MARKETDATA
八/月/市/场/分/析
2020年8月，上海法拍房市场月报来的有些晚……虽然迟到，但不缺席。让我们看看过去的8月，上海法拍房，经历了怎样的行情。
8月份，共计245套房产进入挂牌拍卖阶段。但最终暂缓15套，流拍33套，撤拍12套，中止1套，剩余成交184套。套均参拍人数为10人，整体溢价率为102.9%，上海法拍房市场和8月的气温一样，火热。
数据汇总
8月1日至8月31日，成交184的套房源中，大家最关注的住宅，成交118套。
一起先看看，在你的预算范围内，能买的房子有多少？
300万以下，成交20套；
300-500万，成交21套；
500-800万，成交24套；
800-1000万，成交15套；
1000-1500万，成交19套；
1500万以上，成交22套。
看上去很平均啊！但其实不然，要知道，在整个购房需求中，300万以下的买房需求占到上海二手房成交占比的65%，而法拍中的成交房源数量只有17%！供需结构严重失衡啊……刚需们就只能血拼了。
由于需求和供应的不匹配，各价位段成交溢价情况自然也会有所差异。
300万以下，超评估价溢价13.7%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵12%左右；
300-500万，超评估价溢价15.2%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵10%左右；
500-800万，超评估价溢价1.7%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜5%左右；
800-1000万，比评估价低2.3%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜8%左右；
1000-1500万，超评估价溢价3.8%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜5%左右；
1500万以上，超评估价溢价1.6%，虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜7%左右；
(数据说明:①虽然法拍房的评估价并不完全等于真实的市场价格，但溢价率可以作为横向对比的标尺，衡量不同总价段的热度；②上海法拍房大多数税费各付，比二手房房东到手价少增值税和个税；房源数量较少，整体数据分析会和单套实际情况有较大差异)
从这个角度来看，刚需破限购的上车上海的整体成本，大概就是10-15%左右。也就是30-50万左右，这还是比较符合大家对提前3-5年买房的心理预期的。
这是典型刚需客户的出价心理：现在多付出30-50万，总好过未来3-5年后不确定的房价，先上车再说！买了房才更有心思和动力工作，还房贷总好过出房租，这样也能阻止不乱花钱了。
区域分析
哪个版块最热门？上海各区的成交热度与成交溢价率情况如下：
热度最高的区域为普陀区，套均竞拍人数为15人，最主要的原因还是在于8月上拍的普陀房源，有多套是位于光新、长寿、桃浦等地铁便利，配套成熟的老小区，低总价房源，特别适合刚需上车以及低总价投资；
热度相对最低的区域为嘉定区，套均参拍人数为7人。
溢价率最高的区域为虹口区，平均以超出市场价48.7%的价格成交，主要由于一套滨江高端住宅——白金湾，评估价格3029.9，最终吸引26人竞拍，成交价格5331万，溢价76%，导致整体数据看上去比较恐怖。
被土豪们平均，就像我和马云的平均身价，说起来可能也得有人均1700亿元，这其中的心酸，你懂我……
溢价率最低的区域为嘉定区，平均以市场价86.5%的价格成交，当然捡漏的也并不是刚需。
细分到板块，大家可以瞅瞅：上海各板块的成交热度与成交溢价率情况：
热度最高的板块为泗泾板块&唐镇板块，套均竞拍人数为15人，泗泾和唐镇，浦东浦西两大年轻沪漂聚集地，热度自然不低。
成交之最
参拍人最多房源
安居古浪新苑
8月最多人参拍成交的房源：普陀-桃浦-安居古浪新苑
安居古浪新苑较大，此次拍卖的这套标的是小区内房龄比较新的楼栋，2004年竣工。标的所在建筑共6层，标的为6楼，视野开阔，采光通风好，目前没电梯。
面积49.76㎡，比较舒适的一房一厅，可改两房，且即将新增地铁15号线，出门德济医院、菜场、学校都有，不仅适合自住，未来想置换出手也很方便。
报名参拍人数 31人
49.76㎡
举牌次数 176次
税费各付
成交价 303.1万
起拍价 151.2万
评估价 216万
成交溢价率 140%
溢价最高房源
海平路18号
8月溢价最高的房源：海平路18号A做2902室，白金湾
白金湾高楼层的江景确实惊艳，可参考“三十而已中”顾佳家中阳台的景观，但这个溢价率……着实有点高的离谱。毕竟白金湾除了江景，其余还是有不少短板，小区仅仅只有两栋楼，景观完全依赖外部的滨江步道。并且该小区由于历史原因，时常有低总价房源出售。
该套房源评估价3029万，是有些低评，目前诚意卖家中高楼层挂牌都在3500万-3800左右，加上税费各付的优势，出价到4000万小编觉得已经到头，没想到这位买家最终出价到5331万……真是豪！！
报名参拍人数 26人
305.14㎡
举牌次数 129次
税费各付
成交价 5331万
起拍价 2130万
评估价 3029.9万
成交溢价率 176%
看上去捡漏最大的房源
锦绣路800弄
8月看上去最多折扣成交的学区房源：天安花园
这套标的成交的时候，就有不少客户私信咨询，为啥这么便宜的成交了？
这套房源可以称得上是“一线公园景观”小区，小区对面就是内环内最大的公园——世纪公园，又有轨交2+8+18号线三轨交&浦东进才实验小学学区&联洋商业广场加持，怎么就低于评估价格近1000万成交了呢！！！
咳咳咳，光看这些，那就真的大错特错啦。这套房源也有不少的劣势或者说是风险点：①实际市场价格含车位，也就是在2100万左右，评估价严重偏高！②这套法拍房税费全部下家承担，且被执行标的产权人为公司！初步估算，光上家税费也得有个220万左右了。③这套标的面积较大，房龄偏老（竣工2000年），未来出手会有点难度。
不过嘛，总的来说，还是捡漏的，二手房到手价估计在2200-2300之间，这套房子的到手价格在1850左右，初步估算得有个350万的差价吧！还是非常划算的！谁说法拍不能捡漏？！
报名参拍人数 2人
255.9㎡
举牌次数 1次
税费全付
成交价 1575.05万
起拍价 1575.05万
评估价 2346.3万
成交折扣 60%
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