原创｜房产出租有窍门，节税增利有妙招！

长江公司于2018年5月以6600万购买了黄埔街3幢市郊库房，取得10%的增值税专用发票，面积6000㎡。产权证使用期限为20年，整体出租给佳顺物流公司使用5年，双方约定年租金为726万（开具10%增值税专用发票）。

请问长江公司应如何操作才能获得最大收益？

1

下面让我们来计算下长江公司获利情况：

1、增值税

①进项税额：6600/1.1*10%=600万；

②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；

③5年销项税额 726/1.1*10%*5=330万；

④应交增值税=330-600=-270万，按规定留抵。

2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。

3、其他税费

①合同印花税：726/1.1*0.1%*5=3.3万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！

②5年交房产税：726/1.1*12%*5=396万

③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万

4、利润计算

①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）

②5年收入：726/1.1*5=3300万

③利润总额=3300-1500-3.3-396-27＝1373.7万

④净利润为：1373.7*（1-25%）＝1030.275万

经【共享会计师】专家精心筹划，长江公司决定先将房产租给属下的三家场地租赁公司，每家每年租金为132万（含10%进项发票）。再由场地租赁公司转租给佳顺物流公司，每家租金为242万（含10%进项发票）。

2

下面让我们来计算下长江公司获利情况

1、增值税

①进项税额：6600/1.1*10%=600万；

②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；

③5年销项税额 132*3/1.1*10%*5=180万；

④应交增值税=180-600=-420万，按规定留抵。

2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。

3、其他税费

①合同印花税：132*3/1.1*0.1%*5=1.8万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！

②5年交房产税：132*3/1.1*12%*5=216万；

③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万。

4、利润计算

①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）；

②5年收入：132*3/1.1*5=1800万；

③利润总额=1800-1500-1.8-216-27＝55.2万；

④净利润为：55.2*（1-10%）＝49.68万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠。

3

三家场地租赁公司获利情况：

1、增值税

①5年进项税额：132/1.1*10%*3*5=180万；

②5年销项税额：242/1.1*10%*3*5=330万；

③应交增值税：330-180=150万。

2、附加税费：150*12%=18万。

3、其他税费

合同印花税：（132+242）/1.1*0.1%*3*5=5.1万，一次性上缴！

4、利润计算

①5年折旧成本：132/1.1/*3*5=1800万（暂不考虑净残值）；

②5年收入：242/1.1*3*5=3300万；

③利润总额=3300-1800-18-5.1＝1476.90万；

④每家年利润均为1476.90/3/5＝98.46万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠；

⑤净利润为：1476.90*（1-10%）＝1329.21万。

4

筹划后的结果

1、筹划后

长江公司与三家场地租赁公司净利润为：

49.68+1329.21=1378.89万

2、净利润增加：1378.89-1030.275=348.615万

★其中：

①节约房产税：396-216=180万

②节约所得税：（1373.7*25%）-（55.2+1476.90）*10%=190.215万

③增加留抵增值税：420-270=150万

④增加的附加税：0-0-18=-18万

⑤增加印花税：3.3-1.8-5.1=-3.6万

★三家公司运营费用暂不考虑

编辑：会计师专家　陈耿升、黄志英