置业顾问，几乎都是开发商给报预期，给你的预估价格是基于开发商的宣传策略为主，在预售没有下来之前，所有价格都是吹牛逼的！因为这是开发商给你的宣传报价。这个宣传一般都是夸大与往高说，因为一可以吓退穷点的无效客户，二可以让真实客户有种最后贪到便宜的落差！
而新盘的定价到底是怎么做的？
之前我给大家说了，从最基本的企业逻辑来说，成本+利润=定价。
成本分为拿地成本+建设成本+运营成本。这几样一个周期是恒定的，不变的，但也会持续上涨，现在搬砖也很贵。定价的关键就在利润上。
我是从不相信开发商不赚钱的说法，因为这是侮辱开发商的智商，商人都是逐利的，劳资欠你成都啊，之前有人想方设法印证开发商不赚钱的说法，比如说为了宣传而亏之类的。还说政府限价会让开发商没利润赚！好，这种说法确实很迎合现在的市场，因为房价高了，舆论上必须要给政府一个维稳的形象。让老百姓情感上能接受。
那以前不限价的时候，开发商又是咋个卖的？这里给大家看哈开发商以前没限价时候的卖法。借用想住成都的一篇文章。
成都在2016开始，4400的地价卖8000不到都卖得出来！龙湖一直以来是一家很注重利润的民企，3900的差价它都卖。你是不是说开发商要亏钱？用大家想当然思维，这尼玛肯定巨亏。这还是在市场没有限价的基础上，没有限价的基础上。所以我想问你们，你们听开发商哭穷，那房地产生意理论上不赚钱啊，为啥首富都是搞房地产的？这个时候你就想想一个问题。金茂府17000地价，卖29000，亏？翡翠公园3000地价，卖12000，别墅24000，亏？迎晖天玺10000地价，卖22000，亏？恒大云门，10000地价，15000均价，亏？你觉得D10，9000地价，卖3w他还委屈？这个有点反很多人的惯性思维，因为很多人并不清楚房地产是怎么赚钱的，它们用的是它们卖饼子与快消品的思维来思考房地产，用的平民思维。
我这里要给大家普及一点，房地产是个高运转的行业，基本上所有开发商都清楚一个道理，房价肯定会持续涨。但为啥也要抓紧卖？李嘉诚都晓得跑到成都来炒地。只不过失败了，最后也要低价促销卖南城都汇。如果开发商用散户思维，那我低价拿了这块地，我用那些炒房的看好看好来思维，我把这块地逮个10年要不得？（不用给我扯啥两年不开发收回的低级法律思维，有的是办法，成都现在几乎很多地块都是10多年的储地），地价的翻倍可比你房产快，这就是很多人不理解房地产开发商的运营赚钱思维，正所谓隔行如隔山，一个卖快消品的咋可能懂地产金融哦。逻辑完全不一样，所以之前我很烦那些城市类比思维的，无论任何逻辑，类比永远都是错误的。有机会给大家讲讲房地产开发商的赚钱逻辑。我只能说在不愁几年内卖完的这个基础上，开发商亏本简直是尼玛一个最好玩的笑话。谁信谁傻。真要亏本，人家互联网还想进军房地产？中国首富都是干啥的？
成都两个项目最能给你这个幻觉，一个是东源印长江，一个是中南海棠集。
东源我之前解释了，一期19000-22000的房源是收购远雄的，实际成本10000，二期卖不完的29000，是真地王17600，你去看一期的时候，置业顾问给你说卖了这个项目，开发商要亏本几个亿，心里在滴血啊。你是不是瞬间圣母心爆棚想要拯救这个折翼得天使？
中南海棠集9000地价
如果之前16年不限价的北大资源4450地价，最后7800出货，你觉得中南海棠集9000地价，12000出货亏本没有？我还不给你地价这东西操作空姐非常大。
