前言：房屋托管租赁何以爆雷
公司以盈利为生存发展的基础。部分房屋托管公司，以“支付方式差异”（向租客按年或季度一次性收取租金，但向房东按月支付收益）的方式短期获得大量资金进行再投资作为经营手段，蕴含极大的商业风险，最终出现难以为继、卷款跑路的局面。
本文对托管公司跑路后的权利结构与对抗模式作出如下法律分析：
一、合同性质决定“谁能占有房屋”
实践中房屋托管公司与房东签订的合同并不统一，出现诸如“房屋委托管理服务合同”、“房屋租赁合同”、“房屋租赁服务合同”等名称的合同，而合同种类不同，其法律后果亦不相同。
孙潭律师就两类法律后果截然不同的合同类型作出对比如下：
1、委托合同关系——房东不能收回房子
若房屋托管公司与房东签订的合同性质界定为委托合同，则受托人（房屋托管公司）系基于委托合同处理委托人事务，此时：
①若受托人持授权委托书以房东名义与租客签订租赁合同，则直接适用委托代理的法律后果——即代理人（房屋托管公司）的行为后果由被代理人（房东，法律上亦称其为“本人”）承担；
②若受托人基于委托合同以自己的名义与租客签订租赁合同，则基于法律对委托合同介入性的规定，该房屋租赁合同直接约束委托人（房东）与第三人（租客）。
由此可见，房屋托管公司以房东名义或者以自己名义签署的房屋租赁合同均出现了约束房东的法律后果。此时，房东不得以房屋托管公司收取租金后跑路而自己没有收到租金为由要求租客另行支付租金，房东亦不得以其对房屋具有绝对支配的所有权为由来要求租客腾房。房东所受之损害应另行向房屋托管公司主张。
法律依据：
《民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
2、房屋租赁合同关系——房东能够收回房子
若房屋托管公司与房东签订的合同性质界定为房屋租赁合同，则房屋托管公司与租客签订的房屋租赁合同（以下简称“转租合同”）基于合同相对性原则仅约束托管公司与租客，租客不得以转租合同对抗房东的所有权。
由此，房东可在解除与房屋托管公司的合同关系时一并主张房屋实际占有人（租客）腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。租客之损失由其向房屋托管公司主张。当然，租客（又称次承租人）可通过代托管公司履行其对房东的租金支付义务来保障自己对房屋的占有使用。
法律依据：
《城镇房屋租赁合同司法解释》第十七条第一款：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
《城镇房屋租赁合同司法解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
根据上文的法律分析，合同性质不同，房屋租赁中的三方（房东、托管公司、租客）各自的权利与义务亦不同，甚至在三方之间出现截然相反的法律后果。
①合同名称有助于判断合同性质，但名称不决定合同的性质。
②合同性质的判断：合同产生法律关系，合同性质的判断应结合法律关系三要素与法律规定的有名合同的法律特征进行对比印证、具体分析：
主体，合同主体是谁，是否通过代理实施等；
内容——即合同条款体现的权利义务；
举例：房屋托管公司与房东签订的“委托管理合同”的条款若体现为托管公司定期向房东支付明确的租金，房东不承担房屋未实际出租的风险等与房屋租赁合同的法律特征相符，而与委托合同法律特征相悖的条款的，该“委托管理合同”或将被法院认定为属于房屋租赁合同，而非委托合同。
③合同性质的确认主体：人民法院或仲裁协议约定的仲裁机构。
法律依据：
《合同法》第一百二十八条第二款：当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
三、房东跑路后，房东、租客维权的一揽子方案
1、报警，一举多得
报警后由公安机关筛查判别是否涉嫌刑事犯罪，属于刑事案件的，公安机关立案侦破，房东和或租客登记损失；
破除信息不对称，在房东与租客之间建立友好沟通协商的渠道，防止出现暴力收房等不理性行为的出现；
固定证据，分辨是非，获得维权渠道的指引：取得证据，通过各自与托管公司签订的合同和手续的比对，结合对合同性质的判断初步确定由谁向托管公司主张损失，避免受害者之间互耗时间精力，获知正当维权渠道：向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。
2、磋商，搁置争议，共克艰难
煮豆燃豆萁，豆在釜中泣。房东、租客可就“租期损失”问题进行协商，达成搁置争议的暂定方案（如双方暂时共担租金损失，或由租客暂时多垫付租金）以观后效：由一方启动诉讼或仲裁程序，双方以裁判结果确定“花落谁家”——房东与租客之间谁来承担损失并向托管公司追偿。
3、诉诸司法、仲裁，给托管公司施压
既往跑路的托管公司中不乏工商登记时间短、认缴出资未实缴的情况，在公安机关尚未刑事立案的情况下，房东或租客可主动诉诸司法、仲裁获得裁判结果，继而通过申请强制执行由法院对托管公司采取划扣款项、列入失信被执行人名单、限制高消费、司法拘留等强制措施，并在符合出资加速到期情形下追缴股东未出资款项来满足偿付或追偿的目的。
四、哪一方更适合司法维权——房东？租客？
1、房东的优势
结合上文分析，房东作为房屋的所有权人，具有地位和证据上（如产权归属）的先天优势，且房东与托管公司所签订合同的性质不同将导致房东是否受托管公司与租客之间租赁合同的约束。
由此可见，房东主动启动诉讼或仲裁较为便捷、效果亦立竿见影、并行不悖（如解除“租赁合同”时可要求次承租人腾退房屋并支付逾期腾房的占有使用费）。
举例：房屋托管公司跑路案件案中，常见其他托管公司浑水摸鱼接盘已跑路公司托管业务后再跑路的情况，在手续不完善、不连贯之下易出现房东、租客各自签约对象并不是同一家公司，此时租客所签合同将无法约束房东。
租客主动诉诸司法、仲裁，定纷止争的过程中可有效缓和受害者之间（租客与房东）发生矛盾，租客由此可以获得相对安宁的租房环境。
结语：本文旨在提示合同性质对案件结果的重大影响，未就委托范围，签约时间、租期是否在托管期内等细节内容进行展开。个案维权时，当事人请寻求律师等专业人士的帮助，结合自身证据材料情况作具体分析和维权安排。
作者：孙潭律师，重庆睿渝律师事务所
联系客服
