相城有一家新楼盘,前期宣传声势浩大,据说将整个书店搬进了售楼处,而且装标很高,细节处理得也好。总而言之,产品力很强。
我以为凭借过强的产品力,首开肯定火爆。但查看网签数据,不可售和签约中总共才33套,去化不足两成。
备注:数据来源于房管局网站,已售包括签约中和不可售
于是我来到了上坤云栖时光的售楼处,产品力确实是扛把子,必须夸赞:1:4的窗墙比最大限度的兼顾采光和视野,118㎡的户型做到四房,得房率高。
去化慢主要是以下两个原因:
1、周边配套齐全,但是站在售楼处门口,能看到的只有社区底商。地铁和商业都有一定距离,片区教育资源一般。
2、对比周边新房,云栖时光售价高;片区二手房增长慢,最高挂牌价2.5万/㎡,2万/㎡左右的比比皆是。
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上坤云栖时光,位于相城区元和街道齐门北大街东、庆元路南,2019年9月由相城交建底价竞得,成交楼面价16000元/㎡。
值得关注的是,这块地是双限购地块,在出让时已经限定备案均价28000元/㎡,备案最高价30000元/㎡,最低装修标准1500元/㎡。
项目由上坤集团与相城交建投资集团共同打造,占地面积约50141㎡,总共规划了15栋小高层,其中3栋总高11层,12栋总高17层,此外还有1栋2层的配套用房。
目前在售的是7#、11#、15#、16#这四栋,中间户为105㎡的三房两厅两卫,边户为118㎡的四房两厅两卫。
80%左右的得房率,在售均价为28112元/㎡,精装修交付。
这个项目有几处特别不一样,其一就是整个社区文学气息浓厚,非常小资。
项目将大隐书局搬了进来,三面书墙环绕,正中央还种了一棵上坤之树,颜值爆表。
其二,外立面现代、简约、精致,对比市面多数小区,非常的平整。窗墙比高达1:4,把采光和视野做到最大化。
其三是注重细节。以厨房为例,配备了凉霸、台面边缘是翘起来的便于挡水、烹饪区是不锈钢自洁板便于打扫、瓷砖还专门做了美缝处理。
上坤云栖时光目前在售的主要是为105㎡的三房两厅两卫和118㎡的四房两厅两卫,这两个户型都是全明户型,带大飘窗+U型厨房+独立衣帽间,80%以上得房率。
其中105㎡的户型格局非常好,也是网签最多的户型。118㎡的户型功能性极佳,非常适合二胎家庭。
105㎡的户型▼
户型解析:该户型三开间朝南,长面宽、短进深,采光更好。南向两个卧室大飘窗设计,空间感很好。公卫是三段式卫浴设计,做了干湿分离。主卧是套房设计,带衣帽间和独立卫生间,私密性佳。
缺点是过道占用面积过多,有点浪费,比如进门,这部分空间不好利用。
118㎡的户型▼
户型解析:该户型虽然只有118㎡,却做了市面少见的四房,偏重了功能性。进门有玄关,兼顾了私密性和归家的仪式感。双阳台+U型厨房+独立衣帽间,都是流行设计。
缺点在于整体的格局和舒适度不及105㎡的户型,以主卧为例,直观感受是105㎡的主卧更开阔。
感受一下105㎡的样板间,每个空间的尺度和设计都很不错。
关于装修,项目用的都是一线品牌,精装修三大件也都有。具体装标如下:
上坤云栖时光周边在售的新盘并不多,2.8万/㎡的备案均价是比较高的,不过它也是片区内唯一一个没有超过18层以上建筑的社区。
周边二手房以老小区为主,距离项目最近的安元佳苑和书香苑都是房龄10年以上的老小区,目前均价基本都在2万/㎡以内。
片区最新的二手房是万宇名都花园和朝阳河花苑,挂牌均价远低于2.8万/㎡,但这两个项目偏刚需。
上坤云栖时光所在板块配套是比较齐全的。但是没有太大亮点,比如说学区特别优质,或者出门就能看到地铁、看到商场。
交通:项目距离地铁2号线蠡口站步行距离约600米;往北3公里是中环北线,往南1公里是春申湖快速路,自驾到达新区、姑苏、园区都非常的便利。
教育:周边教育资源丰富,2公里以内有蠡口实验小学、蠡口第二中学、蠡口中学等,但教学质量一般。
商业:项目出门就有社区底商,购物超市,靠近蠡口家具城。购物可去繁花中心、天虹广场、平江万达、大悦城(规划中)等。
医院:3公里范围内可达相城人民医院、妇幼保健院(规划中)。
上坤云栖时光的产品力很强,无论是外观、社区配套,还是户型和装修。
但配套这一块中规中矩,交通、商业、地铁都有,但就是没有特别值得夸赞的地方。
而且周边二手房价格上不去,片区最贵二手房挂牌均价2.5万/㎡。
对于大部分购房者来说,纠结之处也在于此。
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