2016年度工作会议,物管人员全部参会。
我是云南一中小城市一小区的业委会主任,根据近三年的经验总结并不断完善,如今已经形成了物管向业委会报告工作的制度,并且已经比较规范了,对业委会及广大业主了解、掌握小区的综合情况起到了很好的作用,现写出来供大家分享。其中有的内容为什么要报告,我也注明了理由。
本大厦属高层电梯商住混合小区,两层地下停车场,一至四层为商场,四层至三十一层为住宅。大厦没有绿化,物管是小区的第二任。其中,商场物管是另外一家物业公司。
客观理性地说,中小城市(大城市的本人不及了解)的物业服务从业人员,专业素质包括文化程度普遍不高,专业技能也并不强,甚至不太熟练,由于工资不高,又导致从业人员年龄普遍偏大。
经外,经过三年的业余调研(本人有媒体记者的工作之便),发现很多物业公司很少向业委会报告工作,或者不是系统性地报告工作,更谈不上书面报告。
业委会委员向物管提出质询
刚开始的时候,物管向业委会报告工作只是口头报告。就是在会议时,也仅是把相关部份写在手掌大的纸片上,既不系统,也不规范。后来,业委会不断完善,要求物管每季度向联系物管的业委会委员口头报告一次,半年要有书面工作报告,年度工作报告必须系统性、全面性。
在业委会的不断督促,并整理出报告内容和报告格式的情况下,两年来,物管都按照此格式向业委会提交年度工作报告。在业委会对一些未完善的部分要求进行补充后,向广大业主公示,业主在物管工作报告中也对大厦整体情况、综合情况有了了解。
半年工作会议签到
业委会要求物管的工作报告内容和格式如下:
201 年度物管工作报告
一、内勤:
1、基本情况:
101大厦共有住宅4个单元共 套,截止12月31日,共有已装修入住户 户,开发商样板房 套,办理装修手续正在装修 户,装修房分别是: 、 、 。接房未装修 户,接房户分别是: 。有未售房 套,已售未接房 套。
20 年度,共有 户变更。变更房分别是: 、 、 。(备注说明:业委会、业主及物管理所应当地对小区的基本入住情况有所了解和掌握)。
2、交费收费:
截止12月31日,交纳物管费共 户,欠费 户,分别是 单元 户, 单元 户。
物管代收部分:物管代收 费应收 户,已收 户,欠费 户。(备注说明:交费业主对哪些未交费业主占有了自己购买的服务,有知情权和监督权)。
3、公共能耗:
①公共照明电量: 度,按 单价计价,电费 元。其中: 单元 度,合计: 元; 单元 度,合计 元。
②电梯用电量: 度,合计电费 元。其中: 单元 度, 元; 单元 度,合计 元。
③3、二次加压供水用电量: 度,合计电费 元。
④停车场用电量: 度,合计费用 元。其中负一楼 度,合计 元;负二楼 度合计 元。其它用电 度,合计 元。(备注说明:交费业主有权知道,哪些人未交公共能耗费并进而影响了自己的合法利益,有知情权和监督权。)
5、设备设施修理:本年共修理设施设备 次,合计费用 元。其中 共 元. 单元货梯消防控制板1块 元;水泵维修费 元。发电机电瓶2个 元。 单元电梯货梯钢绳更换 根 元;负一楼车库灯更换 个 元.监控室显示器更换 元。
6、教育处罚。本年共处罚 人。其中:违规使用电梯 0人。违规停车 1次,罚款 元。
物管主任报告半年工作
二、监控:
监控发现:粘贴反动传单 次;用客梯载货 次,均及时通知并改正;业出进出未关单元门 次;装修物资、家电等从一层单元门进入 次,违规现象已告知改正,但有的情况是负二层入口处低,载货车辆无法进入。对有监无控的局面有了大幅改观。
三、巡逻:
本年共巡逻 人次,共发现问题 处。巡逻期间发现单元门未关情况:某单元 次,某单元 次。
四、保洁:
按规定进行保洁,每月楼顶清扫、除草、清理雨落管口一次。
五、秩序:
停车情况基本良好,负一,负二层单元入口处摩托车乱停车现象得到治理。
六、与商场的情况:
停电时向商场供电 次(柴油由商场提供),商场大部分排污管都在负一楼,如断裂,漏水就会在负一楼车库地面,主要是负一楼地面未做防水,水会经过裂缝渗透到负二楼车库。
七、设备情况:
电梯:按规定每月两次维保,年终 质量技术监督局年检1次。泵房:每天至少巡查一次并记录、 配电室情况:每月由电工巡查一次。 消防设备情况:每天巡查一次。
发电机:按规定每月两次启动检查两次。
其它:2016年 月 日 单元 楼消防栓箱水枪头丢失 1个,2016年 月 日 单元 楼消防栓箱水带丢失一根。
总结经验,稍加装饰业主议事厅。
八、物资备用品:
备用物资:白炽灯 个、节能灯 个、声控开关 个;使用:白炽灯 个、声控开关 个、节能灯 个次(个),剩余白炽灯 个、声控开关 个、节能灯 个。注:以上都是常用物资。(备注说明:每家物业公司跟业委会的合同中几乎都有一条:每次单元维修费用 元以下,全部累计不超过 元的部分,由物业公司承担。但实际中,物管办要换一个电灯都要向公司申报、审批,进而造成时间延迟,为此,本业委会要求物管按照上述金额内,直接配置常用物资备用)。
九、业主服务:
本年度业主报修 次,处理 次, %满意率。其中,有偿服务50余次, %满意率。业主报修的主要是水、电、可视电话、太阳能几方面,其中太阳能问题占75%。
建设小区的指导思想融入一副对联中。
十、业主纠纷:
接报 次,处理 次。其中停车: 次、其它:装修出现的问题 次、乱堆装修垃圾 次、太阳能漏水 次。
十一、故障排查待解决问题:
1、应急灯故障报警。
本大楼应急灯故障,拆检发现,多因应急灯电池、电路板短路、二极管损坏等原因所至,其中电池损坏的进行电池更换,电路板及二极管损坏的进行应急灯内部总成更换,具体维修数量及费用按实际数量汇总报业主委员会。
2、太阳能漏水无法处理。
太阳能问题为本楼接业主报修最突出问题,而该大楼太阳能安装方式导致维修难、费用高、无法维修等,更严重的是太阳能存在重大安全隐患,建议拆除。
3、负一、负二楼车场出入口门禁系统瘫痪。
地下停车场门禁系统,为开发商建设时配套设施,由于安装厂家在昆明,导致该系统维护维修跟不上,且费用高等问题,加之该系统老旧使得停车场管理难,管理混乱, 现系统已瘫痪。建议请当地门禁系统安装厂商对两套门禁进行升级(保留可用硬件部分,将门禁系统改装为最新的图像对比系统)并由该厂商定期维检。
4、大厦二次加压供水系统失效,加压水泵漏水,已联系到水泵厂家,待厂家安排专业人员进行检查并作出维修方案报价。
5、消防控制柜系统,故障 个;回路板 块,有 块正常;报警电话主机已坏。已向市消防大队联系,安排专业技术人员进行查看并作出详细报告及维修方案。
2017年度工作会议
十二、需要业委会协助解决的重大问题。
1、太阳能问题;2、停车道闸系统改造升级;3、二次加压供水系统的检修;4、对应急灯进行更换。
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