作者：杨阳、高少敏。
编者按：高新区历经30年发展，正式迈入“创新驱动高质量发展”新阶段。当前，严峻的地产金融环境和强压的地产调控政策推动大量房地产商纷纷向产业地产领域转型，而土地政策收紧也促进产业地产进入冷静期。厘清产业地产与高新区的关系，既是为产业地产创新崛起寻求机遇，更是为高新区实现高质量发展寻求战略合作伙伴。
新兴产业发展需要产城融合、智能生态、品质服务型的高质量产业园区，这在很大程度上为产业地产带来新一轮的发展机遇。从全球来看，新技术、新智能推动新一轮全球产业链重构，我国改革开放40年间虽然创造了高速增长的经济奇迹，但结构失衡和质量不足也日渐凸显。“十三五”规划期开始进行供给侧结构性改革，培育壮大战略性新兴产业则是其中重要内容。在当前大力培育经济新动能、加快战略性新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断涌现，需要地产的支撑服务，不再仅仅是住宅式、厂房式、店铺式的开发建设模式，而是需要创新全业态发展模式，为新能源、新材料、节能环保等八大战略新兴产业发展供给智慧型、智能型、舒适型、服务型等新的产业地产配套，这在很大程度上必然驱动产业地产新一轮发展。
高新区为产业地产发展提供产业基础、双创氛围、政策支持等生态环境。高新区历经多年发展，已初步形成一定的集聚效应和良好的双创环境，是国内各地区新兴产业发展的集聚区，也是当地土地指标的优先获得者。在产业发展方面，目前全国主要的战略性新兴产业都集中在高新区，全国互联网百强企业有96家在高新区。在创新创业方面，2017年国家高新区聚集了5.2万家高新技术企业，占全国的38.2%，集聚大量科研院所和创新服务平台，拥有全国一半的孵化器和众创空间，2018年前三季度新注册企业数26.15万家。在政策支持方面，国家高新区采取一系列重大改革措施，推进“放管服”和简政放权，持续开展如中关村“1+6”“新四条”等政策创新与先行先试。基于高新区良好的产业发展环境，地产商、科技企业、平台型企业等在高新区布局产业地产的趋势愈发明显。如位于青山湖科技城的微纳智造小镇，由青山湖科技城、中电海康、上海微技术工研院等共同打造，依托中电海康磁旋存储芯片研发与中试基地及浙江大学光刻机浸液系统研制与中试基地两个国家级科技重大专项，与中国科学院光电研究院、中国传感器与物联网产业联盟分联盟等展开合作，发展智能传感器及芯片设计研发、智能传感器应用集成，打造中国“智能传感”示范地。
高品质产业地产能提升高新区城市功能的品质,提供高端住宅、商业配套、创新载体、高科技场景等新型空间载体。高新区以往注重产业发展，更多布局生产厂、标准化车间、写字楼等传统载体，在城市配套方面的空间载体较为缺乏。高品质产业地产商可更好把握企业发展和高层次人才创新创业及居住对空间载体的需求，有实力针对各类群体设计并配置各类高品质新型空间载体。在人居方面，开发建设以专家公寓、国际青年社区、长租公寓、经济适用房、商品房、高端别墅等多元载体。在商业配套方面，开发建设商业综合体、公共交流中心、商业街区等载体。在双创方面，开发建设众创空间、双创社区、孵化器、中试研发楼等。在产业方面，开发建设企业独栋、联合办公、现代化标准厂房、定制楼宇等载体。在高科技场景方面，搭建科技体验馆等载体。如联东U谷，已形成总部综合体、科技综合体、产业综合体三大产品线，其中，总部综合体包括总部独栋类、SOHO类、写字楼类，科技综合体为集科技研发楼宇、低密度总部、高层办公楼宇、商业配套为一体的综合业态，产业综合体包括厂房类、中试研发类、郊区化总部类、商务别墅类，每条产品线都会匹配一定的商业配套类载体，满足企业从办公、研发到生产一体化需求以及入驻人群的生活居住休闲需求。
在“亩产论英雄”的时代，产业地产开发运营商在高新区布局小规模、高效益的园区项目，能够为高新区高质量发展全力赋能。自2017年以来，传统地产商、科技企业、制造型企业、平台型企业等多元主体争先在高新区布局产业地产项目。碧桂园2016年8月宣布启动“科技小镇”计划，2017年在惠州仲恺高新区布局碧桂园潼湖科技小镇，规模为8平方公里，同年7月，与启东高新区签署科技小镇合作协议。小米科技于2017年起，先后在广州琶洲CBD布局广东小米互联网产业园、在武汉东湖高新区小米武汉产业基地、在上海临港松江科技城布局小米生态链产业园3个产业地产项目，规模在0.10平方公里到0.33平方公里之间。新松机器人2017年在湘潭高新区布局新松湘潭机器人产业园，规模为2.16平方公里，2018年与乌鲁木齐高新区（新市区）签署战略合作协议打造乌鲁木齐机器人产业园。海康威视2018年在武汉东湖高新区布局武汉科技园、在成都天府新区布局成都科技园、在西安高新区布局西安科技园，规模在0.1平方公里到0.29平方公里之间。腾讯2018在青岛高新区布局青岛腾讯双创小镇，规划占地0.35平方公里。总体看来，科技型企业更倾向于同时在多个高新区布局规模小于0.5平方公里的产业地产项目。
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本文节选自长城战略咨询企业研究报告总第337期《产业地产的创新崛起》（2019年5月出版）。欲求完整报告可联系后台或在文后留言。
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