二手房交易征税20% 上海业主紧急降价抛盘

       中国8月起将向二手房交易强征20%的个人所得税。不过，在一年内楼换楼作自住用途的业主，可视其再购买住宅的价钱，部分或全数退还税项。若持有物业自用五年以上，并且是家庭惟一生活用房，可免征个人所得税。但上海近半准卖家不符合税收减免要求，有20%卖家主动要求降价，以求促销避税。

　　据《星岛日报》报道，中介机构认为新政策将影响其业务。此外，市场人士预期，国家将房地产再下猛药，将令未来上海的二手房交易量下降50%至60%，房价跌幅将达15%。

　　国家税务总局26日下发《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。税局公布强征个税政策翌日，美联物业于上海市场的数据显示，本公司的房源中，有近40%不符合二手房交易个人所得税减免要求，在此40%的客户中，已近20%卖家明确表示愿意下调售价，促进成交。有关降价幅度约占要求中所征交易个人所得税近一半。

五日“真空期”急打“避税战”

　　美联物业上海区总经理冯泓睿表示，由于现时距离个税征收实行还有五天，今天只是避税战开战首日，随着实行日期逐步接近，相信避税战将更加激烈。

　　中原地产研究咨询部经理马冀指出，随着强征个税的实施，预期上海内环的二手房市场每平方米将下跌两千至三千元。他透露，在中原交易的二手房中，有近九成不符合二手房交易个人所得税减免要求，预计中原业务亦将受到新政策影响。

买家持币观望 一手市场联动

　　中瑞市场研究总经理朱峰表示，征收个税将导致二手房交易成本大幅提高，二手房交易将因而受到严重抑制，相信政策实施后将有更多消费者持币观望。他预期，届时上海二手房交易量将下降50%，价格下跌约15%。富阳（中国）高级分析师顾俊更预期，有关交易量将下降60%。

　　朱峰解释称，房地产市场是一个复杂的市场，强征个税后，二手房的交易量及价格下跌，将会带动一手房市场出现波动。他认为，未来上海的房地产交易量及楼价，将进入持续下跌的周期。

专家点评新策 漏洞少易实施

　　上海大学房地产学院院长、上海市人民政府决策咨询专家唐豪表示，目前地产市场交易相对透明，确保新政策能顺利实施。同一地区房源的交易价格都已公开，如上海等较先进城市已能在网上查到交易数据，故过度虚报交易价格的情况应不可能发生。至于市场认为较难估算的装修开支，唐豪称，由于此项目亦设有15%的最高额度证，故新政策中应没有太多漏洞给市民“钻空子”。

　　高盛报告预期，新税制短期内对国内二手市场造成直接的负面影响，包括中期令大陆城巿的二手市况发展放缓。该行认为，虽然打击炒房及过度需求，会对大陆房产市场长远有利，但估计未来数月，整体市场情绪将进一步转弱，更多买家持观望态度。不过，高盛亦认为，对大陆楼市及至大部分大陆地产股而言，中期前景仍正面。

　　有地产分析师说，所得税是按照房屋交易的差价进行征收的，一般高档房产的差价较高，这次中央出招，是最能打击炒卖高档房交易的手段。

　　二手楼计税实例

　　　缴税公式：应缴个税=应纳税所得额×20%

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用(装修、手续费等)

　　例：王先生于04年11月，贷款60万元在上海购买一套80万元二手房，建筑面积80平方米，首期付20万，以20年等额本息购买。当年利率5.31%，由于05年3月17日起，银行调整利率升至6.12%，这样，王先生从04年11月到今年7月共付利息为34021元(利率为5.31%)+20602元(利率为6.12%)=54623元。另外04年公证费200元，评估费600元，装修费10万元。现他决定将房屋以100万元总价卖掉。

　　王先生需缴个人所得税=(转让房屋所得－房屋原值－装修、手续费、贷款利息、公证费等合理费用)×20%=(100万－80万－8万－54623－200－600)×20%＝12915.4