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十一/月/成/交/分/析
转眼到了2020年的末尾，今年你买到法拍房了吗？没买到的朋友也不要着急，让我们一起来看看11月份的法拍房成交报告，然后制定一个理性的参拍计划，年底再冲刺一把！
2020年11月份，共计217套房产进入挂牌拍卖阶段。但最终暂缓6套，流拍32套，撤拍3套，中止2套，剩余成交174套，其中住宅成交146套。套均参拍人数为11人，整体溢价率为99.8%，溢价率中位数为100.9%。也就说有一半儿法拍房还是能破限购，以市场价拍中房子的。
数据汇总
11月1日至11月30日，上海法拍房市场共计成交174套房源，其中大家关注最多的住宅类成交146套。
和十月份对比数量明显减少，主要是11月份法拍挂牌数量相对较少。
从各总价阶段成交套数分析，500万以下的刚需共成交78套，占总体成交套数的53%，11月上海法拍房市场的主力军还是刚需类房源。
根据各总价阶段溢价情况来看：
300万以下成交的上海法拍房源平均溢价12.7%，中位数溢价14.9%。和往常的惯例一样，300万以下刚需的竞争一直非常激烈。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵11%左右。
300-500万总价阶段看起来和成交价格基本和二手房持平。但其实300-500万总价阶段竞争还是相对比较激烈的。
11月之所以呈现这种持平现象主要是因为有一批黄山路12号小区有严重瑕疵的房子，均七八折成交拉低了整体溢价率。如果去掉这几套房子溢价为6.5%。
500-800万总价阶段比评估价低3.3%，有一套二拍的别墅折扣较大，再加上成交数量不多，整体溢价率稍稍被拉低。去掉这套，500-800万总价阶段比评估价低2%。
800-1000万总价阶段平均溢价1.2%，中位数溢价0.9%，可见这个总价段有一半以上的房子都是溢价成交的。不过考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜5.5%左右。
1000-1500万，比评估价低1.5%，中位数溢价2.3%。可见这个价格阶段好房子竞争还是比较激烈的。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜7.9%左右。
1500万以上，比评估价低1.9%，中位数比评估价低2.4%。可见高总价竞争还是稍小些。考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜8%左右。
(数据说明:①虽然法拍房的评估价并不完全等于真实的市场价格，但溢价率可以作为横向对比的标尺，衡量不同总价段的热度；②上海法拍房大多数税费各付，比二手房房东到手价少增值税和个税；房源数量较少，整体数据分析会和单套实际情况有较大差异)
区域分析
哪个板块比较热门呢？上海各区的成交热度与成交溢价率情况如下：
热度最高的区域为长宁区，套均竞拍人数为18人，主要的原因是长宁区11月成交的六套房源中，有四套参拍人数都在20人以上，所以整体套均参拍人数也高。
热度相对最低的区域为嘉定区，套均参拍人数为7人。主要是有三套房子报名人数都只有一两人，所以区域总体平均参拍人数较少。
平均溢价率最高的区域是老卢湾（现在属于黄浦区），平均以超出市场价13.7%的价格成交。
十月份卢湾只有两套房子成交，两套溢价率都在13%以上，所以整体溢价率高。
平均溢价率最低的区域是奉贤区，平均以市场价79.2%的价格成交。11月份奉贤区有两套棕榈滩高尔夫别墅的房子均六七折左右成交。
细分到板块，大家可以瞅瞅：上海各板块的成交热度与成交溢价率情况：
热度最高的板块为虹桥板块，套均竞拍人数为21人，11月虹桥板块成交的两套房子参拍人数都在20人以上，所以套均参拍人数高。大虹桥的魅力果然势不可挡。
热度最低的板块为七宝板块，套均参拍人数为1人。由于11月该板块只成交了一套处于变卖阶段的东苑大千美墅，仅有一人报名，所以该板块套均参拍人数最低。
平均溢价率最高的区域为外高桥板块，以超出市场价39.6%的价格成交。11月该板块仅有一套华高一村的房子上拍，轨交房，生活配套齐全，所以溢价较高。
平均溢价率最低的区域为海湾板块，平均以市场价70.8%的价格成交。还是由于两套二拍阶段有些瑕疵的棕榈滩高尔夫别墅大折扣成交拉低了溢价率。
成交之最
参拍人数最多房源
汇秀景苑
11月参拍人数最多的房源：汇秀景苑
汇秀景苑位于闵行区浦江板块，外郊环。小区竣工于2013年，属于动迁房，整体较新，小区内有中心花园。
小区交通便利，周边多条公交线路。配套齐全，周边多个菜市场超市商场。
标的所在建筑共6层，标的为3楼。采光较好。
报名参拍人数 40人
71.03㎡
举牌次数 151次
税费各付
成交价 285万
起拍价 153万
评估价 218.1万 成交溢价率 131%
小区板块
闵行区浦江板块
竣工年代
2013年
溢价最高房源
恒业路311弄
11月溢价最高的房源：恒业路311弄
小区位于虹口区四川北路板块，内环内。3&8号线双轨交房，距离8号线西藏北路站500米，距离3号线东宝兴路站800米。
小区出门步行600米就有龙之梦购物广场、鲁迅公园、虹口足球场，配套一应俱全。
标的面积31.40平米，所在建筑共7层，标的为7楼，视野开阔，采光通风好，目前没电梯。
报名参拍人数 26人
31.4㎡
举牌次数 121次
税费各付
成交价 245.1万
起拍价 95.7万
评估价 136.6万 成交溢价率 179%
小区板块
虹口区四川北路板块
竣工年代
1991年
最多折扣成交房源
闸航路2589弄
11月最多折扣成交的房源：闸航路2589弄
该小区位于闵行区浦江板块，外郊环。工房小区，竣工于1999年，房子偏旧。所在区域公共配套设施齐全，基础设施完善。
标的面积84.48平米，所在建筑共6层，标的为4楼。仅3人参拍，出价4次就结束了拍卖，最后成交折扣为70%。
报名参拍人数 3人
84.48㎡
举牌次数 4次
税费各付
成交价 175.1万
起拍价 173.6万
评估价 248万
成交折扣 70%
小区板块
闵行区浦江板块
竣工年代
1999年
十二月待拍房源
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