盘：
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南区楼盘：
龙湖春江天镜 融信澜湾 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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