今天（8月14日）一则消息爆出，深圳地产中介出大事了！
贝壳平台加盟店德佑地产一家门店店长私自挪用佣金近18万元，拖欠薪水的员工直接在门店上贴大字报，进而引发媒体和市场的广泛关注。
挪用佣金近18万元
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有人在微博上贴出上图，称贝壳平台加盟店德佑地产在龙华壹成中心的一家门店拖欠员工工资8万多元，店长更被指“卷钱跑路”。
对此，《证券时报》记者立即向贝壳平台以及德佑进行求证，德佑回复的说明表示，公司正全力协助经纪人追佣，并成立专项小组进行深入了解，情况如下：
1.8月2日，公司接到经纪人汪某举报：“加盟店壹城中心A店店东李某欠薪拒发”，品牌方立即成立专项沟通小组。当前已累计沟通关联经纪人13次、面谈4次；沟通涉事店东7次、面谈1次；撮合店东和经纪人双方面谈1次。
2．经查实，店东李某承认私自挪用经纪人何某、汪某、古某3人佣金共计177013.57元。
其中，店东李某对经纪人何某及汪某签署2张欠条，合计121408.84元，对古某进行佣金兑付口头承诺。
3．针对店东李某表示目前无法偿还的情况，目前经纪人何某及汪某已向龙华区劳动仲裁委申请对深圳易城房地产经纪有限公司（涉事门店主体）发起劳动仲裁，品牌方后续将全力配合佐证以及推进协商解决。
同时为保障该门店后续在途单佣金发放安全，品牌方已全面冻结店东李某的线上系统资金账户。待一切商定之后，再协商进行分佣发放。
已有多家加盟店关铺
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背靠贝壳、链家，依靠加盟模式，德佑发展迅速。
其官网显示，已进入96座城市，签约门店突破10000家，旗下经纪人超过90000人，跨店合作成交比接近80%。
德佑官网截图
但或成也加盟，败也加盟。
贝壳或无法保证德佑加盟店的服务质量，甚至出现德佑加盟店依靠贝壳品牌背书，然后携款跑路情况。
2019年年底，湖南都市频道《百姓说法》栏目就曾曝光长沙德佑加盟公司法人携2000余万元购房款失联的事件。
在深圳，近期也出现多家贝壳加盟店关铺现象。
人均成交0.06套
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跑路、关铺现象的背后，是深圳二手市场成交量的大幅下滑。
成交数量关乎地产中介的生死。
2020年7月份可谓是风光无两，当时的成交量是两年内最高点，达到了13407套。
随后，715新政杀到，深圳二手成交量迅速跌到了10月份的5000套左右，这也是市场公认的荣枯线，暴跌幅度高达60%。
2020年四季度虽然有所回升，但是进入2021年，立马就陷入颓势。
208新政的致命一击，成交直接减少了2000多套。3月份回升后，4月、5月份依然持续下跌，5月份成交量跌到了3027套。
6月份更惨，直接打到2575套水平。
相比2020年7月份高峰时的13407套，暴跌幅度已经高达八成。
2021年上半年全市二手住宅共成交28442套，同比下降35.4%，这也是近7年来上半年最低的成交量。
成交量跟中介从业人员数量进行对比，惨烈度就更加清晰了。
据协会数据，2021年1-6月份以来，全市实名登记的星级从业人员存在部分下滑现象。
以6月30日时间节点有效实名登记从业人员数量为例，同比去年同期，下滑了11.8%。
就二手住宅而言，6月份成交2575套，从业人员是4.5万人，人均成交0.06套。
再把去年的数据对比一下，就更清楚了。
去年7月，中介从业人员5.2万人，当时二手住宅成交1.3万套，人均成交0.25套。
就今年6月同去年7月相比，从业人数少了13.5%，成交量跌了八成，人均成交也差不多跌了八成。
协会发布的数据印证了行业惨淡的局面。
2021年上半年，行业人月均网签0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。
其实，在深圳地产中介，正规军与野战部队大致在1:1的水平，也就是说，规模达到了10万之巨。
如果这样算的话，即便是在异常火爆的去年，二手住宅成交9.5万套，人均成交一套，更别提遭遇史上最严调控的当下了。
这个行业竞争异常激烈，流程透明，几乎没有独家房源，一个房源被几家甚至十几家中介共享是常事。
从这一些数据，就知道深圳地产中介内卷化，有多严重了。
七八成地铺是亏的
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为了把问题说得更透彻，“火线哥”继续算笔账。
根据协会收集到的企业反馈信息，按门店租金均价2万元/月标准粗略统计，全市4161家门店（2021年6月30日数据），每月全行业仅租金支出这一项就高达8300万元左右。
然而，实际上远不止这个数。
深圳一家前三强中介公司的数据是：
“火线哥”（DChuoxian）还了解到，深圳的地产中介一般是小组作战，每个组的月均成本为9-10万元（原特区内）、7-8万元（原特区外）。
一个地铺以两个组计算，一个月的成本就是16-17万元、13-14万元。豪宅则要20多万元了。
总体而言，铺租占了总成本的8-10%，如果豪宅分行多的话，这个比例要上升到12%。
粗线条看，就全市范围而言，中介机构门店铺月均收入需达到25万左右，方可保本。
以一套500万元左右总价的二手房来算，双向佣金大体为2%，也就是10万元。
也就是说，一个月，一间中介地铺，要成交2-3套二手住宅才能保本。
6月成交2575套，只能养活900-1300间地铺。而官方数据是存量4161间地铺，也就是说，七八成地铺要亏本。
至于能扛多久的问题——
大中型中介扛三四个月是没有问题的。行家会根据成交的多寡、租金的高低、铺店的疏密进行调整。
至于小微经纪能扛多久？行家给出了这样的估计：
3个店铺以内的，没有扩张的，6-9个月；3个店铺以上，不停扩店的，3-6个月。
第四波关铺潮杀到
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你永远不知道第一个倒下的是谁，也不知道谁是最后一个倒下。
“火线哥”（DChuoxian）的数据模型搭得再好，远不如现实来得更快、更猛烈。
至于全市的行业整体面貌，协会近日做了一次行业摸底调研，共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近6成。
其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。
根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例约为10%。
那为什么在一些片区会出现大面积的关铺呢？
这是由于全市中介门店的布局较为集中，因此，单从已关停门店的绝对值分析，很有可能出现关停的门店扎堆集中在某些片区，造成感官感受与数据统计结论之间存在偏差。
梳理一下，深圳地产中介近20年的发展历程，有三次比较著名的“关铺潮”。
2008年因为金融危机，出现了第一次关铺潮，从3000家腰斩至1500家。
不过，很快，中介地铺就经历了野蛮生长，高峰期多过米铺。
2011年第二次倒闭潮杀到，从8000家锐减至5000家。
2014年，21世纪不动产128家地铺关闭，泛城地产撤离深圳。
这是不是第四波“关铺潮”？
从绝对数量上，还达不到第一和第二次的水平，但是影响程度可谓是深远。
这一点，业界已是共识。
时值深圳暴雨季，越来越多的基层中介的人生，就像种荔枝，有雨累，无雨也累。
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