所以限价到底限没有？我不知道，宣传舆论确实如此，在我眼中很多开发商最后的定价都是合理的，因为我没信息差，我基本上从15-19年所有楼盘信息都有，而且我这个人记忆力爆好，还会筛选综合信息，所以我发现很多宣传与逻辑上的矛盾点。这几年反而我觉得开发商在利润上有增长趋势，毕竟物价，人力成本都在涨！
对于限价最初，两个盘比较出名，一个是保利堂悦，龙湖西宸原著，这两个价格都在15000左右，地价都是3k。这个价格你说亏本了？当初全成都人民都说这两个盘良心。买到便宜了，这是因为当初周边二手都在20000左右！我当初感叹，茶店子国宾这种16之前9000都卖不掉的，现在15000了大家都说便宜，因为大家预期被提高了，习惯了价格预期。就好像原来2.5二两面，现在普遍8元，如果你去县份上吃到6元的，你一定感叹物价真低。所以我说过几年今后成都没准金茂府29000都会有很多人说便宜。因为通胀的情况下，大家的消费预期是越来越高的，就和娃娃补课，我们那个时候200一对一，现在都是600，给你报价200你绝对不认为贵。
限价可能限制的是总利润
我结合成都现在的几个项目，体会到了可能限的是——总利润。
我为啥会有这个感觉，主要是三个项目——北大资源紫静东来，优品道锦绣，北大资源颐和华府给我的灵感。然后我用这个灵感可以解释很多问题。这批次叠拼价格20000-31000，大家都觉得太贵了。地价6000的紫静东来卖这么贵，这里有个对标作品优品道锦绣，地价也是6000
大家发现没有，价格几乎差不多！！！然后叠拼我这里得到的优品道锦绣价格
和紫静东来一样！有意思啊。
所以我们这么理解，限价可能限的是总利润，比如你高层便宜，叠拼贵，你叠拼便宜，高层贵。
这就能解释北大资源颐和华府的叠拼便宜了。因为你之前高层卖太贵了，叠墅在总利润下你必须卖便宜！
这个同样可以解释融创玖阙府与凯德世纪
因为凯德世纪以前才9000，9000。所以如今的限价，以目前总利润考虑，给批高价是合适的。所以整体现在成都的新房都是增价的。所以当一个开发商一个产品卖得很贵，你就要小心了。说不定另一个项目就会便宜，如果一个项目卖得贵，那意味有个项目就要便宜了。我发现很多项目可以解释了。
即便在项目内部也是如此。新希望锦官府内部差价在15000左右。
当然我这个属于倒退思维，以结果分析现象。有没有什么问题，要找到特例。中南海棠集这个盘你别看高层便宜，最后还有叠拼与联排！那个真不一定便宜了。
现在房价贵了，即使以前的地价地也会给一个合理区域均价的，比如有人会问，中海锦江城，地价才1000多，为啥卖那么贵，你可以想一下，天府新区卖6000的可能？
这里有个碧桂园海昌天澜有人觉得6800的地价，你是没看到它的叠拼多贵
关于开发商定价的策略问题
然后开发商的策略问题，这里给大家解释个现象。
从东源印长江的定价，我们可以推出限价是根据地块来的，这方面我可以说中铁建玩的最牛，重新定位，重新开发，重新谈价。
西派宸樾其实是是西派城新地块
这还有个中海
发现没有，新立案的小区都涨价，改个名字，重新定位。这样价格就涨上去了，所以很多开发商地块大点的，想突破限价，重新做一个作品，把价格提上去也是个方案。新方案，可能是新总利润。所以即使地价便宜，也可以有个重新定价的机会。所以对于地块大的。大家也抓紧买，开发商这么操作也会涨价的。
所以新房的定价逃不过地价，面粉贵了？面包会便宜么？
所以买新盘自住也好投资也好，一定要抓住今年下半年上车，因为下半年一定低地价盘清盘是大概率的，今后的新盘也会越来越贵。如果没信心摇到，老实去买二手房吧，明年开始新盘会普遍贵于二手房的。
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