苏州楼市回暖，新房市场逐步升温，苏州的买房人都蠢蠢欲动准备出手啦！
最近有不少买房人向我打听苏州的准现房，原因是现在精装乱象多，怕自己花了几百万买来一堆烦心事，不如买个所见即所得的房子！
今天我打听到独家猛料：活力岛地王——鲁能文灵雅苑！毛坯交付！现房销售！5月开卖！
今天我还进到工地带来高清实景大图，你们快来看看这样的鲁能值多少钱？
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你觉得毛坯现房销售的鲁能文灵雅苑，值得买吗？
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↓↓鲁能文灵雅苑位于元和街道建元路南、文灵路两侧，距离活力岛地铁站仅400米，项目分为东西两个地块，共打造了19幢13-18F的小高层。
目前东、西两宗地块楼幢主体部分全部建好，现场工作人员也表示，东区7栋已经建好，而西区的12栋道路和绿化都在建造，进度相对慢一些。我来到东区小区门口，发现不少工人进进出出，我找了个机会溜进去，给你们带来了最高清的实景图
我们先看这外立面，还是非常有质感的哈，南面采光也非常多，这个阳台我查询规划图得知至少有7米。
凉亭、儿童游乐场，都是处于可以使用的状态，不过说实话，有点略微简陋哈。
虽然很多树木一看就是刚移植过来的，不是很茂密，但是整体绿化还是可以的，草坪都是满满春色，有工人在修剪。
很多入户大堂已经装修完毕，墙面和地上都是瓷砖，还有个豪华的水晶灯，观感还可以。
室内是毛坯交付，墙面已经刷好了白墙，阳台确实大哈，1楼是架空层，我在2楼拍摄的，采光还是非常不错的。
2、站岗5年，鲁能终于绷不住了，工作人员透露：房子都建好了，就等销售进场，最快5月开
我觉得在探讨价格之前，还是给大家科普下这个盘的前世今生。
在2016年9月，鲁能以总价33.05亿竞得此地块，楼面地价26225元/m²，溢价率77.19%，要求现房销售。这一建就是5年，5年风云变幻，但不变得是鲁能仍是地王地价比现在整个相城卖的最贵的新盘仁恒溪云雅园地价还要高3510元/㎡，要知道，仁恒溪云雅园备案均价3.2万/㎡，那么高位站岗5年的鲁能，毛坯现房价格会突破仁恒吗？我觉得不妨看一看另一个地王的现状，更能有参考价值：
2016年9月，中铁以总价35.68亿竞得一块地，成交楼面价28965元/㎡，直接成为当时的吴中地王。
去年6月开盘，现在毛坯在售均价3.1万/㎡，比地价仅仅高出2000元/㎡，妥妥的亏本卖房！（不得不感叹一句，2016年开发商都挺财大气粗的。）
以此推算，遭遇如出一辙的鲁能，大概卖2.8万/㎡-2.9万/㎡才有生还机会，毕竟亏本卖总比卖不掉好吧。
据了解，现场售楼处一切准备就绪，据工作人员透露：目前就等销售进场，最快5月开盘！
3、周边新房最贵卖3.2万.㎡，二手房最高3.1万/㎡，卖多少钱的鲁能才能被市场认可？
文灵雅苑处于活力岛(中央公园板块)，至于配套，整体而言自驾、地铁出行都非常便利，1公里内有多所学校和市政文化设施，生活氛围浓厚。交通：紧邻建设中的中环快速路（春申湖快速路），通达全城；南侧约400米可达地铁4号线活力岛站，步行约5-10分钟。商业：东侧小区首开班芙春天有大量社区底商，直线距离3公里内有繁华中心、大悦春风里、金相天地。其中大悦春风里将于2021年8月28日正式开业，目前京东旗下七鲜美食生鲜超市、占地5000+平米的CGV影院、韦德伍斯健身、奈尔宝家庭中心、西西弗书店等已确定入驻。教育：北侧紧邻苏州康佳爱德幼儿园，1公里内有建设中的沈思港小学和文征明实验小学、相城实验中学，以及私立学校苏州外国语学校。区域内新盘扎堆，均价大多在2.6万-3.2万/㎡，而且基本都是地铁房。而放眼整个相城，近期备案价最高的是仁恒溪云雅园，整体备案均价30453元/㎡，2楼及以上都要3.2万+/㎡，面积140㎡起。周边很多还是次新房小区，二手挂牌价也不算低，最高的织金华庭达到3.1万/㎡，对比楼盘品质和优势，可能只有现房和大阳台户型这两个卖点，那么会吸引多少客群呢？
总的来说，紧邻地铁，周边配套相对比较成熟，又是现房，这样的鲁能文灵雅苑想要快速出货，最重要的就是定价了！不过2.6万/㎡的楼面地价，定价至少也是2.8万/㎡，但有多少人买单呢？周边次新房较多，置换客户少，周边新盘扎堆，客户选择更多，鲁能将会如何破局？5月份开盘，我们拭目以待！
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