“300万的法拍房,却要付100万的税费?”
听起来有些不可思议,但是这件事情确实发生在上海法拍市场,到底是怎么回事呢?真的有这么高的税费吗?
实际案例
Z先生,上海人,手上剩余一张房票,想买套房子做投资。Z先生花时间研究上海房产市场后,发现限购后的上海法拍房价格比较划算,再加上税费是各付,相较于买二手房来说,买法拍房确实是个不错的选择。
虽说法拍房各方面都不错,但是对于Z先生来说对法拍房的了解还是仅限于在网上看到的信息,并没有自己的亲身经验。
Z先生不放心自己贸然参拍,所以找到了我们来为他安全兜底买法拍房。Z先生告诉我们,他手头资金有300万左右,需求是买一套内中环的房子做投资。
一周后,Z先生在我们蓝鲸法拍小程序中发现了一套位于杨浦黄兴板块的房子,虽然是房龄不新,但是地理位置好,近地铁,周边配套也不错,合适的价格买来,把房子收拾下,投资前景还是不错的。
随后,Z先生将自己的想法和这套房子告诉了我们助拍师,助拍师感觉这套房子也不错,Z先生决定参拍这套房子,尽调小组便开始对这套房子进行尽调。
尽调小组尽调后发现,这套房子的税费“不太简单”。上拍公告中显示税费全部由买家承担,且这套房子的产权人是公司。
也就是说如果Z先生拍到这套房子,除了需要承担买家的契税之外,还要承担卖家(公司)的土地增值税,企业所得税,房产税等。计算了下总共需要缴纳120万左右的税费!
调查到这里,我们先把税费的情况告诉了Z先生,Z先生得知税费如此高后便放弃了参拍。
这套房子如果不做尽调盲目参拍,最后税费超出预估太多,不仅需要临时周转资金,更要重新计算法拍房的到手价格。
存在高额税费的情形
还有哪些可能存在高额税费的情况呢?
1.多次过户
为了避税,原房主从上家买进房产时,故意不去交易中心办理过户。
因此,这类法拍房只有网签合同,没有办理产证。
买受人为了过户,就必须先让原房主完成过户手续,再将房产从原房主名下过户到自己名下。如果遇到原房主不配合,还要花成本来搞定。
遇到需要多次过户并且过户税费全部由买受人承担的法拍房,买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费,还要承担原房主从上家过户时的全部税费。
毕竟,上拍公告中明确说明了“买受人承担过户所需全部税费”。
法拍房过户都这么难?费时费钱还不一定解决?遇上这五类确实是这样!
2.权利人差异
法拍房的权利人(原房主)不同,会直接影响到税费计算。
权利人是自然人的,可以直接按照成交价的8~10%,大致估算税费。
权利人是公司的,过户需要缴纳的税费就变成了“企业经营不动产所得税”,要比常见的税费高得多。
值得注意的是,在公司产权下的法拍房,一定要在公司正常存续状态下,税费缴纳正常之后才能办理过户审税。
如果公司有税务风险,那么涉及的事项就更加复杂,需要先将公司的税务解决之后才能办理过户。
3.权利来源
法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况,需要缴纳的税费会更高。
赠与、继承所得的房产,在交易中心办理过户缴税时,个人所得税依照交易价格的20%征收。
当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时,且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”,那么在买受人办理过户时,税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。
如何排除高额税费风险?
如何排除高额税费风险?
根据多年的实操经验,我们总结了以下三种方法:
1.仔细阅读上拍公告,确认税费负担情况。
2.查询房产历史交易记录
3.查阅房产产调信息
如果有历史交易记录,并且,产调信息中的备注信息如果没有特别提示,基本都可以正常过户,基本不会产生额外的税费情况。
然而,除公告信息外,其他信息竞买人是无法直接获得的,只有相关当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。
关于法拍房的交易,看似简单,但实际操作起来会有意想不到的突发状况出现。
除了要判断房屋是否有高额税费外,还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。
这就是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因,只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验,整理出法拍房尽调报告流程,为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括:标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
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