对于家住南园小区、40多岁的长沙市民黄焕（化名）来说，让她“纠结”已有5年的经济适用住房问题终于可以解决——从1月5日开始，只要补齐土地款，她那套购买已有10年的南园小区住宅就可以转手卖掉了。
土地款究竟该如何交？昨日，长沙市房产交易大楼二楼新出现的“经适房上市”窗口旁，几位市民正在拿着一张名为“2013年度经适房上市交易补交土地价款计算标准”的宣传单仔细计算。
“从1月5日起正式受理经济适用住房上市交易申请，土地价款补交将根据不同小区的土地级别来计算，市民可在交易大楼二楼窗口咨询。”长沙市住房保障局一位相关负责人称。
按照长沙市具体操作细则，经济适用住房应补交土地价款与产权建筑面积、应收纯出让金标准以及剩余出让年限等相关。
（本报记者文洁 唐琨 实习生刘晓兰 长沙报道）
土地款补交分7个等级
购买南园那套105平方米经济适用住房已有10年的黄焕，一直想要“挪腾”这套让她有些尴尬的房子。按照当时规定，她这套房子中只有40平方米属于经济适用住房，而另外65平方米则按照商品房价格购买——但在2007年10月长沙叫停经济适用住房上市交易之后，拥有不完全产权的她无法将这套房子出售变现。
2012年12月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（以下简称《办法》）正式颁布，明确从2013年1月5日开始，长沙内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）经济适用住房均可上市交易。
“现在我们已经把49个经济适用住房小区的土地等级、供地时间和地点等详细情况公示。”窗口一位工作人员说。
不同的位置，有不同的土地等级。在长沙公布的2013年经适房上市交易补交土地价款计算标准中，共分7个等级，最高为Ⅰ级，即位置最好的一类地块，出让金标准为761元/平方米，最低的则为Ⅵ－2级，标准是257元/平方米。
根据《办法》规定，“应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。”而按照公示的土地级别，黄焕的南园小区房产属于Ⅲ级，2013年应收纯出让金标准为509元/平方米，由于其经济适用房产权面积为40平方米，按其1985年的供地时间计算，黄焕应缴的土地价款为：40平方米×509元/平方米×[（1985+70-2013）/70]=12216元。
拥有多套房产者土地款需加额
在咨询窗口，市民问得最多的一个问题是，“如果我有另外一套商品房，补交土地款会有影响吗？”
“有多套房产对于补交土地款是有影响的。”这位工作人员解释说，“要按照标准的120%或者150%来交，具体就要看你另外这套房子是怎么来的了。”
按照《办法》规定，“2007年11月19日至本办法发布之日前，已经购买经适房，再行购买其他住房。这种情况，经适房可由政府按标准回购；也可由购房人在购买经适房满五年，取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件，并且按规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。”
而2007年11月19日之后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，导致无法办理经适房产权手续的，在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后，可上市交易或办理商品房产权证。
尽管如此，此次经济适用住房的土地补缴款仍然比黄焕的预计低了很多。“开始担心要交很高的土地出让金，但是现在算算好像不是很高。”
这或许使得黄焕们在未来对于房子的期望值并没那么高。“根据现在市场价格卖就是，随行就市。”黄焕说。
一个正在成为2013年二手房市场的悬疑是，这会带来更多更便宜的房子吗？
[市场影响]
二手房价格被拉低？
“我们还没有收到经适房的房源，但是已经碰到一部分持有经适房房源的客户前来咨询。”中原（湖南）房地产代理有限公司三级市场区域经理宁丹说。
1月4日下午2点，长沙市房产交易大楼附近的创道地产东方新城店里，工作人员已经接待了7个咨询经济适用房问题的客户。
但经适房上市的市场影响或许不会如之前所想的那么大。“至少目前还看不出来。”在宁丹看来，尽管目前长沙经适房小区有49个之多，但经适房毕竟是特殊房源，虽然项目众多，但这些房源只是掌握在少数人手里，而有交易想法并且满足交易条件的就更少了。
“最近来门店咨询的人很多，几乎每个门店都有。”长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾认为，经适房上市对于市场的流通性来说有好处，房源多了，购房者的选择也多了。
“纯从供求关系来看，长沙市经济适用住房进入市场肯定是个好事，因为市场上的房源更多了。”宁丹认为，经济适用住房进入二手房市场，对于有购房需求的中等偏低收入家庭来说是一个利好，因为5年以上的经济适用住房，由于房龄较长和业主期望值的原因，二手房价格一般来说不会太高。
