两个小时的直播，在线观看人数超过1400人，对于第一次进行直播的我们来说，太出乎意料了。
今年上海法拍房市场的热度，或许比我们以为的还要热。
2020年06月11日晚上，作为京东自营服务商，蓝鲸法拍的创始人蓝蓝和助拍师大伟在京东App进行了第一次的直播分享。
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01
法拍房的公告有法律效应吗？
近期司法拍卖史上的大乌龙事件——北京一套法拍房，因竞拍者手一抖，千万房产出价多了一个0拍成亿元，引起了行业内的多番讨论。
很多人以为，买法拍房就是点点鼠标的事情，但如果竞拍人数比较多，就很容易出现冲动参拍的情况。
这套北京法拍房就是，明明是1418万的起拍价格，中间有一位竞拍人直接加了十倍，最后导致一千多万的房子拍到了1.6亿元的高价。
要知道，司法拍卖房产不是小事情，法院的上拍公告相当于《法拍房买卖合同》，任何加价行为都是带有法律效应的。
这种非理性参拍带来的后果，就是中标人悔拍，法院没收全部保证金141.8万。
02
法拍房还能捡漏吗？
因为法拍房可以解决房票限购的问题，近些年也慢慢成为了很多人投资的选择之一。
2020年3月份，每套上海法拍房平均报名人数仅有8.7人，而到了五六月份，每套法拍房平均报名人数已经到了12.3人。
2020年5月22日结束拍卖的一套法拍房，竞争人数已经达到52人报名参拍。
参与的人数越多，价格自然也会变高，今年三四月份成交的几套排除有特殊情况的，基本都溢价10-20%成交。
也就是说，想要以低价捡漏法拍房，只会越来越难。
但是，对于被限购的外地人来说，购买上海的法拍房，本质上是一种捡漏的存在——“所有一线城市中，只有上海法拍房不限购，其他一线城市已被限购”。
03
法拍房的税费和二手房不一样吗？
在上海以及大多数城市中，买二手房的税费基本是下家承担，卖房的房主只接受到手价格，所以对于想买房的人来说，买房最主要的两个费用就是房款+税费。
法拍房与二手房的税费计算方式一样，但是支付的主体不同。
目前，上海法院执行的房产，95%以上都是税费各付（买受人只需要承担契税）；而外地法院执行的上海房产，多数还是税费买受人全部承担。
在购买法拍房之前，我们一定要确认好几个影响税费计算的重要因素：
1、税费承担的主体。
确认法拍房交易中需要缴纳的税费是由买受人全部承担，还是由原房主和买受人各自负担。
2、房屋的产权归属。
确认法拍房的权利人是个人还是公司。
原房主是个人的，税费按照正常税费模式计算，即契税、增值税、个税、印花税；
原房主是公司的，税费按照契税、“公司经营不动产的相关税”计算。
3、看法拍房是否普通。
如果买受人是上海首套房产，法拍房是普通住宅的契税为1%，非普通住宅的契税为1.5%；
如果买受人是上海二套或者多套，不管是普通还是非普通，法拍房的契税都是3%。
4、法拍房的原始买入时间。
原始买入时间，会影响到法拍房增值税以及个税的缴纳。
法拍房的房主“满五唯一免个税”，是指在这套法拍房是房主名下唯一住房，并且满五年的情况下，法拍房交易所需要的个税不需要缴纳。
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