劲爆！苏州这个小区房价连降5个月!今天我实探发现...

近年来苏州园区发展势头猛，房价跳涨，不少人想在园区置业，但碍于预算不多，更偏向于一些均价较低的板块，独墅湖高教区就在其中。

板块内的建屋海德公园关注度很高，三次开盘均价格倒挂，引发哄抢！据说现在还有部分房源没开，热度不减，近一个月带看量达167次！

但3月以来，小区挂牌价连降，目前已跌至41394元/㎡，差距达1625元/㎡！

问题出在哪？今天我来到实地探访，发现这些细节：

1.小区目前挂牌房源较多，成交量一般，成交均价约4万/㎡，挂牌价虚高。

2.小区门禁不严，进出比较随意，楼栋出入口无需刷卡也可开门！物业管理一般，绿化养护不佳，还存在车辆停放占用通道的情况！

3.小区交通配套一般，划分的初中学区距离较远。

1、挂牌价高过成交价3631元/㎡！海德公园房源多、带看量高，成交一般

建屋海德公园地处苏州园区翰林路1号，位置优越。

项目分三期打造，2012年一期开盘均价约8000元/㎡，2013年底二期开盘均价约8000-12000元/㎡，2015年底三期开盘均价约12000-15000元/㎡，房价一路看涨，但在区域内倒挂，开盘次次引发哄抢。

2013年一期集中交房，距今已有7年时间。但据贝壳显示，海德公园近30天内带看量达167次，3个月内成交14套，依旧是妥妥的高关注度。

在去的路上找中介看房，竟得到了“暂时有点忙，今天稍晚些时候可以去”的回复，也印证了海德公园二手房的火爆。

据小区周边的中介透露，海德公园去年达到价格高峰，目前挂牌均价在4.36万/㎡左右，在整个独墅湖高教区属于中等水平。

但查看成交数据，成交均价约4万/㎡，挂牌价高其3631元/㎡，存在虚高。

同时中介确认项目还有房源未售，且价格在2.6万/㎡左右，但是房源以“人才优购房”处理，条件有点高，符合的“定向人才”会接到电话通知，一般人买不到。

“定向人才”究竟是什么定义呢？中介也介绍不清楚，但均价2.6万/㎡的价格优势很难让人不心动，我决定到项目售楼处现场再询问一下具体条件。

2、实探海德公园：门禁不严、占用通道停车、绿化无人维护，物业管理一般！

来到建屋海德公园门口，项目体量很大，看上去比较大气。不过走近一看，底下的水池居然漂了很多垃圾，青绿一滩，第一观感不太好。

小区由项目自持的建屋物业管理，门口有两个保安，出入不算严格，我测量体温后进入，并没有实行登记，有人直接进门保安也未做阻拦。

来到楼栋底部查看出入口门禁，我发现大门紧闭、旁边有刷卡机，可惜的是只做了表面工程。

门并没有上锁，没有刷卡的操作也可以轻松推开，且接连试了几栋楼都是如此。

小区内部有多个景观池，有的已经干涸，还有部分因水源长期不流动长了青苔，业主表示这些东西很久都没看见有人维护。

环绕小区一圈，值得一提的是，海德公园的绿化面积非常大，比较宜居，不少老人、小孩在小区内散步游玩。中介也表示很多买房人看中这里的生活环境，购买大户型一家人居住。

但是小区绿植的养护做的不太好，很多树木发黄、枯死，落叶满地，一些枝杈堆放在道路旁很久也无人清理。地上长满杂草，树枝横生，无人修剪。

在门口的长廊看见有工人浇水，用的是消防管道水，浪费还比较严重。

再来看看大家比较关心的停车位问题，小区大部分是地下停车场，地面有少量几个车位，车位比1:1.2比较充足，售价在8-10万左右。

进入地下停车场发现空余车位较多，张贴了不知道什么时候的收费标准，停车采用自动化管理，也问不到最新的信息。

地面停车位不多，有不少车辆直接停靠在道路旁边，好在道路宽敞，小车通行不受影响。

业主透露，现在的物业费为2.2元/㎡/月，之前放风要涨价，但基础的打扫、维护都没有做好，估计很难涨起来。

我转了一圈也没有找到售楼处，再次打平台提供的售楼处电话依旧无人接听，据中介说项目目前已经没有售楼处了，人才优购房的购买渠道还需后期自己再扒。

回来之后我找到了网络消息，去年年底海德公园148套房源调整为人才组屋，比人才优购房的条件更高！苦等这批房源的购房者......对标看看吧，符合条件的话价格真的很实惠！

至少在园区工作满2年（以园区社保为准），申请人及其配偶在苏州大市范围内未持有住房，与所在单位签订有5年及以上（从申请人才组屋年份起）劳动合同，并符合下列条件之一的已婚人才：

1．具有硕士及以上学位；

2．拥有副高级及以上职称（含职业技能等级一级及以上）；

3．获得金鸡湖双百领军人才及以上各级领军人才称号。

3、周边配套：3km内无大型商超，地铁线单一，距离配套的初中距离较远！

再来看项目周边配套，紧邻地铁二号线，周边小商场比较丰富，生活配套完善。

交通：

项目距离地铁2号线金谷站886m、松涛站1.3km、金尚路站2.1km，离轨交距离较近，但地铁线比较单一，可能需要换乘。

商业：

项目距离翰林邻里中心431m、文星广场797m、文萃广场888m，日常生活比较便捷。

周边大型商场距离较远，3.8km左右为奥体中心商业广场、3.9km左右到达邻瑞广场，下班逛街可能不太方便。

学区：

项目划分至翰林小学、独墅湖学校初中部，教育配套中规中矩。项目距离翰林小学263m、独墅湖学校初中部4.5km左右，且无轨交直达，电动车出行比较方便，但孩子自己上学可能存在一定的困难。

医院：

项目距离苏州九龙独墅湖医院333m、斜塘医院3km，距离1km左右苏州市独墅湖医院正在建设中，医疗配套不错。

编者有话说：

总的来说，小区挂牌价与成交均价相差较大，想买房还是要辨别清楚。考虑项目未开放房源的，要求真的很高，一般人基本可以放弃了。

小区周边配套一般，物业管理存在一定的问题，挂牌价连降可能也是受此影响。

关于海德公园你有什么看法？欢迎留言或扫描下方二维码加我微信讨论！

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