住宅地产转型文旅地产，怎么转？

核心提示

随着经济的高速发展，带动高品质体验式消费，旅游业逐渐发酵成为最大的消费热点之一，布局文旅地产成为了住宅地产探索转型的新方向，那么住宅地产转文旅地产应该怎么转？本文飙马策划站在专业化角度解析住宅地产转文旅地产的几大核心因素。

住宅地产转型迫在眉睫

单纯靠土地开发收益和住宅开发收益的模式的时代早已成为过去，住宅地产风光不在。同时，随着土地价格的不断上涨，国家政府对于拿地的门槛不断提高，开发商们对于土地开发也越来越严谨，住宅地产从增量时代迈入存量时代。据国家统计局统计数据显示：从2011-2020年，我国房地产开发投资规模持续增长，同时住宅投资额占比越来越大。但到2020年，我国房地产开发投资达14.14万亿元，增速明显下降，住宅地产转型迫在眉睫。

旅游业如日中天，

住宅地产转文旅地产是大势所趋

随着经济的高速发展，带动高品质体验式消费，旅游业如日中天，成为了最大消费热点之一。据国家统计局、文旅部相关数据统计显示：2021年，国内旅游总人次32.46亿，比上年同期增加3.67亿，增长12.8%，其中，城镇居民23.42亿人次，增长13.4%；农村居民9.04亿人次，增长11.1%。

国内旅游收入（旅游总消费）2.92万亿元，比上年同期增加0.69万亿元，增长31.0%。（恢复到2019年的51.0%。）其中，城镇居民旅游消费2.36万亿元，增长31.6%；农村居民旅游消费0.55万亿元，增长28.4%。

人均每次旅游消费899.28元，比上年同期增加125.14元，增长16.2%。其中，城镇居民人均每次旅游消费1009.57元，增长16.0%；农村居民人均每次旅游消费613.56元，增长15.7%。

住宅地产转文旅地产成功的三大关键

住宅地产转文旅地产，怎么转？飙马策划认为以下三大成功关键必须知道：

1搭建自己特有的文旅产品模型。

住宅地产转型文旅地产，一定要搭建好自己特有的的产品模型，目前文旅地产市场上较成熟的产品模型，主要分为四大类：主题公园类、文旅小镇类、旅游度假区类和文旅综合体类。

主题公园类：主题公园类主要通过主题游乐+自主品牌+商业配套等形式开发，其主要特征为游乐设备多、重资产运作、可复制性强，比如迪士尼、长隆欢乐世界等。

文旅小镇类：文旅小镇类主要通过小镇+地产的形式开发，其特征为主题鲜明，统一管理，比如乌镇、古北水镇等。

旅游度假区类：旅游度假区类主要通过度假村+社群运营的形式开发，较重视品牌建设，需依靠稀缺资源，打造高品质社区，比如阿那亚。

文旅综合体类：文旅综合体类主要通过乐园+商业+地产+度假村等形式开发，比如欢乐海岸、融创文旅城、三亚亚特兰蒂斯等。

2不要拿住宅地产的管理机制去管理文旅地产。

灵活的管理机制是确保文旅项目运行的重要保障。就住宅地产和文旅地产来说，其在管理机制上存在天壤之别，住宅地产从拿地到落地开发流程相对简单，很多大型的房地产企业，为了尽可能的降低运营成本，积极实行较为严苛的成本标准化流程管理机制。而文旅地产相对住宅地产更加灵活多变，涉及的流程较多，如果还拿住宅地产的管理机制去管理文旅地产只会不告而终，很多房企在转型文旅地产，就因为没有解决管理机制这一根本性问题，从而导致最终的文旅项目似是而非。

3专业的策划团队是转型文旅地产的关键。

专业的策划团队是转型文旅地产的关键。文旅地产的开发具有较强的专业性，如果没有专业的策划团队，很容易导致文旅项目走偏，因此一定要选择专业的策划团队。提到专业策划团队，飙马策划以20余年专业的操盘经验，秉持专业、专心、专注的态度为房地产企业转型文旅地产提供全程保姆化菜单式服务，欢迎有需求的开发商随时对接！

各大房企转型文旅地产案例解析

顶着疫情和三条红线的压力，各大房企持续转型升级，百强房企中，过半布局文旅产业，华侨城、融创、万科、龙湖、万达、恒大等文旅新老玩家持续加码文旅地产项目。飙马策划盘点其中较为代表性的房企转型文旅地产案例，希望为大家带来些许启发。

案例一龙湖——抚仙湖星空小镇

项目概况：抚仙湖星空小镇位于云南省玉溪市抚仙湖南岸，是龙湖打造的集旅游、康养、会议、餐饮、住宿为一体的全季度、全龄段旅游度假区。

开发模式：项目定位以文旅休闲为主导，康体养生和生态宜居为载体的国际旅游度假区，打造集“会议、康养、旅游”三大产业及生态环保为一体的“3+1”模式的特色星空小镇。

项目规划：在产业布局上，规划了会议中心、客栈、合院、商业街区、玉带等复合业态，在整体上，又划分为临湖度假区与伴山生活区两大区域，实现湖景山景两种体验的自由切换。

案例二融创——成都融创文旅城

项目概况：成都文旅城位于都江堰景区和青城山景区旅游环线的中心位置，总占地约4600亩，总建筑面积约76万平方米，耗资近500亿元，涵盖水雪综合体、室外主题乐园、星级酒店群、创新文旅商业广场、风情商业街五大业态。

开发模式：“水雪综合体+星级酒店群+主题乐园+国际秀场+购物中心”于一体的文旅城。

项目规划：成都融创文旅城主要规划六大生态：水雪综合体、创新文旅商业广场、室外主题乐园、青城秀场、豪华度假酒店群、风情商业街等六大生态群。

飙马tips：部分房企布局文旅地产项目一览表

结语：单纯靠土地开发收益和住宅开发收益的模式的时代早已成为过去，旅游业的兴起使得文旅地产成为住宅地产转型的新方向，各大房企持续加码文旅地产项目。但值得一提的是，在做文旅地产项目过程中，不能依旧用住宅地产的思维去规划文旅地产项目的发展，否则只会导致最终的文旅项目似是而非。

文章来源：飙马商业地产