魔幻的苏州新房市场，永远让你猜不透。
比如吴中城南的地铁盘鲁能公馆，紧靠地铁4号线蠡墅站，自带3.8万方商业，周边还有万达广场、欧蓓莎商业广场等配套。
毛坯均价2.6万/㎡，相比同区域其他楼盘，便宜了1000元/㎡左右，相当于一套便宜了近10万，又是现房销售，品质不差，按理说应该不难卖。
但事实是，项目从2016年首开至今，5年去化还不到5成。甚至4月至今才卖了7套。
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而就在今天，我又听闻，项目再次降价促销，最高优惠40万！
于是，我赶忙前往项目了解具体情况：
我：听说你们现在降价了，最高优惠40万？
销售：那是之前的，现在没有了。
我：那这个优惠的是什么户型？
销售：高层面积95㎡的。
我：那你们现在价格是多少啊？
销售：目前在售高层均价2.6万/㎡，面积有95㎡、114㎡和123㎡，但是95㎡的现在没什么好位置了。
随后，我查询了项目今年去化的情况，发现即使有40万的优惠，成交情况也并没有好转。
图源：金刚石
根据苏州房产交易网显示，目前项目在售的4栋高层，一共658套房，卖出了288套，去化仅5成。
不得不说，这个去化速度相比区域其他楼盘，真的是太慢了。
其实客观来说，鲁能公馆的产品还是不错的。
从产品定位来看，项目主要规划4栋高层、4栋小高层，和20栋叠墅，容积率2.0，绿化率37%，算是一个低密度的高端住宅小区。
而且目前已经是实景现房，只要交完首付，办理完手续，就可以直接拿房。
从户型来说，目前在售的高层户型，都比较方正通透。
▼高层114㎡ 三室两厅两卫
面积114㎡的户型，三开间朝南，客餐厅阳台一体，U型厨房设计，每个房间都带有飘窗，主卧套间设计，整体实用性比较强。
▼高层123㎡ 三室两厅两卫
123㎡的户型同样是三开间朝南，U形厨房，双阳台，主卧带有独立的衣帽间和卫生间。不足之处就是过道比较长，面积有点浪费。
不过值得一提的是，面积123㎡的户型都是边户，所有卫生间都是明卫，带有窗户，尤其是主卧卫生间，有两个大窗户，增加了采光面和通透性。
随后，我在小区里逛了逛，发现有不少业主已经装修完入住了。
整个小区绿化确实做的不错，儿童游乐区、休闲区也都打理的很干净。
从2016年至今，曾经2.6万/㎡的均价，也许可以买到吴中太湖新城等热门板块，但是如今，吴中太湖新城新房价格已经站稳3万/㎡，甚至有超出的势头。
从小区出门500米左右就是地铁4号线支线蠡墅站，后期也是地铁7号线的主线。
项目1.5公里以内，有自建的3.8万方商业，目前已经在招商，向西距离香雪海购物广场480米，距离蠡墅生鲜市场220米，生活非常便利。
教育资源方面，据最新的施教区划分，鲁能公馆属于长桥中学的施教区，包含幼儿园、小学、中学全阶段，距离学约900米。
据现场买房人反馈，学区并不是特别有优势，但是也算是个百年老校了，有一定资质。
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