“可能从表面上看，经适房的房价会更低一些，可能会拉低二手房的成交价格，但实际上，在同一个区域来看，经适房为什么要比周边的商品房价格低一些呢？”明宾表示，许多前来咨询的放房者就表达了这样的想法，经适房和同一区域的商品房享受的是同样的配套，而且在进入二手房市场之前还要补交土地价款，因此在最后的放盘价上，不会有太大的差别。
[计算公式]
以芙蓉苑118平方米（经济适用房75平方米）为例，按照公式：
1.应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。
2.住宅用地剩余出让年限=该住宅用地当年政府批准供地年份+住宅用地法定最高出让年限（70年）-该住宅上市交易时的年份。
芙蓉苑土地等级为Ⅲ级，那么应补交土地价款是：75平方米×509元/平方米×[（2002+70-2013）/70]=32176元。 实习生刘晓兰记者文洁唐琨
附：应收纯出让金标准（单位：元/建筑平方米）
土地等级 ⅠⅡ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ－1 Ⅵ－2
应收纯出让金标准 761610 509 392 307 264 257
长沙经济适用房土地等级
序号楼盘名称 位 置 土地等级 供地时间
1 东岸锦城 芙蓉区东岸乡东三环外张公岭汽车东站附近 Ⅳ 2005.7.21
2 新世纪家园 芙蓉区东屯渡农场 Ⅲ 1999.3.1
3 芙蓉苑 芙蓉区马王堆火炬村 Ⅲ 2002.6.10
4 东方新城 芙蓉区马王堆路 Ⅲ 2001.12.10
5 新桥小区 芙蓉区马王堆新桥村 Ⅲ 2001.12.10
6 德政园 芙蓉区人民路与马王堆中路交叉处 Ⅲ 1993.5.6
7 富康花园 天心区毛家嘴27号 Ⅱ 1999.12.12
8 广厦新村 天心区书院路金盆岭 Ⅱ 1999.11.22
9 新天小区 天心区新开铺 Ⅲ 1997.12.30
10仁和家园 天心区新开铺 Ⅲ 2001.1.8
11 丽江翠园 天心区新开铺 Ⅲ 2001.10.31
12 富绿新村 天心区新开铺172号 Ⅱ (2001.12.10,2003.4.24,2003.9.12)
13 广厦新苑 岳麓区长沙西站西侧 Ⅳ 1999.1.6
14航发锦绣家园 岳麓区枫林路望城坡航天大楼 Ⅳ 2001.2.19
15 桔洲新苑 岳麓区高新区东方红广场长丰农场 Ⅴ 2008.2.28
16 新诚小区 岳麓区谷山村、金星村 Ⅲ 2008.2.28
17 金麓小区 岳麓区观沙岭茶子山村湘江二桥银杉路边 Ⅱ 2006.8.22
18 枫林美景 岳麓区观沙岭湘江北大桥西北侧杜鹃路北 Ⅱ 2006.7.26
19 德润园 岳麓区观沙岭银杉路 Ⅲ 2003.12.22
20 橘子洲安置小区 岳麓区观沙岭银杉路 Ⅱ 2001.6.6
21 山水新城 岳麓区金星村 Ⅴ 2009.8.31
22 咸嘉新村 岳麓区桐梓坡路 Ⅲ 1998.12.16
23麓山名园（龙王港） 岳麓区望麓桥 Ⅱ 2001.12.27
24 南园小区 韶山南路82号 Ⅲ 1985.10.24
25诚兴园（第15、18、19、20栋）岳麓区望岳街道七里营 Ⅲ 2008.10.6
26好家园 岳麓区银盆北路682号 Ⅱ 2005.10.14
27 枫林绿洲 岳麓区银杉路石岭塘 Ⅱ 2003.3.31
28 雅泰家园 开福区金霞大道（芙蓉北路）旁 Ⅲ 2003.6.30
29 金霞苑 开福区金霞网船班小区 Ⅲ 1993.7.7
30 广福园 开福区落刀嘴 Ⅲ 2001.9.21
31 金帆小区 开福区四方坪 Ⅲ 2000.5.24
32 丝茅冲小区 开福区四方坪车站北路与三一大道交会处 Ⅱ 2000.12.20
33 四方小区 开福区四方坪街道办事处天福村 Ⅲ 2000.6.26
34 洪山家园 开福区新世纪大道与二环线交会处西南角 Ⅳ 2006.4.11
35 融城苑 雨花区井奎路 Ⅲ 2000.7.4
36 绿荫家园 雨花区井奎路9号 Ⅲ 2003.7.10
37 景湾小区 雨花区井奎路与洞井路交会处 Ⅲ 2003.5.9
38 东方名都 雨花区井湾路458号 Ⅲ 2003.11.11
39佳园星城 雨花区井湾子（女子大学对面） Ⅲ 2004.3.12
40 长房凤凰苑 雨花区黎圫乡香樟东路 Ⅳ 2009.12.16
41 粟塘小区 雨花区黎圫乡新兴村 Ⅲ 2009.9.18
42 鄱阳小区 雨花区鄱阳村 Ⅳ 2006.7.4
43 三湘小区 雨花区韶山南路153号 Ⅲ 1999.12.21
44新星小区 雨花区树木岭 Ⅲ 2002.11.18
45 龙吉湾 雨花区树木岭立交桥东南 Ⅲ 2005.8.9
46 景环小区 雨花区万家丽南路二段18号省环保科园旁 Ⅴ 2006.12.26
47 湘樟园一二期 雨花区香樟路 Ⅲ 2001.7.17
48 德馨园 雨花区香樟路 Ⅲ 2002.5.29
49 天凯东苑 雨花区自然岭7号 Ⅲ 2008.10.13
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